Pytanie o podstawę prawną dochodzenia opłat za zarządzanie garażami - skomplikowana sytuacja.
FoD
Użytkownik
Witajcie!
Znajomy zarządca znalazł się w patowej sytuacji odnośnie do prowadzonej przez siebie działalności. Stan faktyczny wygląda następująco:
- w 200X roku Miasto X ogłasza przetarg na wyłonienie zarządcy garażowiska należącego do miasta
- Miasto X zawiera umowę ze Stowarzyszeniem Y, które zatrudnia kwalifikowanego zarządcę nieruchomości.
- w umowie miasto X powierza administrowanie garażami (czystość, oświetlenie, bezpieczeństwo, itp), w zamian za prawo pobierania kwoty 10 zł od jednego boksu garażowego miesięcznie, a każdorazowa podwyżka wymaga akceptacji Prezydenta.
- Struktura własności garaży: 50% wykupione garaże, z własną KW, 50% najem od miasta.
Problem pojawia się wtedy, gdy ktoś przestaje płacić, mimo korzystania z garażu, zużywania prądu itp. Wiadomo, że okres przedawnienia roszczeń to 2 lata dla Stowarzyszenia prowadzącego D.G. Spośród wszystkich właścicieli garaży, tylko 2-3% ma podpisaną umowę o zarządzanie garażowiskiem z zarządcą.
Czy ktoś z Was ma pomysł na podstawę prawną dla dochodzenia zaległości związanych z opłatami za użytkowanie garaży? Nie chciałbym znajomego wprowadzić w błąd, a z podobną sytuacją nie miałem jeszcze do czynienia.
Będę wdzięczny za wszelkie sugestie.
Z wyrazami szacunku,
W. Michalski
Znajomy zarządca znalazł się w patowej sytuacji odnośnie do prowadzonej przez siebie działalności. Stan faktyczny wygląda następująco:
- w 200X roku Miasto X ogłasza przetarg na wyłonienie zarządcy garażowiska należącego do miasta
- Miasto X zawiera umowę ze Stowarzyszeniem Y, które zatrudnia kwalifikowanego zarządcę nieruchomości.
- w umowie miasto X powierza administrowanie garażami (czystość, oświetlenie, bezpieczeństwo, itp), w zamian za prawo pobierania kwoty 10 zł od jednego boksu garażowego miesięcznie, a każdorazowa podwyżka wymaga akceptacji Prezydenta.
- Struktura własności garaży: 50% wykupione garaże, z własną KW, 50% najem od miasta.
Problem pojawia się wtedy, gdy ktoś przestaje płacić, mimo korzystania z garażu, zużywania prądu itp. Wiadomo, że okres przedawnienia roszczeń to 2 lata dla Stowarzyszenia prowadzącego D.G. Spośród wszystkich właścicieli garaży, tylko 2-3% ma podpisaną umowę o zarządzanie garażowiskiem z zarządcą.
Czy ktoś z Was ma pomysł na podstawę prawną dla dochodzenia zaległości związanych z opłatami za użytkowanie garaży? Nie chciałbym znajomego wprowadzić w błąd, a z podobną sytuacją nie miałem jeszcze do czynienia.
Będę wdzięczny za wszelkie sugestie.
Z wyrazami szacunku,
W. Michalski
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
a o takiej formie "bezumowne korzystanie ( trzeba mieć mocne dowody) z cudzego miejsca do garażowania" .... resztę Tobie zostawiam
Problem z tą sytuacją jest taki, że ludzie płacą miastu za najem i miastu w podatkach lokalnych - podatek od nieruchomości. Otwartą kwestią pozostaje podstawa do pobierania opłat za zarząd w sytuacji kiedy bezpośrednio z zarządcą nie wiąże ich żadna umowa, mimo, że faktycznie korzystają np. z prądu - bo na każdym boksie jest podlicznik a umowa z dostawcą energii zawarł zarządca.
