Postawienie zadaszonej wiaty/altany w ogródku z wyłącznością korzystania
marciano
Użytkownik
Witam. Kupiłem mieszkanie od dewelopera na parterze, do którego przynależy ogródek. Inwestycja ma status zabudowy bliźniaczej (5 domków po 4 mieszkania w każdym). Ogródki w akcie notarialnym oznaczone są standardowo jako część wspólna z wyłącznością korzystania dla właściciela mieszkania, które do niego przylega. Do aktu dołączona jest mapka, gdzie zaznaczony jest ogród.
Moje pytania:
1. Czy mogę w takim ogródku postawić altanę (zadaszona wiata, powierzchnia ok. 10m2) zgodnie z prawem?
2. Jeżeli tak, co muszę zrobić, żeby móc to zrobić? (Zezwolenia, zgody itp.), żeby nie mieć problemów w przyszłości z tym
3. Czy postawienie domku narzędziowego (5m2) wymaga również zezwoleń?
Pozdrawiam
Moje pytania:
1. Czy mogę w takim ogródku postawić altanę (zadaszona wiata, powierzchnia ok. 10m2) zgodnie z prawem?
2. Jeżeli tak, co muszę zrobić, żeby móc to zrobić? (Zezwolenia, zgody itp.), żeby nie mieć problemów w przyszłości z tym
3. Czy postawienie domku narzędziowego (5m2) wymaga również zezwoleń?
Pozdrawiam
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
ad.2 sprawdź czy spełniasz wymóg art.29 ust.1 pkt.2) PB (pozwolenia na budowę nie wymaga budowa wolno stojących parterowych budynków gospodarczych w tym garaży, altan oraz przydomowych ganków i oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki); jeżeli tak to zgodnie z art.30 ust.1 pkt.1) PB budowa takiej altany wymaga zgłoszenia właściwemu organowi (zgodnie z art.30 ust.5 właściwy organ może wnieść w terminie 30 dni sprzeciw w drodze decyzji); jeżeli altan będzie więcej to niestety pozwolenie na budowę
ad.3 domek narzędziowy można uznać za obiekt małej architektury określony w art.29 ust.1 pkt.22) PB; nie wymaga pozwolenia na budowę ani zgłoszenia
Ogródek ma 2 sąsiadów: jeden mieszka nade mną, drugi z boku sąsiaduje na granicy długości ok 4m.
Czy znają Państwo przepisy prawne/orzeczenia sądowe, które mógłbym przedstawić w razie wątpliwości?
Jeżeli jest to jedna nieruchomość gruntowa to znaczenie ma odległość od innej nieruchomości gruntowej, choć w dobrym tonie byłoby zapytać o zgodę sąsiadów, wspólnotę i otrzymać ich aprobatę, ewentualnie dostosować się do ich uwag (warto pójść na drobne ustępstwa w celu wykazania, że nasz sąsiad jest dla nas ważny)
Polubowne załatwienie sprawy z sąsiadami, następnie zgłoszenie i rozpoczęcie budowy w przypadku braku sprzeciwu organu powinny wykluczyć konieczność odwoływania się do orzeczeń. Czasem warto zrezygnować z budowy altany, chociażby była ona usankcjonowana prawnie, w celu zachowania stosunków dobrosąsiedzkich (altana tylko w sezonie, sąsiedzi cały rok ;) )
Jest jeszcze tam forma własności: "stosunek zobowiązaniowy", ale nie wiem czy to podchodzi pod wyłączne użytkowanie.
Co zatem z domkiem narzedziowym, czy jako obiekt małej architektury można go umieścić bez zezwoleń?
...
Art.3 Prawa budowlanego
Ilekroć w ustawie jest mowa o:
11) prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane – należy przez to rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych
Prawdopodobnie potrzebowałbyś zgody współwłaścicieli czw w postaci uchwały.
Osiedle jest małe, mamy 20 mieszkań, z uchwałą nie byłoby problemu, ale z uzyskaniem WSZYSTKICH głosów jak to jest często może być problem.
Idąc dalej: w przypadku samowoli, po ewentualnym zgłoszeniu i kontroli też musiałbym dostarczyć absolutną zgodę współwłaścicieli, którymi są wszyscy mieszkańcy osiedla? Czy te 5 tys. załagodziłoby sprawę?
Ale ogródkiem na cele budowlane dysponować nie możesz, bo nie pozwala na to prawo budowlane, bo nie jest twoją własnością.
Możesz z niego korzystać, a inni nie mogą, ale nie możesz nim rozporządzać i np. dysponować na cele budowlane.
Jednomyślności współwłaścicieli nie potrzebujesz, wystarczy 50% z plusem.
Zastosowanie ma ustawa o własności lokali,dlatego w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu, a do takich należy zaliczyć opisaną w tym wątku, wystarczy zgoda większości właścicieli.
