Zmiana wysokości udziałów we wspólnocie
gothic
Użytkownik
Planuje w przyszłości wykup, adaptacje i dołączenie strychu do mojego mieszkania we wspólncie (24 mieszkania, 20 właścicieli). Rownież kilka innych osób z innych 'klatek' ma podobne plany i chce dołączyć "swoje" strychy do mieszkań.
Wiem, że po zakończeniu wszystkich spraw, jednym z końcowych wydatków jest zmiana wysokości udziałów we wspólnocie. Czy wie ktoś jaki jest orientacyjny koszt tej operacji? Czy należy zmienić wszystkie księgi wieczyste? Czy można złożyć jeden wniosek wraz z innych właścicielami, którzy powiększyli mieszkania, celem obniżenia opłat notarialnych? Dziękuje za odpowiedzi,
Wiem, że po zakończeniu wszystkich spraw, jednym z końcowych wydatków jest zmiana wysokości udziałów we wspólnocie. Czy wie ktoś jaki jest orientacyjny koszt tej operacji? Czy należy zmienić wszystkie księgi wieczyste? Czy można złożyć jeden wniosek wraz z innych właścicielami, którzy powiększyli mieszkania, celem obniżenia opłat notarialnych? Dziękuje za odpowiedzi,
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Oświadczenie o zmianie udziałów składa zarząd w formie aktu notarialnego na podstawie upoważnienia ogółu właścicieli lokali wyrażonego w formie uchwały.
Oczywiście zakładam, że to duża wspólnota (powyżej 7-miu lokali).
Z uzasadnienia orzeczenia SN (wyrok z dnia 18 listopada 2004 r, sygn. akt: I CK 357/04):
"W sytuacji określonej w art. 3 ust. 7 ustawy zastąpienie dotychczasowych wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej wymaga jednomyślności ściśle oznaczonego kręgu podmiotów, gdy tymczasem przepis art. 22 ust. 3 pkt 5 tej ustawy otwiera większości właścicieli wyodrębnionych lokali jedynie możliwość umocowania zarządu do działań zmierzających do zmiany wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej".
Treść orzeczenia na stronie czasopisma:
http://www.zarzadca.pl/content/view/419/94/
Jaki jest - chociaz orientacyjny - koszt operacji zmiany wysokosci udzialow u notariusza?
Państwo (dane osobowe) w dniu 16.09.2002 r. nabyli od Gminy Warszawa-Centrum lokal nr 12 o pow. 61,08 m2 położony przy ul. Bednarskiej 9, którego najemcami byli od 1990 r.
W dniu 05.12.1990 r. Pan (dane osobowe), wówczas najemca lokalu nr 12 przyjął i podpisał protokół pomiaru lokalu. Przez 12 lat najmu nie zgłaszał zastrzeżeń do metrażu, powierzchnia lokalu została uwzględniona przy sporządzeniu umowy notarialnej.
W 2003 r. na zlecenie Zarządu Domów Komunalnych Dzielnicy Śródmieście została wykonana dokumentacja odtworzeniowa budynku położonego przy ul. Bednarskiej 9. Firma projektowa dokonała inwentaryzacji powierzchni 22 lokali mieszkalnych własnościowych i komunalnych. Wyniki inwentaryzacji wykazały, iż w 17 lokalach powierzchnie są większe, niż wykazane w aktach notarialnych umów sprzedaży lub w umowach najmu (różnice od + 0,10 m2 do + 4,37m2), zaś w 5 lokalach powierzchnie są mniejsze (różnice od – 0,09 m2 do – 2,88 m2 w lokalu nr 12).
Pan (dane osobowe) pismem z dnia 09.03.2004 r. skierowanym do Wydziału Zasobów Lokalowych dla Dzielnicy Śródmieście Urzędu m. st. Warszawy zwrócił się z prośbą o dokonanie korekty powierzchni jego lokalu.
Zarząd Domów Komunalnych Dzielnicy Śródmieście poddał analizie obliczenia dokumentacji odtworzeniowej lokalu nr 12. Stwierdzono błąd rachunkowy, polegający na zaniżeniu powierzchni kuchni (po poprawce wprowadzonej do inwentaryzacji powierzchnia lokalu wynosi 59,43 m2) wobec czego, różnica między powierzchnią zapisaną w akcie notarialnym a inwentaryzacją wynosi – 1,65 m2 a nie – 2,88 m2.
Na wniosek zainteresowanego, Administracja Domów Komunalnych ADK-4 dokonała kontrolnego pomiaru lokalu nr 12 - powierzchnia wyniosła 59,00 m2.
W wyniku korespondencji prowadzonej między ADK-4 a Zarządem Wspólnoty Mieszkaniowej ul. Bednarska 9 wyjaśniającej tryb przeprowadzenia ewentualnej korekty powierzchni lokali i związanej z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej, Zarząd Wspólnoty (którego członkiem jest Pan (dane osobowe)) nie podjął uchwały o zmianie udziałów w nieruchomości, lecz zaproponował stosowanie powierzchni lokali wykupionych określonych w umowach notarialnych kupna lokali, ograniczając korektę powierzchni lokali do wniosków zgłaszanych przez poszczególnych właścicieli lokali wyodrębnionych.