No i to korzystanie z cudzego miejsca nie przejdzie - to miejsce wyraźnie ma właściciela (garażowicza, bądź będącego wynajmującym - miasto) i każdy korzysta ze swego. Ja myślałem, żeby to załatwić poprzez 754 kc, ale czekam na ewentualne inne sugestie.
Uważam, że Zarządca powinien wystawiać faktury za bezumowne zarządzanie częściami wspólnymi oraz dostawę mediów właścicielom garaży i Gminie.
Wezwać właścicieli garaży do zwarcia stosownych umów, jak nie, to na początek odciąć media do garaży np. energię elektryczną.
Można rozważyć przyjęcie, że przekazanie administrowania garażem nie przekracza zakresu zarządu zwykłego, wówczas miasto jako współwłaściciel większościowy miałoby prawo zlecić czynność zwykłego zarządu. umowa jest na piśmie, pozostali się nie sprzeciwiają, w zasadzie tytuł prawny jest.
Czy wcześniej miasto miało zawarte umowy z tymi współwłaścicielami, czy w tej umowie z zarządcą?
Uważam, że Zarządca powinien wystawiać faktury za bezumowne zarządzanie częściami wspólnymi oraz dostawę mediów właścicielom garaży i Gminie.
- FV za bezumowne zarządzanie? Tzn, na zasadzie 754 kc, tak? Tym, którzy nie chcą zawrzeć umowy o zarząd? No i na jakiej podstawie gminie, skoro gmina przekazała uprawnienia i scedowała na zarządce uprawnienie do pobierania opłat.
Gwoli sprecyzowania: w aktach notarialnych nie ma słowa o udziale w części wspólnej - drogi, trawniki itp. Ludzie wykupili tylko i wyłącznie kawałek gruntu pod budynkiem. To nie jest problemem dla uznania, że garażowicze-właściciele stanowią wspólnotę lokali użytkowych?
@Zarządca - umowa miedzy miastem a zarządcą absolutnie nic nie reguluje w tej materii. Po prostu jest zapis, że w zamian za zarządzanie zarządca ma prawo pobierania kwoty X od boksu garazowego, a zmiana stawek jest uzgadniana z prezydentem miasta i tyle. Nic więcej.
W kwestii uznania tego jako zwykły zarząd - miasto jest wyłacznym właścicielem dróg dojazdowych, pomieszczeń technicznych i trawników (oraz niewykupionych garaży, oddanych w najem). To, że jest to zwykły zarząd - to oczywiste. Niemniej miasto wysokość opłat ustaliłoby stosowną uchwałą - a tutaj tej uchwały brak, jest jedynie, wskazane wyżej, uprawnienie dla zarządcy.
Na pewno rozumiemy co to są "części wspólne" w rozumieniu u. o w.l.? Jak na razie z opisu wynika, że tam nie ma żadnych części wspólnych. Jeżeli to jest wspólnota działająca w oparciu o ustawę o własności lokali (w co wątpię), to do naliczania jakichkolwiek opłat "za zarządzanie" niezbędna jest uchwała właścicieli lokali. Brak uchwały = brak umocowania do pobierania opłat.
A jeżeli to nie jest wspólnota, to nie ten portal.
Jest problemem. Wspólnota nie powstaje na skutek czyjegoś "uznania", tylko w warunkach określonych ustawą o w.l. Jeżeli garażowicze są właścicielami odrębnych działek pod garażami (w sensie odrębnej nieruchomości gruntowej), to nie jest wspólnota.