W przypadku samowoli mogłoby to wyglądać, tak jak w opisanym poniżej przypadku:
"Tak zapewne myślał nabywca lokalu, który zdecydował się na zakup atrakcyjnego lokalu, potem tego zapewne żałował, ponieważ otrzymał nakaz rozbiórki. Okazało się, że poprzedni właściciel zabudował taras bez stosownych pozwoleń, ogród zimowy to nic innego, jak samowola budowlana.
Nowy właściciel usiłował ją zalegalizować, wystąpił ze stosownym wnioskiem do nadzoru budowlanego, złożył wymagane prawem dokumenty, jednak z wyjątkiem oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością – okazało się, że wspólnota mieszkaniowa ogrodu zimowego w budynku akceptować nie będzie, nie tylko, że zgody nie dała, to jeszcze wystosowała do organów protest."
Więcej na ten temat w artykule: "Kupił lokal z samowolą budowlaną - teraz dostał nakaz rozbiórki" na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/komentarze/2540-kupil-lokal-z-samowola-budowlana-teraz-dostal-nakaz-rozbiorki
http://alex44.webd.pl/st/serwis/czerwiec12/901002a.php
I polecam ciekawe uzasadnienie w orzeczeniu sygn.akt I SA/Gd 1064/10 (WSA w Gdańsku z 2010-12-02) oraz IV SA 293/91 (Wyrok NSA z 1991-10-01) wymienionych w artykule.
drugiej. Szczerze mówiąc , różnie wyglądają te grunty. Niektóre są zadbane w formie ogródków a nie które zarośnięte chwastami czy trawą. Mamy także garaże i budynki gospodarcze. Część z właścicieli ma garaże + działka a część pomieszczenie gospodarcze + działka. Jeden w właścicieli , wiosną tego roku , przy ścianie swojego garażu , postawił dobudówkę. Zadaszoną jakby altanę. Grunt nie jest jego tylko wspólnoty, nie jest to także jego działka ogrodnicza bo działki są w innym miejscu. Na historycznym zebraniu wm z 31 lipca zapytałam (wykrzyczałam ;)) zarząd kto wydał zgodę na budowę, i czy teraz każdy bez naszej (wszytskich właścicieli) może sobie stawiać wiaty, altanki w miejscu gdzie rzuci kamieniem ? rzecz jasna nie uzyskałam odpowiedzi bo kompletnie nas ,,prezeska,, ignorowała. Jak postawienie takiej altany ma się do prawa budowlanego? Wg mnie nie jest to zgodne z prawem a poza tym chyba wymaga także zgody wm ?
W innym wątku wyjaśniam, że wyłączność użytkowania jest przyznawana na podstawie UMOWY, czyli jest to posiadacz zależny, a nie samoistny.
marciano: A ty (dzięki temu forum?) je dogłębnie poznałeś i uznałeś się za kompetentnego, by ocenić jednym zdaniem?
To co tu robisz, zamiast wykładać na wydziałach prawa i zasiadać w Sadzie Najwyższym?
Przesłana przez Lalunie interpretacja oparta na orzeczeniach sądów
wyraźnie daje do myślenia w sprawie interpretacji wyłącznego korzystania.
Jeżeli masz wiedzę i znasz akty prawne rozwiewające wątpliwości to lepiej podziel się tym.
Jeżeli Zarządca mógłby odnieść się do tych orzeczeń byłbym bardzo wdzięczny.
cyt: "Umowa quoad usum może przy tym wyłączyć prawo do korzystania z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli, ale nie może wyłączyć ich prawa do rozporządzania tą rzeczą."
Nowy doklejony: 10.08.15 15:09
I jeszcze co sądzą Państwo o ewentualnej uchwale WM. Czy konieczna jest zgoda wszystkich czy tylko większość?
Formularz oświadczenia sugeruje, a właściwie wyraźnie jest tam napisane, że konieczna jest zgoda wszystkich.
"2) współwłasności - dotyczy działek.....................
(wskazanie nr działki, współwłaścicieli - imię, nazwisko lub nazwa oraz adres)
oraz zgodę wszystkich współwłaścicieli na wykonywanie robót budowlanych objętych wnioskiem o pozwolenie na budowę z dnia :............................................"
Formularz jest standardowy dla zwykłych współwłaścicieli. Orzecznictwo jest ustalone - zgoda wspólnoty nie oznacza jednomyślności w głosowaniu.
Prawo to zostało uzależnione od tytułu prawnego wynikającego z kilku różnych tytułów. Są tam wymienione między innymi: ograniczone prawo rzeczowe (np. użytkowanie) oraz zarząd.
