Aneks o wysokości opłat
Korab
Użytkownik
Witam.
Nie wiem czy ja czegoś nie rozumiem, czy ktoś próbuje wprowadzić mnie w błąd.
Jestem członkiem nowej WM i jednocześnie członkiem zarządu (mieszkanie w nowym bloku, nowa WM).
Ostatnio, jako członkowie zarządu spotkaliśmy się z panią administrator. Pani zaproponowała stawki na zaliczki za różne rzeczy (ogrzewanie, zarządzanie, fundusz remontowy itp), członkowie zarządu zgodzili się na propozycje i kilka dni później mieszkańcy dostali aneksy o wysokości opłat od administratora.
Pani administrator twierdzi, że na podstawie tego typu ustaleń z zarządem można dokonywać naliczeń i żądać opłat i zaliczek od członków WM.
Moim zdaniem z UoWL Art.22 wynika jasno, że wszelkie opłaty powinny wynikać z uchwał i regulaminów, nie można ustalić tak sobie "bo zarządowi się wydaje"
Administratorka twierdzi że na początku istnienia WM nie wiadomo jakie są koszty i trzeba to oszacować w pierwszym kwartale roku, a po poznaniu tych kosztów wspólnoty uchwalić plan gospodarczy. Dopiero na jego podstawie można uchwalać uchwały i regulaminy, a wcześniej wystarczą ustalenia zarządu.
Moim zdaniem korzystając z doświadczenia administratora i najlepszej wiedzy - należy na początku uchwalić uchwały, ustalające zaliczki i opłaty, a gdyby pojawiały się rozbieżności - po prostu je korygować kolejnymi uchwałami (możnaby to nieźle oszacować, bo sąsiednią bardzo podobną WM zarządza też ta pani od ponad roku). Pozostali członkowie zarządu WM zgadzają się ze zdaniem administratorki, a ja wychodzę na idiotę który szuka dziury w całym.
`
Oczywiście płacić trzeba, ale wydaje mi się, że na chwilę obecną aneks o wysokości opłat można wyrzucić do kosza i jedynie za co zapłacić, to za rzeczywiste zużycie mediów.
Podpowiedzcie, kto ma racje?
Nie wiem czy ja czegoś nie rozumiem, czy ktoś próbuje wprowadzić mnie w błąd.
Jestem członkiem nowej WM i jednocześnie członkiem zarządu (mieszkanie w nowym bloku, nowa WM).
Ostatnio, jako członkowie zarządu spotkaliśmy się z panią administrator. Pani zaproponowała stawki na zaliczki za różne rzeczy (ogrzewanie, zarządzanie, fundusz remontowy itp), członkowie zarządu zgodzili się na propozycje i kilka dni później mieszkańcy dostali aneksy o wysokości opłat od administratora.
Pani administrator twierdzi, że na podstawie tego typu ustaleń z zarządem można dokonywać naliczeń i żądać opłat i zaliczek od członków WM.
Moim zdaniem z UoWL Art.22 wynika jasno, że wszelkie opłaty powinny wynikać z uchwał i regulaminów, nie można ustalić tak sobie "bo zarządowi się wydaje"
Administratorka twierdzi że na początku istnienia WM nie wiadomo jakie są koszty i trzeba to oszacować w pierwszym kwartale roku, a po poznaniu tych kosztów wspólnoty uchwalić plan gospodarczy. Dopiero na jego podstawie można uchwalać uchwały i regulaminy, a wcześniej wystarczą ustalenia zarządu.
Moim zdaniem korzystając z doświadczenia administratora i najlepszej wiedzy - należy na początku uchwalić uchwały, ustalające zaliczki i opłaty, a gdyby pojawiały się rozbieżności - po prostu je korygować kolejnymi uchwałami (możnaby to nieźle oszacować, bo sąsiednią bardzo podobną WM zarządza też ta pani od ponad roku). Pozostali członkowie zarządu WM zgadzają się ze zdaniem administratorki, a ja wychodzę na idiotę który szuka dziury w całym.
`
Oczywiście płacić trzeba, ale wydaje mi się, że na chwilę obecną aneks o wysokości opłat można wyrzucić do kosza i jedynie za co zapłacić, to za rzeczywiste zużycie mediów.