Wyborne! Pomijając już to, czy to jest wspólnota czy nie, to garażowicze mają umowę z miastem, a nie z kimś innym, więc ktoś inny nie może wymierzać garażowiczom żadnych ekstra opłat. Miasto mogło scedować na inną osobę kwestie zarządcze, ale to nie oznacza, że nagle zmieniły się strony umowy. Można dokonać cesji wierzytelności lub praw, ale nie cesji umowy jako takiej, bez zgody drugiej strony tej umowy. No chyba, że doszło do przelewu praw i obowiązków, ale to by oznaczało, że gmina wyzbyła się praw do tego, co przelała na inną osobę - z opisu wynika, że tak nie jest. Ktokolwiek więc przejmie zarządzanie tym "czymś", to może poruszać się wyłącznie w zakresie praw i obowiązków już ustalonych pomiędzy stronami umowy, wykonując prawa jednej ze stron umowy, tej która powierzyła mu zarząd. Nie może więc nakładać opłat, które nie są przewidziane w umowie. Jeżeli nawet umowa przewidywałaby możliwość arbitralnego ustalenia nowej opłaty (10 zł od garażu), to nawet w takim rzadkim przypadku opłatę tę musiałaby ustalić gmina jako strona umowy, notyfikować ten fakt drugiej stronie umowy, a dopiero samą realizację (pobór opłaty) mógłby wykonywać podmiot, któremu powierzono zarządzanie.
No właśnie: miasto nie podjęło uchwały, a zarządca to nie jest "miasto" i sam nie może zmieniać stosunków pomiędzy stronami umowy, której on sam nie jest stroną. Powtarzam: powierzenie zarządzania nie oznacza, że zarządca wstępuje jako strona w umowę pomiędzy miastem a garażowiczami. Zarządcy zupełnie nic nie należy się od garażowiczów, natomiast miasto, jeżeli miało kaprys zatrudnić zarządcę, to niech mu płaci. Miasto ma zapłacić zarządcy 10 zł do garażu, a nie garażowicze.
Gmina nie ma radcy prawnego? Stowarzyszenie zajmujące się zawodowo zarządzaniem nieruchomościami też nie ma radcy? Nawiasem mówiąc nieco irytująca jest ta przemożna chęć wymierzenia garażowiczom opłaty za coś, czego nie zamawiali.
na żadny paragraf 754. Faktury, bo boksy garażowe są lokami użytkowymi.
Gminie bo gmina jest właścicielem tych boksów garażowych. Gmina ma umowy najmu tych boksów garażowych i ma z tego profity
jak nie ma nic o udziałach, tzn, że podział kosztów powinien się odbywać w częściach równych tzn koszt X 1/ ilość boksów garażowych
Mówiąc o art. 754 miałem na myśli końcową część tego przepisu- tj. "chyba że wola tej osoby sprzeciwia się ustawie lub zasadom współżycia społecznego." I dalej niestety nie widzę innej, klarownej opcji
no właśnie - nie ma częsci wspólnych, Jeżeli dobrze rozumiem, to nie może być mowy o częściach wspólnych, jeżeli nie ma udziału w nieruchomości wspólnej. Jeżeli źle rozumiem to pojęcie, to poproszę o poprawienie mnie.
tutaj problem jest taki, że miasto nie pobiera opłat administracyjnych. Jedynymi przychodami miasta jest podatek od nieruchomości od sprzedanych garaży i kwoty najmu od lokali wynajętych. Oczywiście w podatku nie ma zawartego kosztu zarządu, stawki najmu również go nie obejmują.
Podkreślę jeszcze raz - nie ma żadnej umowy. Były umowy sprzedaży, są umowy najmu. Nie ma umowy o zarządzanie, więc odpada kwestia "wstępowania do umowy"
Zarządca nie ma radcy prawnego. Ale będzie musiał pewnie mieć, chcąc wyegzekwować zaległe opłaty. Gmina - ma. Nawet kilku. Niemniej - z interpretacji umowy wydanej kilka lat temu przez dział prawny miasta nie wynika absolutnie nic, poza stwierdzeniem, że w razie braku woli podpisania umowy o zarządzanie należy powołać się na 754 kc.
gdybyś mógł podać jeszcze podstawę prawną do wystawiania tych FV. Za bezumowne korzystanie wiem kiedy się wystawia, ale za bezumowny zarząd - nowość dla mnie. Serio i bez żadnych złośliwości.
