Adaptacja strychu i dołączenie go do mojego mieszkania we wspólnocie
deckard
Użytkownik
Witam,
W skrócie:
Jest oto niewielka wspołnota (20-kilka mieszkań) w której posiadam mieszkanie własnościowe na drugim piętrze.
Nad mieszkaniem znajodowała się "pusta przestrzeń", którą postanowiłem dołączyć do swojego mieszkania, jako niewielkie pomieszczenie (kilkanaście metrów powierzchni użytkowej).
Na zebraniu wspólnoty podjęta została stosowna uchwała, ustalona kwota sprzedaży, rozpoczęły się i po pewnym czasie zakończyły prace budowlane, zostało zgłoszone zakończenie robót i pytanie... co dalej :) (nadmienię, że nasz zarządca wspólnoty jest osobą zupełnie bierną bez jakiekolwiek wiedzy w temacie),
A więc:
1. Czy muszę teraz występować o zaświadczenie o samodzielności lokalu?
2. Zakładając, że tak, to czy dalej na podstawie tego zaświadczenia zostanie sporządzona dopiero umowa notarlaina kupna - sprzedaży tego strychu między mną a współnotą?
3. Jak rozumiem zmieni się wysokości udziałów w częściach wspólnych wszystkich nieruchomości i wszystkie księgi wieczyste mieszkań w tym budynku. Czy każdy z właścicieli mieszkań będzie musiał się stawiać osobiście u notariusza? Szanse, że każda osoba się stawi oceniam na 0,1% :) - więc oznacza to dość patową, problematyczną sytuację.
4. Zważywszy na punkt 3 i problemy ze stawieniem się wszystkich "u notariusza", zastanawiam się, kiedy ma / może nastąpić fiztyczne wpłacenie przeze mnie pieniędzy za wykupiony strych? Jeśli stanie się to zaraz po dokonaniu umowy kupna (punkt 3), to szansa, że lokatorzy "pójdą do notariusza", spadnie do 0%. Jeśli można "po notariuszu", to miałbym chociaż jakiś argument na zasadzie kija i marchewki ("stawicie się u notariusza, będą pieniążki").
5. Jeśli sprawa dojdzie do "zmiany wysokości udziałow" w częsci współnej wszystkich mieszkań - zastanawiam się, jak to wygląda "technicznie", kto "praktycznie" przelicza te udziały i ile to kosztuje? (nie mam na myśli opłat za zmiany ksiąg wieczystych, bo o tym wiem) Czy trzeba wykonać tak zwaną "inwentaryzację" całego budynku?
6. A może da się to wszystko jakoś uprościć i zoptymalizować? Może wieczyste użytkowanie tego strychu?
Dziękuje z góry za rady - nie sądziłem, że dołączenie 10 metrowego pokoju do mieszkania będzie takim kosmosem papierkowo - biurokratyczno - prawnym.
W skrócie:
Jest oto niewielka wspołnota (20-kilka mieszkań) w której posiadam mieszkanie własnościowe na drugim piętrze.
Nad mieszkaniem znajodowała się "pusta przestrzeń", którą postanowiłem dołączyć do swojego mieszkania, jako niewielkie pomieszczenie (kilkanaście metrów powierzchni użytkowej).
Na zebraniu wspólnoty podjęta została stosowna uchwała, ustalona kwota sprzedaży, rozpoczęły się i po pewnym czasie zakończyły prace budowlane, zostało zgłoszone zakończenie robót i pytanie... co dalej :) (nadmienię, że nasz zarządca wspólnoty jest osobą zupełnie bierną bez jakiekolwiek wiedzy w temacie),
A więc:
1. Czy muszę teraz występować o zaświadczenie o samodzielności lokalu?
2. Zakładając, że tak, to czy dalej na podstawie tego zaświadczenia zostanie sporządzona dopiero umowa notarlaina kupna - sprzedaży tego strychu między mną a współnotą?
3. Jak rozumiem zmieni się wysokości udziałów w częściach wspólnych wszystkich nieruchomości i wszystkie księgi wieczyste mieszkań w tym budynku. Czy każdy z właścicieli mieszkań będzie musiał się stawiać osobiście u notariusza? Szanse, że każda osoba się stawi oceniam na 0,1% :) - więc oznacza to dość patową, problematyczną sytuację.