Podpowiedzcie, kto ma racje?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Cała rzecz w tym, żeby właściciele nie musieli później dopłacać dużych kwot po dokonanym rozliczeniu.
Określenie stawek jest bardzo trudne, ale na podstawie faktycznego zużycia można zaliczki modyfikować częściej i przesyłać nowe karty opłat do właścicieli.
Plan gospodarczy winien być uchwalony w formie uchwały właścicieli.
We wspólnocie właściciele płacą z góry do 10-go każdego miesiąca,
nie da się rozliczać wg. faktycznego zużycia, które zawsze przychodzi z opóźnieniem.
Czy można żądać opłat za chociażby za:
- nieruchomość wspólną
- zarządzanie nieruchomością
- fundusz remontowy
- miejsce postojowe w hali garażowej
bez żadnych uchwał?
Kolejne uchwały nie będą potrzebne jeśli w pierwszej uchwale o planie gospodarczym dodasz:
"1. Zaliczki mogą ulec proporcjonalnemu wzrostowi w razie podwyższenia przez dostawców cen za usługi związane z:
- dostawą ciepła (gazu)
- dostawą zimnej wody i odprowadzeniem ścieków
- wywozem śmieci
o czym Zarządca niezwłocznie powiadomi właścicieli lokali na piśmie wraz ze wskazaniem terminu, od którego podwyższone ceny obowiązują."
"2. Zaliczki mogą ulec proporcjonalnemu wzrostowi w razie stwierdzenia w okresie ostatnich 3 miesięcy zwiększonego zużycia w lokalu:
- ciepła
- zimnej wody i odprowadzenia ścieków
o czym Zarządca niezwłocznie powiadomi właścicieli lokali na piśmie wraz ze wskazaniem terminu, od którego podwyższone ceny obowiązują."
Plan gospodarczy powinien zawierać przewidywane koszty na:
- nieruchomość wspólną
- zarządzanie nieruchomością
- fundusz remontowy
- miejsce postojowe w hali garażowej
Prosty przykład tutaj:
http://zarzadca.slask.pl/dok/plan.gif
Każde kolejne coroczne zaliczki nie powinny znacząco odbiegać już od rzeczywistego zużycia.
Jak rozumiem żąda administrator od właścicieli.
Nie można!
Administrator czy też zarząd wspólnoty może tylko zaproponować wysokości opłat (zaliczek) ale zatwierdzić to muszą właściciele odpowiednią uchwałą, bo jest to czynność przekraczająca zarząd zwykły.
Z UoWL:
masz racje i tego sie trzymaj
Prawdą jest ze w pierwszym roku ustalenie stawek robi się metoda porównawczą, bo nie ma danych ( kosztów) jak to jest faktycznie w waszej wspólnocie.
Plan gospodarczy nie podstawą do naliczania zaliczek . On pokazuje ile w roku obrachunkowym może kosztować utrzymanie nieruchomości
nie jest to dobre rozwiązanie. Korektę robi się poprzez rozliczenie kosztów, po okresie obrachunkowym , jednorazową wpłatą - uchwala właścicielei lokali ws mrozliczenia wyniku finansowego za okres rozrachunkowy
bo żądani są włazy jak SM , porażka takie ich myślenie
` co za aneks? macie jskieś umowy z właścicielami lokali? , we wspólnotach nie ma takiego dokumentu, właściciele płaca ZALICZKI
ty masz racje
coś mi sie zdaje, że ta Administratorska myli pojęcia, zasady jakie obowiązują we WM i tak robi, aby ONA miała jak najmniej roboty, a tonie koniecznie jest zgodne z obowiązującym prawem
Zapamiętaj sobie , że właściciele lokali podejmując uchwały , tworzą prawo wewnętrzne we wspólnocie , które może być dowodem w sprawie np. windykacji zaliczek .... Zaliczki mogą być zróżnicowane w zależności od typu lokalu: mieszkalny , niemieszkalny, garaż , itd
Przeszukaj sobie to forum (wyszukiwarka) jest dużo wątków na temat zaliczek , konstrukcji jak i sposobu naliczania
https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/2577/zaliczki-na-koszty-zarzadu/#Item_5
.
Dziękuje za cenne wskazówki.
Zastanawiam się jak zachęcić administratora / pozostałych członków zarządu do podjęcia stosownych kroków aby uchwały powstały i zostały poddane głosowaniu przez członków WM.
