Niezalogowany (Zaloguj się) lub (Zarejestruj się)
Nie pamiętasz hasła? | Masz nieaktywne konto?

Załóż nowy wątek

Aby pisać na forum, musisz się zarejestrować. Zarejestruj się

Masz już konto? Zaloguj się

Pomagają na forum

Najbardziej pomocni w miesiącu

KubaP, Zarządca, Egzo, koziorozka, wp44, Haneczka, wixtra, Lysy, ANNAMARIA, trader, tajfun

Najaktywniejsi w miesiącu

Telefony alarmowe

Szukaj zarządcy / Przeglądaj katalog

Zarządca popularne tagi

Zarzadca.eu - Serwis społecznościowy wspólnot mieszkaniowych

Zarzadca.eu jest częścią serwisu Zarządca Portal Informacyjny
(wspólnoty mieszkaniowe, wspólnota mieszkaniowa)

    •  
      CommentAuthorrskalik
    • CommentTime11-05-2017
     
    Witam

    Nabyłem mieszkanie na Avii 5 w Krakowie. Mieszkań w budynku jest około 250, siedem pięter.
    Osobno nabyłem też miejsce parkingowe w hali garażowej podziemnej. Miejsc jest razem około 100.

    Wielkie jest moje zdziwienie kiedy otrzymałem pierwszy rachunek od zarządcy nieruchomości za miejsce parkingowe. Czynsz miesieczny to 114 pln. To dziwne bo posiadam miejsca parkingowe podziemne w innych lokalach i jest to średni koszt 30 pln/miesiąc. Moji znajomi maja podobne kwoty.

    Poniżej pierwszy rachunek od Zarządcy. Jest to kwota proporcjonalnie zmniejszona bo obejmuje tylko 4 dni z miesiaca:

    -Mieszkanie ( AVIA 5/xxx )
    Eksploatacja .......... 2,33 zł/m2 x 41,61 m2 pu = 96,95 zł
    Wynagrodzenie Zarządcy 0,40 zł/m2 x 41,61 m2 pu = 16,64 zł
    Działka infrastrukt. 0,27 zł/m2 x 41,61 m2 pu = 11,23 zł
    I.Razem zaliczka: 124,82 zł
    C.O.-opłata stała ..... 0,70 zł/m2 x 41,61 m2 po = 29,13 zł
    C.O.-opłata zmienna.... 1,00 zł/m2 x 41,61 m2 po = 41,61 zł
    Ciepła woda - opłata stała ........................ = 15,03 zł
    Zimna woda i ścieki 10,15 zł/m3 x 3,00 m3/os x 1 os = 30,45 zł
    Zimna woda do podgrz10,15 zł/m3 x 3,00 m3/os x 1 os = 30,45 zł
    Podgrzanie wody ....13,00 zł/m3 x 3,00 m3/os x 1 os = 39,00 zł
    Wywóz śmieci nietypowych 0,90 zł/m2 x 41,61 m2 = 37,45 zł
    II.Razem zaliczkowe opłaty za świadczenia: 223,12 zł
    ------------
    Razem za mieszkanie: 347,94 zł


    -Garaż ( AVIA 5-G xx )
    Eksploatacja .......... 2,33 zł/m2 x 29,48 m2 pu = 9,16 zł ( 4 dni)
    Wynagrodzenie Zarządu.. 0,25 zł/m2 x 29,48 m2 pu = 0,98 zł ( 4 dni)
    Utrzym. hali garażowej 1,00 zł/m2 x 29,48 m2 pu = 3,93 zł ( 4 dni)
    Działka infrastrukt. 0,27 zł/m2 x 29,48 m2 pu = 1,06 zł ( 4 dni)
    ------------
    Razem za garaż (za 4 dni KWIETNIA): 15,13 zł

    ----------------
    RAZEM ZALICZKI I ŚWIADCZENIA: 363,07 zł



    I tutaj należy zaznaczyć, że hala garażowa jest wyodrębniona jako osobny lokal. Moje miejsce ma powierzchnię 11,5 metra kw. i jest to udział w hali 75/10000. Mieszkanie i miejsce garażowe mją osobne księgi wieczyste.

