Niezalogowany (Zaloguj się) lub (Zarejestruj się)
Nie pamiętasz hasła? | Masz nieaktywne konto?

Załóż nowy wątek

Aby pisać na forum, musisz się zarejestrować. Zarejestruj się

Masz już konto? Zaloguj się

Pomagają na forum

Najbardziej pomocni w miesiącu

blazejh, KubaP, Phantos, azygnerski, alim, t66, tajfun, drops

Najaktywniejsi w miesiącu

Telefony alarmowe

Szukaj zarządcy / Przeglądaj katalog

Zarządca popularne tagi

Zarzadca.eu - Serwis społecznościowy wspólnot mieszkaniowych

Zarzadca.eu jest częścią serwisu Zarządca Portal Informacyjny
(wspólnoty mieszkaniowe, wspólnota mieszkaniowa)

  1. Witam serdecznie,
    do szanownego grona ekspertów mam kilka pytań w zakresie wyboru administratora – zarządcy nieruchomości.
    W dużej Wspólnocie Mieszkaniowej, zarządca wypowiedział umowę na zarządzanie nieruchomością wspólną (z 3-miesięcznym terminem, umowa obowiązywała bezterminowo od kilku lat). Wobec powyższego:
    1) Czy Zarząd Wspólnoty zgodnie z art. 22 ust 1 oWL może wybrać nowego zarządcę – jako czynność zwykłego zarządu?
    2) Czy czynnością zwykłego zarządu będzie także zawarcie umowy z nowym zarządcą (przy zachowaniu obowiązującej – przyjętym przez Wspólnotę planem gospodarczym – stawce za zarządzanie częścią wspólną - od lat niezmienianej)? Czy zawarcie umowy z nowym zarządcą i określeniu na tożsamym poziomie kosztów zarządu - przekracza zwykły zarząd i musi być usankcjonowane procedurą głosowania - uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej?
    pozdrawiam
    Alex
  2. alexanderfeld:do szanownego grona ekspertów
    podlizuch… :clap: tutaj znajdziesz „ekspertów-amatorów" z nadmiarem wolnego czasu, a szczególnie jednego z przerostem ambicji i brakiem życia prywatnego, sami wiecie kogo… :updown:

    Ale do rzeczy, trochę zagmatwałeś, z opisu nie wynika jasno czy macie zarząd, czy zarządcę. Poczytaj tu, może coś się rozjaśni. http://www.inpro.szczecin.pl/images/PORADNIK%20dla%20wspolnoty%20mieszkaniowej/PORADNIK%20-%20wersja%20zaktualizowana%20-%202010r_.pdf

    Niezależnie czy macie zarząd czy zarządcę, i dokonujecie wyboru nowego zarządcy lub administratora, moim zdaniem, należałoby w każdym przypadku zwołać zebranie wspólnoty.
    Administrator, to dość kluczowy podmiot kooperujący, nie wspominając o Zarządcy, który de facto wchodzi w rolę właściciela.
    Pozdrawiam
    AZ
  3. Zarząd jest, a chodzi o wybór zarządcy nowego. Pytanie są precyzyjne - czy są to czynności zwykłego zarządu zgodne z art. 22 ust. 1 UoWL i takowe są prerogatywą zarządy wspólnoty mieszkaniowej. Czynności zwykłego zarządu w Ustawie nie są opisane, za to opisano, czym są czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu.
  4. Tak więc wnioskuję, że „zarządcą” nazywasz „administratora” (normalnie, istnienie Zarządu (właścicielskiego) wyklucza jednoczesne funkcjonowanie Zarządcy). Ale, jak zwał, tak zwał...
    Opierając się tylko o uwl, zarząd wspólnoty ma wystarczające umocowanie do wyboru i zawarcia umowy z administratorem w ramach czynności zwykłego zarządu.
  5. jest jeszcze taka strona medalu: Art. 27. Każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Nie uchybia to jednak przepisom art. 21 ust. 1 i art. 22 ust. 1. Tak więc w jednym akcie prawnym mamy trochę nieścisłości, co do zakresów działania organu - zarządu wspólnoty, a uprawnieniem samej wspólnoty, jako ogółu (poprzez uchwały).
  6. Nie dostrzegam nieścisłości. Nie uchybia, czyli nie narusza, nie stoi w sprzeczności.
    Należy ten zapis rozumieć w ten sposób, że ogół wybiera reprezentantów (zarząd), który zajmuje się bieżącymi sprawami wspólnoty, lecz jednocześnie każdy z członków wspólnoty ma np. prawo kontrolować zarząd, kandydować do zarządu, proponować, usprawniać, itp…
    A co do obowiązków uczestniczenia w zarządzie, to przede wszystkim partycypować w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej i kooperacji np. podczas remontów lub modernizacji (udostępnianie pomieszczeń, umożliwienie wykonania prac, itp.)
    Sprawą oczywistą, jest rozróżnienie zarządu-jako reprezentanta wspólnoty i zarządu-jako wykonywanej czynności.
    •  
      CommentAuthort66
    • CommentTime24-09-2018
     
