Zawarcie umowy o zarządzanie w formie aktu notarialnego
zarzadca.wroclaw
Użytkownik
Wspólnota Mieszkaniowa określiła notarialnie sposób sprawowania zarządu nieruchomością wspólną, zgodnie z art 18 UWL. W uchwale notarialnej określono, że właściwa umowa o zarządzanie zostanie zawarta po dokonaniu wpisu do księgi wieczystej lokalu, który został wyodrębniony z zasobu Gminy, co spowodowało, że powstała Wspólnota Mieszkaniowa. Zapisano, że ta umowa o zarządzanie zostanie zawarta w formie aktu notarialnego. Jednak do jej zawarcia nigdy nie doszło. Z biegiem czasu w nieruchomości wyodrębniły się kolejne lokale. Czy do zawarcia takiej umowy o zarządzanie w formie aktu notarialnego konieczne jest 100% właścicieli, czy istnieją inne przesłanki umożliwiające zawarcie umowy.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Umowa to zgoda wszystkich właścicieli (100% udziałów), zaś uchwała to zgoda większości właścicieli (wystarczy 50,01% udziałów).
Ile jest lokali w nieruchomości? Jaki jest faktyczny sposób zarządu? Czy został wybrany zarząd wspólnoty w drodze uchwały?
Moim zdaniem taka uchwała nie wywołała spodziewanych skutków prawnych: nie powierzono zarządu, a osoba prawna nie jest zarządcą w rozumieniu uwl, tylko administratorem.
Zarząd może być choćby 1-osobowy, nie musi to być właściciel lokalu w tej wspólnocie.
Wspólnota nie ma reprezentacji. Trzeba wybrać zarząd, bo każdy właściciel może zakwestionować czynności wykonywane w imieniu wspólnoty na zewnątrz przez administratora, który nie ma umocowania do reprezentowania wspólnoty. Obecnie wspólnota nie ma zdolności do czynności prawnych i sądowych, np. zawierania umów, występowania z powództwem choćby o nakaz zapłaty przeciwko dłużnikom itp. - administrator tego robić nie może, a zarządu nie ma.
Więcej na ten temat w artykule: "Sprawdź czy na pewno masz zarządcę" na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/komentarze/1056-sprawdz-czy-na-pewno-masz-zarzadce
I wariant
Są właściciele lokali ,którzy wybierają zarząd spośród swoich mieszkańców. Taki zarząd będzie wykonywał czynności zarządcy - administratora;
Zagłosuj na osoby, o których wiesz, że mają jakąś wiedzę na temat rachunkowości, budownictwa i zarządzania.
II wariant
lub właściciele lokali wybierają zarząd ze swego grona, wtedy zarząd ten powierza bieżące administrowanie firmie zewnętrznej (spółka komunalna).
III wariant
właściciele lokali wybierają do zarządu fachowca - zarządcę nieruchomości.
WAŻNE ! Dobrze jest wtedy powołać dodatkowo spośród mieszkańców tzw. radę wspólnoty, która będzie takiemu zarządcy patrzeć na ręce podobnie jak w przypadku spółdzielni rada nadzorcza, która kontroluje i przede wszystkim nadzoruje pracę zarządcy.
1) samodzielny zarząd właścicielski, bez pomocy zarządcy nieruchomości;
2) zarząd właścicielski + zarządca na umowie o zarządzanie - ale moim zdaniem nie spółka komunalna, tylko firma prywatna lub indywidualny zarządca z działalnością gospodarczą (EDG);
3) zarządca nieruchomości, wybrany do jednoosobowego zarządu.
Jednak w 1 wariancie zarząd ma dużo silniejszą pozycję od zarządcy - administratora:
1) zarząd wspólnoty w sprawach zwykłego zarządu decyduje - administrator jest tylko wykonawcą;
2) zarząd jest organem wspólnoty, jego reprezentacją - administrator tylko usługodawcą (może być pełnomocnikiem procesowym wspólnoty w dochodzeniu należności od właścicieli - dłużników);
3) zarząd ma ustawowe kompetencje, w granicach których podejmuje czynności samodzielnie - administrator wykonuje tylko to, co ma zapisane w umowie.
Rada wspólnoty to atrapa, nie ma żadnych uprawnień. Lepiej nie powoływać zarządu, do którego nie ma się zaufania, wtedy nie trzeba tworzyć fasadowych ciał "kontrolnych".
Pomocne orzecznictwo:
z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 26 października 2011 r., sygn. akt: I ACa 953/11 (niepubl.).:
„w rozpoznawanej sprawie w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali właścicieli ograniczyli się wyłącznie do powierzenia zarządu konkretnej osobie prawnej, natomiast nie określili w żaden inny sposób sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Mając na względzie poczynione powyżej rozważania, należy zauważyć, że powierzając zarząd osobie prawnej, właściciele lokali mogli następnie w drodze uchwały zaprotokołowanej przez notariusza zmienić zarządcę lub z niego zrezygnować, decydując się na określony w cytowanej ustawie zarząd, co też uczynili zaprotokołowaną przez notariusza uchwałą nr … z dnia ... Nie mogli natomiast zmienić sposobu zarządu nieruchomością wspólna w zakresie, w jakim nie uregulowali konkretnych kwestii w umowie, o której mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l., bowiem - co już wyżej wskazano - do kwestii nieuregulowanych inaczej w umowie należy stosować przepisy rozdziału 4 u.w.l., zaś uchwałą zaprotokołowaną przez notariusza można jedynie zmienić lub ewentualnie rozwiązać umowę zawartą wcześniej przez wszystkich właścicieli lokali, natomiast nie można taką uchwałą ustalić sposobu zarządu nieruchomością wspólną, jeśli wcześniej nie została zawarta przez wszystkich właścicieli lokali umowa z art. 18 ust. 1 u.w.l.”
Orzeczenie na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/1377-i-aca-95311-okreslenie-sposobu-zarzadu