    Moje wątpliwości dotyczą wyliczenia powierzchni do opłat. Zarządca wylicza 29,48m2 doliczając proporcjonalnie powierzchnie wspólne (uliczki). Natomiast mieszkania nie mają doliczonych tych powierzchni wpólnych i wyliczenia są od rzeczywistego metrażu mieszkań. Co ciekawe koszt eksploatacji mieszkań i miejsc garażowych 2,33 pln został przyjety taki sam.
    Uważam, że właściciele miejsc garażowych płacą podwójne koszty eksploatacji bo za swoje miejsce raz i za przestrzeń wspólną drugi raz. Natomiast mieszkania tego juz nie mają.
    wychodzi na to, że właściciele miejsc postojowych płacą wiecej na poczet właścicieli mieszkań.

    Według mnie wyliczenia miejsc parkingowych powinny być liczone od rzeczywistego metrażu 11,5 m2.

    Proszę napiszcie czy mam rację i czy jest podstawa do walki z zarządcą.
  1.  
    Masz tylko trochę racji. Można by od biedy obliczyć zaliczki od rzeczywistego metrażu miejsc postojowych. Pod jednym warunkiem miałoby to sens - gdyby tak skalkulowane zaliczki pokrywały koszty rzeczywiste eksploatacji hali.

    Wygląda jednak, że zrobili to w sposób bardziej zgodny z przepisami uowl*. tj. wg proporcji wynikającej z udziałów właścicieli w lokalu garażowym. Być może tak policzono twoje 29,48mkw. To może być wartość tzw. powierzchni udziałowej odzwierciadlona w metrach kwadratowych. Tylko słabo to opisali.


    Prawdziwe babole są dwa:

    1) przyjęcie stawki za eksploatację hali garażowej w tej samej wysokości co odpowiedniej stawki dla budynku powyżej**

    2) wprowadzenie dwóch osobnych zaliczek z opisem jakby dotyczyły tego samego,
    w opłatach "eksploatacja" jest zazwyczaj tym samym co "utrzymanie", czyli macie chyba w opisach masło maślane, konia z rzędem temu kto rozróżni u was te dwie zaliczki, być może w utrzymaniu chodzi o sprzątanie i to warto poprawić na tych wydrukach

    Tak czy inaczej stawka 2,33 pl dla stanowiska jest raczej z kosmosu. O ile nie macie w tej hali złoceń, marmurów i fontanny, to jest po prostu zawyżona.

    Babol nr 2 wynika pośrednio z babola nr 1. Klasyka.



    *mam tu na myśli kształt ustawy sprzed noweli z 12 czerwca 2015 :devil:
    **niektórzy twierdzą że to wcale nie jest już babol, bo wg ww noweli już tak można :devil:

    :cool:
    •  
      CommentAuthorKubaP
    • CommentTime11-05-2017 zmieniony
     
    rskalik:I tutaj należy zaznaczyć, że hala garażowa jest wyodrębniona jako osobny lokal.
    Moje miejsce ma powierzchnię 11,5 metra kw. i jest to udział w hali 75/10000. Mieszkanie i miejsce garażowe mją osobne księgi wieczyste.

    Moje wątpliwości dotyczą wyliczenia powierzchni do opłat. Zarządca wylicza 29,48m2 doliczając proporcjonalnie powierzchnie wspólne (uliczki). Natomiast mieszkania nie mają doliczonych tych powierzchni wpólnych i wyliczenia są od rzeczywistego metrażu mieszkań. Co ciekawe koszt eksploatacji mieszkań i miejsc garażowych 2,33 pln został przyjety taki sam.
    Uważam, że właściciele miejsc garażowych płacą podwójne koszty eksploatacji bo za swoje miejsce raz i za przestrzeń wspólną drugi raz. Natomiast mieszkania tego juz nie mają.
    wychodzi na to, że właściciele miejsc postojowych płacą wiecej na poczet właścicieli mieszkań.
    a co w tym dziwnego? ... masz duży udział (LM+MP) to płacisz dużo. To co ty uważasz, nie ma znaczenia, ważne to co mówi prawo .

    Z tym wliczeniem zaliczki za MP , to też uważam, że jest źle wyliczona, bo niezgodnie z tym, co jest zapisane w ustawie o własności lokali .