    Wysokość wynagrodzenia Zarządu /Zarządcy / Administratora jest ustalana podczas uchwalania planu gospodarczego Wspólnoty na danych rok kalendarzowy. Jeżeli nowy organ zarządczy będzie sprawował swoją rolę za większą stawkę, to wymaga to podjęcia stosownej uchwały.
  7. W pkt 2 zapytania wskazałem - Czy czynnością zwykłego zarządu będzie także zawarcie umowy z nowym zarządcą (przy zachowaniu obowiązującej – przyjętym przez Wspólnotę planem gospodarczym – stawce za zarządzanie częścią wspólną - od lat niezmienianej)? - tzn. nowa umowa będzie na tych samych warunkach wynagrodzenia, co obowiązująca (ze starym zarządcą) - wynagrodzenie przyjęte planem gospodarczym na 2018 r. w formie uchwały właścicieli.
  8. Jeżeli koszty zarządu się nie zmieniają, to nie ma czego uchwalać.
    Nie uchybia to jednak temu co napisał t66 :wink:
    AZ
  9. alexanderfeld - odpowiedź na oba twoje pytania jest: tak
    Potem pytasz: Czy zawarcie umowy z nowym zarządcą i określeniu na tożsamym poziomie kosztów zarządu - przekracza zwykły zarząd
    Nie.

    Nie nazywaj administratora zarządcą i wszystko ci się uprości.
    Zarząd zawiera umowy z administratorem, osobą sprzątającą, osoba wykonującą jakieś prace na części wspólnej. Jest to zwykła umowa zlecenie.
  10. Zgodnie z artykułem http://www.zarzadca.pl/abc-wspolnoty/2547-czynnosci-zarzadu-nieruchomoscia-sprawdz-co-mozna-bez-uchwaly

    [b]zawarcie umowy o administrowanie nieruchomością wspólną - rozbieżności w orzecznictwie:[/b]

    - zarząd zwykły: wyrok S.A. w Warszawie z 4.07.2014 r., VI ACa 1630/13, odpowiedź Podsekretarza Stanu w Ministerstwie Infrastruktury w sprawie interpelacji nr 20550 (por.: odpowiedź Podsekretarza Stanu z 8. 03. 2011 r.).

    - przekracza zarząd zwykły: wyrok S.R. w Mrągowie z 25.11.2014 r., V C 376/14
  11. Dokładnie jak pisze t66, tych kwestii nigdy nie można określać kategorycznie i z całą pewnością...
  12. Jak orzecznictwo jest rozbieżne, to wybieram to, które jest korzystniejsze dla wspólnoty.
    Korzystniejszy jest wybór przez zarząd.
    Dlaczego? Bo łatwiej taką umowę rozwiązać, a umowy podpisuje się nie na słońce, tylko na na złe czasy. Na słońce wystarczy dogadanie i uścisk dłoni.

    Nie raz na tym forum pojawiały się problemy z administratorem, który rozgrywał wspólnotę, gdy zarząd nie był zadowolony z jego pracy.
    Do wypowiedzenia umowy potrzebna była uchwała (zatrudniony uchwałą), a admin napuszczał na siebie właścicieli, skłócał i nawet doprowadzał do odwołania członków zarządu, byle do wypowiedzenia nie dopuścić.
    •  
      CommentAuthorKubaP
    • CommentTime28-09-2018 zmieniony
     
    koziorozka:Jak orzecznictwo jest rozbieżne, to wybieram to, które jest korzystniejsze dla wspólnoty.
    Korzystniejszy jest wybór przez zarząd.
    Nie raz na tym forum pojawiały się problemy z administratorem,
    Nieraz na tym forum pojawiały się "problemy" z administratorem, który miał problemy z Zarządem, Zarząd napuszczał właścicieli na siebie ; obiecywali, nie podejmowali decyzji w sprawach bieżących , swoim tumiwisizmem obarczał Administratora; ect.