4. Zważywszy na punkt 3 i problemy ze stawieniem się wszystkich "u notariusza", zastanawiam się, kiedy ma / może nastąpić fiztyczne wpłacenie przeze mnie pieniędzy za wykupiony strych? Jeśli stanie się to zaraz po dokonaniu umowy kupna (punkt 3), to szansa, że lokatorzy "pójdą do notariusza", spadnie do 0%. Jeśli można "po notariuszu", to miałbym chociaż jakiś argument na zasadzie kija i marchewki ("stawicie się u notariusza, będą pieniążki").
5. Jeśli sprawa dojdzie do "zmiany wysokości udziałow" w częsci współnej wszystkich mieszkań - zastanawiam się, jak to wygląda "technicznie", kto "praktycznie" przelicza te udziały i ile to kosztuje? (nie mam na myśli opłat za zmiany ksiąg wieczystych, bo o tym wiem) Czy trzeba wykonać tak zwaną "inwentaryzację" całego budynku?
6. A może da się to wszystko jakoś uprościć i zoptymalizować? Może wieczyste użytkowanie tego strychu?
Dziękuje z góry za rady - nie sądziłem, że dołączenie 10 metrowego pokoju do mieszkania będzie takim kosmosem papierkowo - biurokratyczno - prawnym.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Ad1 Tak
AD2 Tak
Ad3 - zmienią się udziały. Właściciele lokali muszą w tym temacie podjąć stosowną uchwałę i kto zapłaci za wypisy notarialne . Najlepiej iść do notariusza, który takie czynności wykonywał, on ci powie co dalej.
polak mądry po szkodzie ale czego to się dzisiaj nie robi bo jest demokracja i jest wolność....
http://www.zarzadca.pl/komentarze/659-pulapki-adaptacji-strychu-we-wspolnocie-mieszkaniowej
http://www.zarzadca.pl/szukaj?q=adaptacja strychu&searchphrase=all
Czy podpisywana była jakaś umowa ze ze wspólnotą w sprawie tego strychu? Są jakieś dokumenty poza uchwałą, może jakaś korespondencja?
Kowal: ucwhala dotyczyla zgody i warunkow na jakich zostanie mi sprzedany strych, gdy dokonam jego adaptacji. pozwolenie na budowe, zakonczenie itd. byly zglaszane przeze mnie.
Większość opinii / materiałow z jakimi się spotykam dotyczy adaptacji strychu we wspólnocie i kupna go jako samodzielnego mieszkania. Czy w moim przypadku (strych ma zostać dołaczony do mojego miszkania) procedura jest wiec dokładnie taka sama? Czyli pokój na strychu bedzie mial swoja osobna ksiege wieczysta, a gdy go kupie to bede wlascicielem dwoch mieszkan? (swojego i strychu)? Bede musial pozniej polaczyc te ksiegi, aby bylo to jednym mieszkaniem? :) Doprawdy dośc absurdalnie to brzmi :cool:
ps. Notariusz w moim miescie nie jest zbyt elastyczny, jakiś czas temu cala operację adaptacji strychu i dolaczenia go do mieszkania okreslil jako "niemozliwa do przeprowadzenia". Trzeba bedzie chyba szukac innego.
Domniemywam ,że uchwała jest już "prawomocna" i nikt jej nie zaskarżył? Po prostu spełnij jej warunki, zapłać ustaloną stawkę i korzystaj z tej dodatkowej powierzchni. Nigdy nie "zalegalizujesz" jej jako "dodatkowego pokoju" ale też bardzo trudno będzie Cię jej pozbawić bez "rekompensaty finansowej". Zarchiwizuj wszystkie rachunki, umowy i pisma, zbieraj wszelkie rachunki w przyszłości odnośnie twoich wydatków np. na malowanie i mieszkaj. A może inny prawnik sporządzi Wam umową sprzedaży strychu? U nas wszystko jest możliwe.:bigsmile:
Zatem w dużej wspólnocie zgodę na sprzedaż nieruchomości wspólnej powstałej w wyniku przebudowy (art. 22 ust. 3 pkt. 5) winni wyrazić właściciele lokali większością głosów liczoną według wielkości udziałów (art. 23 ust. 2).