Jeśli chodzi o aneks - dokładnie dokument który dostałem nazywa się zawiadomienie o wysokości opłat miesięcznych za użytkowanie lokali.
Skoro nie ma uchwał na poszczególne zaliczki z tego zawiadomienia - co tak naprawdę jako właściciel powinienem zapłacić?
Ale ty jesteś też: - więc jako członek zarządu jesteś odpowiedzialny za to nieprawidłowe naliczanie zaliczek i samo rozliczanie. Twoim obowiązkiem, wraz z pozostałymi członkami zarządu, jest opracować projekt odpowiedniej uchwały i poddać go pod głosowanie oraz wymóc na zatrudnionym administratorze przestrzegania przepisów prawa.
MP to też lokal i nie może mieć jednej stawki opłat . MP uczestniczy praktycznie tylko w utrzymaniu części wspólnej.
Tu masz przykładowy wzór dokumentu naliczenia zaliczki
https://forum.zarzadca.pl/wiki/wzor_-_zaliczka
W sprawie zachęcenia odpowiedzialnych za przestrzegania prawa , pokaż im to forum, przekaż tym pozostałym wiedzę i postaw warunek, że jak nie będą tak robić , to zaskarżysz do sądu ich działanie , Taka pokazówka w wielu wspólnotach daje pozytywne rezultaty
co to ma wspólnego z naliczeniem przez administratora opłat we wspólnocie, to nie są lokale komunalne - czynszowe
Opłaty możesz podzielić na dwie grupy: koszty faktycznie ponoszone i pozostałe. Te faktycznie ponoszone (energia cieplna w lokalu, woda i ścieki w lokalu, nieruchomość wspólna w wysokości faktycznie ponoszonych kosztów, zarządzanie) proponuję płacić, pomimo, że nie ma na to uchwał. Te koszty i tak kiedyś trzeba będzie w całości pokryć, więc nie ma sensu robić sobie ich sztucznej kumulacji. Kwestia rozliczenia w przyszłości tych kosztów, to osobne zagadnienie.
- Natomiast funduszu remontowego - o ile nie ma uchwały o wysokości stawki na FR lub w ogóle nie ma nawet uchwały o utworzeniu takiego funduszu - możesz nie opłacać w ogóle. Tego funduszu po prostu nie ma.
- Jeżeli nie ma uchwały na koszty zarządzania nieruchomością, co w praktyce zawiera koszty wynagrodzenia administratorki, to jest to spore przegięcie.
- Jeżeli garaż jest osobnym lokalem, to wspólnota nim nie zarządza, więc nie może ustalać opłat od miejsca postojowego.
- W załączonym przez ciebie zawiadomieniu o zaliczkach jest napisane, że zarząd zaakceptował stawki opłat za użytkowanie lokalu. Mam nadzieję, że ty nie brałeś w tym udziału, bo ponosisz osobistą odpowiedzialność za decyzje zarządu (także finansową). Niepokojące jest zwłaszcza wypłacanie wynagrodzenia administratorce bez uchwały. Na przyszłość, jeżeli będą tego typu dziwne decyzje, które według ciebie są niezgodne z ustawą, to zgłaszaj zdanie odrębne do protokołu z posiedzenia zarządu lub zaznaczaj takie zdanie na dokumentach, które dają ci do podpisu.
- Nie musi być kilku uchwał na poszczególne zaliczki, może to być jedna uchwała na wszystkie zaliczki - ale musi być.
- W przyszłości na zawiadomieniach o stawkach opłat dobrze jest umieszczać formułę informującą na podstawie jakiej uchwały ustalono takie stawki (numer, data podjęcia).
Ogólnie wrażenie jest takie, że wasza administratorka bardzo idzie na skróty, albo nie ma pojęcia co robi.
https://forum.zarzadca.pl/wiki/wzor_-_zaliczka
To mnie właśnie boli i trochę przeraża.
Walczę z administratorką od ponad miesiąca o to, że potrzebne są uchwały i regulaminy.