    Dopiero na zebraniu właścicieli wyszło wszystko na jaw . Członkowie zarządu mieli długi wobec Wspólnoty i zmieniali w roku 2-3 administratorów , że nie można było się doliczyć, kto ile ma długu.
    Do wypowiedzenia umowy nie potrzebna była uchwała (zatrudniony przez zarząd z ulicy), dopiero właściciele po wysłuchaniu stron usunęli .... członków Zarządu, a administrator został.
    Teraz zamiana administratora odbywa się za pomocą uchwały właścicieli.

    Ot taka jest rzeczywistość w wielu wspólnotach. Członkowie zarządu trzymają się koryta za wszelka cenę, a "winnym" ma być zawsze administrator; choc żadnych decyzji nie podejmuje , bo jest od wykonywania.

    Ja nie bronię administratorów, bo wielu zdarza się "ma coś za uszami" , ale też wiem, jakie mogą być Zarządy Wspólnot. UoWL ; UoGN ;
    •  
      CommentAuthorHaneczka
    • CommentTime28-09-2018 zmieniony
     
    KubaP: Ja nie bronię administratorów, bo wielu zdarza się "ma coś za uszami" , ale też wiem, jakie mogą być Zarządy Wspólnot.

    No, nareszcie! Właściwe ujęcie rzeczywistości we wspólnotach mieszkaniowych. A zarządy zdarzają się dokładnie takie, jak wielu administratorów - też "mają coś za uszami".
    Niemniej, gdy zarząd jest odpowiedzialny i "nie ma nic za uszami" to administratorowi często bardzo nie pasuje, więc... wcale nie wyrywa się do wykonywania tego, co powinien zabezpieczać ze swojej strony i żeruje na poczuciu obowiązku ludzi z zarządu wspólnoty.
    •  
      CommentAuthorKubaP
    • CommentTime28-09-2018
     
    Haneczka:Niemniej, gdy zarząd jest odpowiedzialny
    no, to jest warunek .... a ile jest takich zarządów WM ? zazwyczaj się trafiają nawiedzeni , obowiązujące prawo mają za nic, ustawiać chcą wszystkich i wszystko po swojemu wg własnego ego,
    a nie zgodnie z uchwałami właścicieli lokali, a "odpowiedzialność !"... np, cóż ... co mi mogą zrobić ci co mnie wybrali? .... przecież jest administrator - "chłopiec do bicia " ....dla wszystkich .:bigsmile: UoWL ; UoGN ;
    •  
      CommentAuthorSambor
    • CommentTime29-09-2018
     
    Nie mieści mi się w głowie, że takich ludzi właściciele(?) wybierają w skład Zarządu i ich "tumiwisizm" trwa, a "właściciele" tym się nie przejmują i pozwalają im na dalsze opier... się. Dobrze, że to przeczytałem. Podam tę informację na pierwszym zebraniu wspólnoty, jako ostrzeżenie, aby nie wybierali tych, co najgłośniej krzyczą.

    Przy okazji: Tydzień temu powinno odbyć się pierwsze zebranie zwołane przez jednego właściciela zgodnie z ustawą lecz tchórzliwa idiotka "mieszkanka lokalu...." w przeddzień lub z rana w dniu zebrania wywiesiła na tablicy ogłoszeń "informację" bez konsultacji z organizatorem, że zebranie nie odbędzie się z tego powodu, iż lokali nie wykupiła większość, gdy tymczasem właściciele stanowili 62% wszystkich właścicieli. Tydzień później jest to 68%. Takie chamskie "liberum veto" zapowiada, że "właściciele" słuchają krzykaczy, a nie tych którzy podają im na tacy do zapoznania się zasady działania wspólnoty."MÓJ" balkon
  13. Sambor:Przy okazji: Tydzień temu powinno odbyć się pierwsze zebranie zwołane przez jednego właściciela zgodnie z ustawą lecz tchórzliwa idiotka "mieszkanka lokalu...." w przeddzień lub z rana w dniu zebrania wywiesiła na tablicy ogłoszeń "informację" bez konsultacji z organizatorem, że zebranie nie odbędzie się z tego powodu, iż lokali nie wykupiła większość, gdy tymczasem właściciele stanowili 62% wszystkich właścicieli. Tydzień później jest to 68%. Takie chamskie "liberum veto" zapowiada, że "właściciele" słuchają krzykaczy, a nie tych którzy podają im na tacy do zapoznania się zasady działania wspólnoty.
    Myślę, że próbują cię zgubić, żeby spokojnie obradować, Zapewne dałeś się poznać z tej najlepszej strony :bigsmile:
    a tak przy okazji... czy na sali jest lekarz!?!?!? :crazy:
Wyślij odpowiedź
    Login Hasło
  • Formatuj odpowiedź jako
 
 
Regulamin | Polityka prywatnosci | Pomoc | Kontakt | Reklama | Zaproś znajomego