NIestety umowa jasno stanowi, że jedynym źródłem wynagrodzenia zarządcy są uzgadnianie z miastem opłaty. Z resztą - skoro jest umowa, która nic o płatnościach od miasta nie wspomina, to ciężko byłoby coś tutaj ugrać.
to rozwiązanie pasuje mi ewidentnie jako podstawa liczenia kosztów dla przyjęcia bezumownego zarządzania - prowadzenia cudzych sprawy - zgodnie z 754 KC, któremu obaj mówicie stanowcze nie.
a co wszystkie wyjazdy z boksów garażowych są na drogę publiczną? nie ma wspólnych przyłączy np energii elektrycznej, wody? ; nie trzeba wykonywać przeglądów prawem przewidzianych ?
Jak nie ma udziałów, to jest współwłasność w częściach równych (1// ilość boksów garażowych)
i nie może być w kwocie podatku bieżących opłat za utrzymanie nieruchomości garażowej.
nie rozumiem w co Ty się wpakowałaś, trzeba renegocjować umowę z miastem /GMINĄ w sprawie pokrywania kosztów zarządu częściami wspólnymi i rozliczaniem mediów
Wiesz, jak się nie znasz na robocie, to po co się za tę robotę bierzesz.? Nie szukaj barów, co ci twoje problemy będą rozwiązywać, a ty cedzisz informacje , jak tobie wygodnie .
Po pierwsze jeżeli już - wpakowałeś. Po drugie błędnie przyjąłeś, że ja mam coś wspólnego z zarządcą, poza luźną znajomością z jednym z członków stowarzyszenia. Zwyczajnie traktuję to zagadnienie jako ciekawostkę.
a może konkretniej określisz jakiś informacji potrzeba? Wydawało mi się, że podałem wszystkie istotne informacje na samym początku. O nic nowego nikt nie zapytał.
to właściwie na czym jest to zarządzanie i czym?
Już nic nie rozumie z tych Twoich wpisów , mataczysz ile cię mogę ...
Właściciele prywatnych garaży mają działki wydzielone tylko geodezyjnie, czy są to odrębne nieruchomości gruntowe? Albo błędnie opisujesz nam sytuację, albo masz słabe rozeznanie w temacie zarządzania w ogóle.
To potwierdza, że nie macie żadnego tytułu prawnego do żądania opłat od garażowiczów. Oni mają podpisane umowy najmu, które regulują ich powinności. Jakim cudem ten zarządca chce najemcom wmusić opłatę, której nie ma w umowie najmu?
Jeżeli to nadal nie jest zrozumiałe to może na przykładzie: załóżmy, że ty otwierasz sklep w wynajętym lokalu. Z właścicielem lokalu ustaliłeś warunki najmu, w tym odpłatność, dla pewności dałeś umowę najmu do analizy radcy prawnemu, wszystko jest w porządku, podpisujesz umowę, otwierasz sklep. A po 3 miesiącach przychodzi jakiś facet i mówi, że masz mu płacić dodatkowo 50 zł miesięcznie za "zarządzanie" tym lokalem, a podstawą tego żądania jest to, że właściciel mu pozwolił... Chyba byś go wyśmiał - przecież masz umowę.
Mniej więcej tak to wygląda w twojej sprawie: gmina zawarła z garażowiczami umowy najmu, w których określona jest odpłatność za najem, po czym wynajęła sobie kogoś do zarządzania i "pozwoliła" mu brać pieniądze od garażowiczów, wbrew umowie najmu. Zagłoba darowywał Inflanty, a wam gmina "podarowała" opłaty od garażowiczów. Zarządcy płaci za zarządzanie ten, kto podpisał z nim umowę. Nie wydaje ci się to logiczne?
Zaczynam powątpiewać czy mówimy o "kwalifikowanym" zarządcy nieruchomości, bo "kwalifikowany" nie zawarłby tak nonsensownej umowy.