Natomiast opinia powyższa nie ma zastosowania do sprzedaży gruntu po dokonaniu podziału, bowiem czynność ta nie została wymieniona w art. 21 ust. 3 co oznacza, że po podziale sprzedaż gruntu wymaga zgody wszystkich właścicieli lokali.
Józef Bajor - Naczelnik Wydziału do Utrzymania Zasobów Mieszkaniowych - Departament Strategii Budownictwa i Mieszkalnictwa w Ministerstwie Infrastruktury
https://forum.zarzadca.pl/ekspert_radzi/2/zgoda-wlascicieli-na-sprzedaz-nieruchomosci-wspolnej-powstalej-w-wyniku-przebudowy
Jestem po rozmowie z kolejnym notariuszem. Również stwierdził, że operacja jest tak skomplikowana, kosztowna i czasochłonna że lepiej, abym się dobrze zastanowił, czy chcę to robić. Dodał też, że on się raczej i tak tego nie podejmie.
No to jestem w du... znaczy kropce :bigsmile:
Jest jednak małe światło w tunelu. Jest nim sporządzenie umowy quoad usum dotyczące tego nowego pokoju / lokalu. Umowe miałby sporządzić prawnik, a następnie została by ona poświadczona notarialnie i jej zapis dopisany do księgi wieczystej.
Czy ktoś z Was to przerabiał? Wiem, że wówczas nie będę właścicielem, ale będę spał spokojnie i odejdą problemy z księgami wieczystymi wszystkich lokali i tym całym bajzlem.
Pytań / wątpliwości jest kilka.
1. Czy taka umowę można zapisać w księdze wieczystej "na czas nieokreślony" (a także dla ewentualnych kolejnych właścicieli mieszkania?)
2. W jaki sposób w takim wypadku miałbym "zapłacić" za strych? Zapisać w umowie, że przekazuję na konto jednorazowo kwotę XXX w zamian za zgodę na umowę quoad usum? A może, że wykonam świadczenia o tej wartości na rzecz wspólnoty (jakiś płot, chodniki, czy remont).
3. Czy w tym wypadku konieczne jest zaświadczenie o samodzielności tego lokalu?
katalog otwarty co niejednokrotnie było wpisywane w orzeczeniach sądowych
- w przypadku małej wspólnoty - na zasadzie art. 199 kodeksu cywilnego - zgody wszystkich właścicieli lokali,
- w przypadku dużej wspólnoty - na zasadzie art. 22 ust. 3 pkt. 4 ustawy o własności lokali - uchwały właścicieli lokali.
W uchwale z dnia 19 czerwca 2007 r., III CZP 59/07, Biul. SN Nr 6/2007, Sąd Najwyższy orzekł, iż: „określenie zasad korzystania przez właściciela lokalu z części wspólnych budynku w zakresie przekraczającym jego udział w nieruchomości wspólnej może nastąpić w drodze umowy zawartej przez niego ze wspólnotą mieszkaniową".
Strony, na podstawie art. 16 ustawy o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6 lipca 1982 roku mogą wnosić o ujawnienie sposobu korzystania w księdze wieczystej, zyskuje on wówczas skuteczność względem praw nabytych po jego ustanowieniu. Nabywca nabywa swoje prawo z ograniczeniem wynikającym z treści wpisu. Dlatego też w sytuacji, gdy nowy współwłaściciel wstąpi w miejsce dotychczasowego, jest związany sposobem korzystania z nieruchomości wspólnej wynikającym z treści wpisu. Do ujawnienia wpisu konieczna jest forma pisemna umowy z podpisami notarialnie poświadczonymi.
Więcej w artykule: Umowa quoad usum o sposobie korzystania z pomieszczeń piwnicznych stanowiących nieruchomość wspólną na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/wzory-uchwal-i-umow/umowy/620-umowa-quoad-usum-o-sposobie-korzystania-z-pomieszczen-piwnicznych-stanowiacych-nieruchomosc-wspolna