LOKALE UZYTKOWE
Julcia
Użytkownik
Witam , w budynku wspólnoty mieszkaniowej , jest kilka mieszkań zaadoptowanych na lokale użytkowe . Czy wspólnota mieszkaniowa może podnieść czynsz za te lokale , po przez uchwalona uchwale, jak do tej pory płacą tyle samo , a maja większe dochody z prowadzonej działalności . Zarządca (ADM) nie ma zdania na ten temat . Proszę o wyjaśnienie .
Z poważaniem Julcia
Z poważaniem Julcia
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Odpowiedź na swoje pytanie znajdziesz w ustawie o własności lokali: http://www.zarzadca.pl/prawo/akty-prawne/dzienniki-ustaw/12-ustawa-o-wlasnosci-lokali Czyli wtedy, gdy np. klienci wchodzą do lokalu użytkowego przez wspólną klatkę schodową, co powoduje zwiększone koszty sprzątania. Uwaga: nie wystarczy udowodnić, że jest bardziej brudno, wspólnota z tego powodu musi ponieść większe koszty. Inny powód: parkujące na chodniku wspólnoty samochody dostawcze niszczą kostkę / płytki i wspólnota ponosi zwiększone koszty remontów chodnika. A co na to zarząd wspólnoty?
Czy też nie macie zarządu, bo ADM sprawuje zarząd powierzony aktem notarialnym?
Tak, wspólnota może podnieść zaliczkę (Nie czynsz!! Czynszu we wspólnotach nie ma!!) za lokale użytkowe.
W przeważającej większości jest tak, że zarobkowy sposób użytkowania tych lokali uzasadnia taka podwyżkę. Jest to zgodne z artykułem 12 pkt. 3 UWL cytowanym przez Posesję.
Oczywiście podwyżka i jej rozmiar musi być także uzasadniona i adekwatna do obciążeń jakie generują takie lokale.
Jeżeli lokale stanowią odrębną własność, to wysokość uzyskiwanych dochodów z prowadzonej działalności nie jest sprawą członków wspólnoty mieszkaniowej.
Odnośnie zwiększenia zaliczki na koszty zarządu, to tak jak wspomniano powyżej kwestie te reguluje cyt. art. 12 ustawy o własności lokali.
Ewentualna podwyżka musiałaby być zasadna, w razie sporu sądowego to na wspólnocie mieszkaniowej spoczywa obowiązek udowodnienia, że wskutek prowadzonej
działalności koszty zarządu wzrosły.
Pomocne orzecznictwo:
z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 6 kwietnia 2011 r., sygn. akt: I ACa 23/11:
"Zaskarżona uchwała nr 12/2009 dotyczyła ustalenia miesięcznej opłaty na utrzymanie części wspólnej budynku ... dla lokali użytkowych – lokalu nr użytkowanego jako dwie kancelarie adwokackie i biuro konsultingowo-prawne ... W § 1 uchwały nr 12 ustalono miesięczną zaliczkę na koszty utrzymania części wspólnej budynku w wysokości 3,50zł/m2, w tym na koszy eksploatacji - 2,30 zł/m2, poczynając od dnia 1 kwietnia 2009 roku. W § 2 uchwały uzasadniono zmianę wysokości zaliczki ponoszonymi kosztami związanymi z uciążliwością lokali dla mieszkańców w poszczególnych klatkach schodowych, wskazując, że częste przychodzenie interesantów do kancelarii i biura powoduje zwiększone brudzenie i zaśmiecanie klatek schodowych, zwiększone zużycie energii elektrycznej na klatce schodowej, zwiększone zużycie drzwi wejściowych, zamków, domofonów, utratę ciepła w klatkach schodowych w okresie zimy oraz zwiększone ceny usług za sprzątanie klatek schodowych...