    Czy w akcie notarialnym masz wpis o służebności przychodu i przejazdu na rzecz innych współwłaścicieli lokali?
    Czy w garażu wielostanowiskowym jest może komora śmietnikowa lub inne pomieszczenie techniczne / części wspólnej - komora z licznikami elektrycznymi , do którego dostęp jest tylko z grażu?


    rskalik: Moje miejsce ma powierzchnię 11,5 metra kw. i jest to udział w hali 75/10000.
    jaki jest udział całego garażu ? 2948 m2 ? UoWL ; UoGN ;
  2. W księdze wieczystej hali garażowej należy sprawdzić treść działu I-Sp. Wartość tam wpisanego udziału w nieruchomości wspólnej, jaki przysługuje łącznie współwłaścicielom hali garażowej, należy pomnożyć przez swój udział w hali garażowej i tak otrzymany wynik stanowi podstawę do naliczania zaliczek z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Naliczanie zaliczek od powierzchni jest co do zasady błędem i o ile powierzchnia i udział w nieruchomości wspólnej są zbieżne, sądy patrzą przychylnie. Jednak jeśli powierzchnia i udział nie są zbieżne (a sytuacje takie istnieją, chociażby na skutek błędów), sądy biorą pod uwagę udział, zgodnie z ustawą o własności lokali.

    Dodatkowo należy sprawdzić, czy współwłaściciele hali garażowej upoważnili zarząd wspólnoty do administrowania wyodrębnionym lokalem. Jeśli takiej decyzji współwłaścicieli nie ma, zarząd wspólnoty nie ma uprawnienia do naliczania opłat za np. sprzątanie hali garażowej. Jest to sytuacja analogiczna do każdego innego wyodrębnionego lokalu i nie zmienia jej np. usytuowanie zbiorczych liczników elektrycznych dla budynku, w hali garażowej.
    Lokal samodzielny jest lokalem samodzielnym, a jedynie zgodnie z art. 13 ust. 2 u.w.l. współwłaściciele hali garażowej, tak jak wszyscy inny właściciele/współwłaściciele lokali, mają obowiązek zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji itd...
    Zarząd wspólnoty nie ma prawa ingerować w kwestię sprzątania w Pana mieszkaniu, tak również nie ma prawa ingerować w kwestię sprzątania w hali garażowej. Chyba że współwłaściciele hali garażowej udzielili stosownych upoważnień do administrowania halą garażową. Lokalizacja instalacji, liczników, węzłów ciepłowniczych, etc, nie zmienia charakteru samodzielnego, wyodrębnionego lokalu. Dokładnie tak samo sytuacja wygląda w kwestii lokali mieszkalnych, w których również znajdują się instalacje wspólne, liczniki stanowiące własność wspólnoty lub zakładu energetycznego, etc.
    •  
      CommentAuthorKubaP
    • CommentTime12-05-2017 zmieniony
     
    Właściciel MP ponosi koszty :

    • utrzymania garażu wielostanowiskowego

    • uczestniczy w kosztach utrzymania części wspólnych


    cTnt:W księdze wieczystej hali garażowej należy sprawdzić treść działu I-Sp. Wartość tam wpisanego udziału w nieruchomości wspólnej, jaki przysługuje łącznie współwłaścicielom hali garażowej, należy pomnożyć przez swój udział w hali garażowej i tak otrzymany wynik stanowi podstawę do naliczania zaliczek z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną.
    nic bardziej mylnego

    należy podzielić przez tyle ile jest miejsc postojowych

    czyli algorytm naliczania : stawka na utrzymanie NW X 1/ ilosc MP X udział przypadający na garaż wielostanowiskowy

    a najlepiej tak jak jest zapisane w AN dotyczącym MP.

    cTnt:zarząd wspólnoty nie ma uprawnienia do naliczania opłat za np. sprzątanie hali garażowej.
    hali nie, ale części wspólnych już tak , a tak na marginesie, jak w takim brudzie można żyć w hali garażowej?

    cTnt:Lokalizacja instalacji, liczników, węzłów ciepłowniczych, etc, nie zmienia charakteru samodzielnego, wyodrębnionego lokalu.
    Dokładnie tak samo sytuacja wygląda w kwestii lokali mieszkalnych, w których również znajdują się instalacje wspólne, liczniki stanowiące własność wspólnoty lub zakładu energetycznego, etc.
    charakteru nie zmienia ale wymiar opłat zmienia takie magiczne określenie "służebność przejazdu i przychodu" UoWL ; UoGN ;
Wyślij odpowiedź
    Login Hasło
  • Formatuj odpowiedź jako
 
 
Regulamin | Polityka prywatnosci | Pomoc | Kontakt | Reklama | Zaproś znajomego