Po podziale quoad usum mamy do czynienia zarówno z ograniczonym prawem rzeczowym (ujawnionym w księdze wieczystej!!!) i może ono być przeniesione na inną osobę (np. sprzedaż lokalu daje prawo nowemu nabywcy do korzystania z działki, która była objęta umową quoad usum, bez zgody wspólnoty), jak również z zarządem tą częścią nieruchomości. W moim przekonaniu spełnione są wymogi zawarte w PB prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w takiej sytuacji.
...
Wyrok z Gdańska jest korzystny w tej sprawie. Cytowany przez blazejh fragment został wyrwany z kontekstu i dotyczył rozporządzania rzeczą jako właściciel. Quoad usum nie ingeruje w prawo własności, ale jak wynika z art.3 ust.11 PB do dysponowania nieruchomością na cele budowlane nie trzeba być właścicielem, żeby mieć prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Użytkownik nie jest też posiadaczem samoistnym, bo jego prawo do wyłącznego użytkowania wynika z umowy quoad usum.
Jest posiadaczem zależnym.
W wypowiedzi chodziło o to, że wcale nie potrzeba być właścicielem nieruchomości (ani współwłaścicielem) żeby móc dysponować nieruchomością na cele budowlane.
" Strony niniejszym dokonują podziału do korzystania z nieruchomości wspólnej w ten sposób, że każdoczesny właściciel lokalu ... będzie korzystał na zasadzie wyłączności z ogródka przydomowego znajdującego się na na Nieruchomości Wspólnej, przyległego do jego lokalu, (oznaczonego w załączniku do aktu)"
dalej jest:
"Nabywca oświadcza, że wyraża zgodę, aby w ramach podziału do korzystania z Nieruchomości Wspólnej, uprawnienie do wyłącznego, bezterminowego i bezpłatnego korzystania z innych ogródków przydomowych (...) przysługiwało każdoczesnemu właścicielowi pozostałych lokali na Nieruchomości Wspólnej zgodnie z zawartymi przez nich umowami z Deweloperem, w aktach notar. dotyczących nabycia lokali.
Nabywca zobowiązuje się do przestrzegania określonego niniejszą umową podziału do korzystania (..)"
W domkach są również strychy, i mieszkańcy parteru w aktach mają zapis:
" nabywca jako właściciel lokalu na parterze przyjmuje do wiadomości, że pomieszczenie strychu, znajdujące się na lokalem ... stanowi przynależność do lokalu... na piętrze i będzie wykorzystywane wyłącznie przez każdoczesnych właścicieli lokalu... na piętrze"
Czy strychy to nie podobna sytuacja do ogródków, stanowią część wspólną i jakakolwiek ingerencja, np. adaptacja na cele mieszkalne wymaga uchwały i zgłoszenia do odpowiednich organów?
marciano: Żeby to stwierdzić, musielibyśmy mieć wgląd do dokumentów. Co to znaczy "przynależność do lokalu"? Czy jest to "pomieszczenie przynależne" w rozumieniu ustawy o własności lokali, czy coś innego?
'Wyrok z Gdańska jest korzystny w tej sprawie. Cytowany przez blazejh fragment został wyrwany z kontekstu i dotyczył rozporządzania rzeczą jako właściciel."
Wyrok jest oczywiście na tle współwłasności i umowy quod usum, niestety nie na tle czw nieruchomości. Więc z kilku powodów autorowi pytania nie daje żadnego argumentu na rzecz prawa do dysponowania.
Wynika z niego, że podatniczka nie może skorzystać z indywidualnej stawki amortyzacyjnej dla połowy budynku którą użytkuje ponieważ przed ustanowieniem podziału do korzystania, jak i po jego ustanowieniu była i jest współwłaścicielką. Tzn. że umowa nie stanowiła podstawy dla nabycia środka trwałego.
W wyroku jest też stwierdzenie że umowa quoad usum nie zmienia stosunków własnościowych. Tzn. że nie działa na zewnątrz.
W przypadku ogródków we wspólnocie umowa quod usum nie stanowi podstawy do dysponowania na cele budowlane.
Quod usum nie jest prawem rzeczowym ograniczonym - katalog tych praw jest bardzo wąski.
Zmiana sposobu zarządu wymaga nie tylko zwykłej formy pisemnej, ale formy aktu notarialnego. Nie ma mowy o "dorozumieniu" takiej umowy. Jeżeli nie dostrzegasz różnicy, to nie wyniosłeś żadnych nauk z wieloletniej obecności na tym forum. Cały wysiłek wielu mądrych ludzi poszedł na marne - jak krew w piach.
Quod usum może istnieć niezależnie od tego jaki sposób zarządu funkcjonuje w danej wspólnocie.
Taki zapis nie jest w akcie nawet niezbędny dla funkcjonowania wspólnoty, mogą być wydzielone ogródki bez zapisu co do korzystania.
Jedno nie ma nic wspólnego z drugim, a mylenie, to dopiero falandyzacja.