Ponieważ współpraca nam "nie szła" postanowiłem rozstać się nią (a że nie było uchwały na koszty zarządzania nieruchomością zdaniem prawnika z którym temat konsultowałem umowa była nie ważna) i znaleźć "normalnego" zarządce. Spotkałem się panią, której usługi nie dość że były tańsze, to widziała też problem w braku uchwał i regulaminów. Poinformowałem członków WM o moim stanowisku, wtedy deweloper (70% udziałów) zażądał zwołania zebrania członków WM. Na zebraniu zarząd został rozszerzony do 5ciu osób w tym 1 z członków to prezes dewelopera. Było sporo "nowych" osób nie znających tematu.
W piątek było kolejne spotkanie - nowi członkowie zarządu i pani administrator dalej nie widzą potrzeby uchwalania czegokolwiek. Pomimo wskazywania przeze mnie zapisów w ustawie i dosyć długiej rozmowy na temat uznają, że podstawą jest plan gospodarczy który powstanie w pierwszym kwartale tego roku.
Czy jedynym rozsądnym rozwiązaniem jest wyjście z zarządu?
Jak można zmusić administratora, który powinien mieć największe pojęcie co można a czego nie do działania zgodnie z przepisami?
szybko trzeba się tego administratora pozbyć , bo narobi on wam takiej popeliny że nie wybrniecie z tego .
Plan gospodarczy nie jest podstawą do naliczenia zaliczek , ma być odrębna uchwała.
Jak potrafiliście zwołać zebranie ws rozszerzenia składu Zarzadu WM to trzeba było zgłosić uchwałę o stawkach służących do naliczenia zaliczek...
znam art. 22 Uowl, z niego wynika wymóg uchwały na wykonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, uchwały podejmuje się na zebraniu lub w drodze indywidualnego zbierania głosów, ale czy hasło "podwyższamy opłaty!" rzucone na zebraniu może być podstawą do wystawienia przez administratora dokumentu o podwyższeniu stawki za podgrzanie wody? nie chodzi o wysokość podwyżki, tylko sposób przeprowadzenia i ewentualne skutki prawne tak przeprowadzonej czynności...
Zauważ, że "Sąd orzekał na materiale dowodowym załączonym do pozwu i uznał, ze zawiadomienia kierowane do pozwanego o wysokości opłat nie są wystarczające do udowodnienia żądania pozwu. Mianowicie w celu udowodnienia roszczenia o zapłatę zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną powodowa wspólnota winna przedstawić uchwały Wspólnoty o wysokości zaliczek. Takie uchwały nie zostały załączone do pozwu, ani nawet do odpowiedzi na sprzeciw..." - Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Śródmieścia we Wrocławiu IX Wydział Cywilny Sygnatura akt IX C 467/12.
Nie chciałabym aby ktokolwiek szedł z tym do sądu, chcę zobligować zarząd do działania zgodnego z prawem, dziwi mnie też to, że administratorka nie zwróciła im na to uwagi, tylko podpisała się pod tym pismem.....
wyślę do administratorki pismo, może się opamięta i ogarnie kuwetę :bigsmile:
„Niedopełnienie obowiązku doprecyzowania czynności powoduje, że sens i istota zgody staje się jedynie iluzoryczna. Niedookreślone działanie wymyka się wszelkiej kontroli członków wspólnoty, którzy nie mogą powołać się na niezgodność prac zarządu, ze zgodą jaką wyrazili. Ochrona samostanowienia członków wspólnoty nie może doznawać ograniczeń, z powodu kosztów czynności wstępnych poprzedzających przyjęcie uchwały zawierającej zgodę na dokonanie prac remontowych.” (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 6 marca 2013 r., I ACa 860/12).
U mnie podejrzanemu odrębną uchwałę o stawkach służących do naliczenia zaliczek na utrzymanie części wspólnych i skończyły się dysputy, jaki wymiar zaliczki powinno się naliczać . Ta uchwała jest twardym dowodem w sądzie ws windykacji.
Stawki służące do naliczenia opłat na utrzymanie lokalu (mediów) nie potrzeba uchwał, ponieważ te, stawki zaliczkowe, powinny wynikać z kosztów poprzedniego roku X wskaźnik 1.1 (w celu zabezpieczenia potrzeb Wspólnoty na opłacenie bieżace mediów). Jednocześnie są rozliczane "z urzędu" do zera po zakończonym roku obrachunkowym .
niestety będziesz musiał zweryfikować swoją " wiedzę ", gdyż od początku jest nieprawidłowa w zakresie stawek dotyczących mediów .