Zaskarżona uchwała nr 12/2009 dotyczyła ustalenia miesięcznej opłaty na utrzymanie części wspólnej budynku przy ulicy Lipowej w L. dla lokali użytkowych – lokalu nr użytkowanego jako dwie kancelarie adwokackie i biuro konsultingowo-prawne, którego właścicielem jest Adam K. i lokalu nr 16 użytkowanego jako biuro usług technicznych, którego właścicielem jest Piotr W.. W § 1 uchwały nr 12 ustalono miesięczną zaliczkę na koszty utrzymania części wspólnej budynku w wysokości 3,50zł/m2, w tym na koszy eksploatacji - 2,30 zł/m2, poczynając od dnia 1 kwietnia 2009 roku. W § 2 uchwały uzasadniono zmianę wysokości zaliczki ponoszonymi kosztami związanymi z uciążliwością lokali dla mieszkańców w poszczególnych klatkach schodowych, wskazując, że częste przychodzenie interesantów do kancelarii i biura powoduje zwiększone brudzenie i zaśmiecanie klatek schodowych, zwiększone zużycie energii elektrycznej na klatce schodowej, zwiększone zużycie drzwi wejściowych, zamków, domofonów, utratę ciepła w klatkach schodowych w okresie zimy oraz zwiększone ceny usług za sprzątanie klatek schodowych."
Treść orzeczenia na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/1190-i-aca-2311-obciazenia-lokali-uzytkowych
Na 100%.
Czy ja muszę tobie tłumaczyć, że właściciele lokali w WM nie płacą czynszu‚ lecz zaliczkę na opłaty za swoje lokale oraz koszty zarządu nieruchomością wspólną?
Jeśli ktoś/najemca płaci czynsz to płaci go właścicielowi lokalu, nie wspólnocie.
I kto tutaj odwraca kota ogonem?? Szkoda gadać:sad:
To przypadek szczególny we wspólnotach. Nie dotyczy przypadku opisanego przez autora tego wątku, czyli zaliczki za lokale użytkowe we wspólnocie.
Szkoda tylko, że nie zacytowałeś i celowo wyciąłeś trzy moje słowa za nawiasem:
Doskonale wiesz, że pisałem wtedy (ogólnie oczywiście o wspólnotach) mając na myśli lokale użytkowe.
Art. 12 ust. 3 mówi, że w drodze uchwały można ustalić zwiększenie obciążenia dla lokali użytkowych jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.
Czy można ustalić zmniejszenie obciążenia dla lokali użytkowych lub mieszkalnych jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali ?
Z tym że z powodu sposobu użytkowania, hm - tzn. że np dwa lata lokal jest nieużywany i nie generuje żadnych kosztów, nikt nie trzaska drzwiami itp.?
Szukając oszczędności a także podejmując różne działania energooszczędne wskazane jest aby nawet corocznie zmniejszać obciążenie lokali z tytułu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i opłat za lokale. Ach, jacy właściciele byliby zadowoleni.
Zasada ta sama - albo wszystkim jednakowo a jeżeli nie, to trzeba uzasadnić pozostawienie dotychczasowych (większych) opłat lokalom użytkowym czy odwrotnie.
Czy można ustalić mniejsze obciążenie dla lokali użytkowych lub mieszkalnych niż wynikające z art 12 ust.2 jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali ?
W doktrynie przyjmuje się, że cytowana teza orzeczenia "Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 20 czerwca 1997r. w sprawie różnicowania obciążeń związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej" jest po prostu myląca, ponieważ można z niej wywnioskować, że zdaniem tego składu sądzącego właściciele mogą być obciążani w mniejszym, niż wynikający z udziału w nieruchomości wspólnej stopniu, że przepis dotyczący skali obciążeń jest bezwzględnie obowiązujący (można jedynie zwiększyć obciążenia, gdy uzasadnia to sposób korzystania z lokali).
Orzecznictwo jednak zmierza w innym kierunku - dopuszcza się możliwość obciążania w stopniu mniejszym, niż odpowiadający udziałowi, o ile uzasadnia to sposób korzystania.
Czy obciążenie w mniejszym stopniu niż posiadany udział będzie zgodne z prawem ?
przecież zaliczki muszą równać się 100% kosztów....