Jednakże ze zmianą powierzchni lokalu wiąże się zmiana udziału w nieruchomości wspólnej i w prawie użytkowania wieczystego gruntu. Zgodnie z Art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity Dz. U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późniejszymi zmianami) udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej oraz w prawie użytkowania wieczystego gruntu odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu (wraz z ewentualną powierzchnią pomieszczeń przynależnych) do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali (wraz z ewentualną powierzchnią pomieszczeń przynależnych). Łączną powierzchnię użytkową lokali w nieruchomości ul. Bednarska 9 tworzy suma powierzchni lokali mieszkalnych i użytkowych.
Prawa i obowiązki właścicieli samodzielnych lokali mieszkalnych i o innym przeznaczeniu oraz zasady korzystania z nieruchomości wspólnej określa w/w ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Zmiana udziałów należy do kompetencji wspólnoty. Zgodnie z Art. 22 ust. 3 pkt 5a tej ustawy, udzielenie zgody na zmianę udziałów jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. W związku z powyższym, zgodnie z Art. 22 ust. 2 ustawy, do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi wspólnoty pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.
Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 18 listopada 2004 r. I CK 357/04 (Lex Polonica) podstawą do ujawnienia zmiany udziału w księdze wieczystej prowadzonej dla lokalu jest oświadczenie o zmianie wysokości udziału złożone przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej w formie aktu notarialnego.
Zatem, w celu zmiany udziału (udziałów) spowodowanego korektą powierzchni lokalu (lokali) konieczna jest dobra wola większości właścicieli lokali. Wspólnota mieszkaniowa powinna podjąć uchwałę o wyrażeniu zgody na zmianę udziału (udziałów) jednocześnie udzielając pełnomocnictwa zarządowi wspólnoty do zawarcia umowy zmiany udziałów i złożenia do sądu wniosków o wpis zmian udziałów w odpowiednich księgach wieczystych prowadzonych dla lokali.
Niezależnie od powyższego, uprzejmie informuję, iż Pan (dane osobowe) właściciel lokalu 12 (członek zarządu wspólnoty), w dotychczasowej korespondencji został pouczony o wyżej opisanym trybie wprowadzenia zmian związanych z korektą powierzchni lokalu nr 12.
Notariusz stwierdził tak:
1. Według niego muszą się u niego osobiście stawić WSZYSCY członkowie wspólnoty, bo tak i koniec. Na moje nieśmiałe sugestie nt. upoważnienia do tej czynności zarządu, stwierdził, że "u niego tak się nie da, koniec i kropka".
2. Na to nie wszystko, stwierdził też, że po adaptacji strychu konieczna będzie inwentaryzacja całego budynku, co wiąże się ogromnymi kosztami i najlepiej żebym sobie ten cały proces podarował (?).
3. A po trzecie, stwierdził jeszcze, że mimo, iż w naszym budynku kwestia tyczy się tylko "mojego strychu", to należy dokonać inwentaryzacji od razu wszystkich części strychowych (mimo, że nikt więcej nie dołącza strychu prócz mnie). W moim budynku te strychy "nie istnieją" fizycznie jako jakas powierzchnia. Dopiero po wzmocnieniu stropu i utworzeniu normalnej "podłogi" będzie to pomieszczenie, teraz jest to bardziej "część poddachowa", nie wliczona do metrażu budynku.
Przyznam, że po tym co powyżej usłyszałem straciłem sporo zapału do walki o strych (bo inaczej nie da się tego już nazwać). Mimo, że mam już uchwaloną zgode wsppólnoty na adaptacje i wykup, mam także pozytywną decyzje o warunkach zabudowy odnośnie strychu i kończę opracowanie projektu budowlanego adaptacji, który chce złożyć w styczniu, to obawiam się, że te kwestie notarialne mnie pokonają. Zastanawiam się tylko, dlaczego, skoro to taka "droga przez mękę" i taki drenaż kieszeni wiele osób adaptuje jednak te strychy
Jako, że jednak nadzieja umiera ostatnia, proszę o jakieś kolejne rady, jak ugryźć te tematy notarialno-sądowe - w końcu na jednym notariuszu świat się nie kończy, ale czy drugi nie powie mi tego samego?
Jeśli dobrze pamiętam, to Pan Janusz Gdański mial chyba inne, pozytywniejsze doświadczenia.
Proponuję udać się do innego notariusza, na wszelki wypadek powołać się na cytowane powyżej orzeczenie:
z uzasadnienia orzeczenia SN (wyrok z dnia 18 listopada 2004 r, sygn. akt: I CK 357/04):
"W sytuacji określonej w art. 3 ust. 7 ustawy zastąpienie dotychczasowych wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej wymaga jednomyślności ściśle oznaczonego kręgu podmiotów, gdy tymczasem przepis art. 22 ust. 3 pkt 5 tej ustawy otwiera większości właścicieli wyodrębnionych lokali jedynie możliwość umocowania zarządu do działań zmierzających do zmiany wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej".
Treść orzeczenia na stronie czasopisma:
http://www.zarzadca.pl/content/view/419/94/