Niezupełnie, okazuje się, że, np. warszawski sąd apelacyjny ma odmienne zdanie, zatem orzecznictwo nie jest w tej kwestii jednolite (ten wyrok niebawem opublikujemy).
Nowy doklejony: 20.12.11 11:49
Konkretnie, o którą interpretację chodzi?
Załóżmy 8 lokali mieszkalnych i 2 użytkowe - każdy z identycznym udziałem = właściciele płacą 100% (załóżmy po 10 zł) + media
Zmniejszasz 2 lokalom do 9 zł
Nadal masz kosztu zarządu w wysokości 100 zł, ale opłaty tylko 80 + 18 (2 x 9)
Skąd weźmiesz brakujące 2 zł?
Może można podnieść składkę dla hipotetycznego pana Mietka - właściciela lokalu mieszkalnego, który niedawno rozpoczął pracę w rolnictwie. Wjeżdża rozrzutnikiem obornika na posesję, niszczy i brudzi nawierzchnię a po za tym chodzi po klatce schodowej w brudnych gumofilcach.
3. Uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali
Mieciowi nic nie zwiększysz, możesz tylko użytkowemu
Z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 7 sierpnia 2008 r., sygn. akt: I ACa 601/08:
"Powódka zarzuciła również naruszenie art. 12 ust. 2 i art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali poprzez przyjęcie, że dopuszczalne jest, aby niektórzy właściciele lokali zwolnieni zostali z obowiązku ponoszenia części kosztów zarządu, w pozostałym zaś zakresie ponosili je w mniejszym rozmiarze, niż pozostali członkowie pozwanej wspólnoty, a także przyjęcie, że dopuszczalne jest, aby niektórzy członkowie wspólnoty ponosili część kosztów utrzymania lokali stanowiących odrębne nieruchomości innych członków wspólnoty. Ponadto wskazywała na błąd w ustaleniach faktycznych, polegający na przyjęciu przez Sąd I instancji, że znajdujące się w budynku garaże mają ogólnodostępny charakter. Sąd Apelacyjny zarzuty te uznał jednak za chybione.
....
Pomimo różnic pomiędzy stanem faktycznym niniejszej sprawy i rozpatrywanej przez Sąd Najwyższy sprawy o sygn. akt II CKN 226/97, powołanie się przez Sąd I instancji na treść orzeczenia z dnia 20 czerwca 1997 r. nie może być uznane za błędne. Z orzeczenia tego wynika bowiem, że pomimo kategorycznego brzmienia art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali, ustalenie różnej wysokości obciążeń dla poszczególnych właścicieli lokali nie jest co do zasady wykluczone.
Należy ponadto podkreślić, że strona pozwana uzasadniła podstawy zróżnicowania obciążeń, podnosząc, że koszt utrzymania nieruchomości garażowych jest niższy, niż mieszkalnych, a właściciele garaży będący jednocześnie właścicielami lokali mieszkalnych, w związku z własnością tych ostatnich ponoszą koszty utrzymania nieruchomości wspólnej w nie mniejszym, niż pozostali właściciele, zakresie. Biorąc więc pod uwagę, że nieruchomości garażowe nie służą do wyłącznego użytku ich właścicieli, a na gruncie art. 22 ust. 3 pkt 8 ustawy o własności lokali dopuszczalne jest ustalenie, iż część kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku, służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, zaliczana będzie do kosztów zarządu nieruchomością wspólną, nie było - w ocenie Sądu Apelacyjnego - przeszkód, aby wobec akceptacji większości członków wspólnoty, obciążenia finansowe poszczególnych właścicieli zostały ustalone zgodnie z treścią uchwały nr 4/2006."
Treść orzeczenia na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/571-i-aca-601-08-koszty-izolacji-balkonow-ponosi-wlasciciel
Nie zgadzam się z taką interpretacją, nie mniej jednak takie wyroki zapadają.
Korzystaj z funkcji "cytat"( powyżej ramki na wpisy) do treści, którą cytujesz.
Będzie naprawdę lepiej dla nas userów i dla ciebie , bo więcej userów ciebie zrozumie, co chciałeś nam przekazać.