Odwołanie zarządu powołanego przez dewelopera
Grunwald
Użytkownik
Cześć,
przychodzę do Was z pytaniem, bo nie dłużej jak za dwa tygodnie czeka mnie podpisanie notarialne aktu przeniesienia własności lokalu, ale wyszła inna sprawa:
1) deweloper poinformował właścicieli lokali, że istnieje już wspólnota - zapewne wydzielił już jeden lokal, wspólnota powstała z automatu i zarząd nieruchomością został powierzony firmie kogucik/znajomemu dewelopera. Na ile ewentualna umowa (jeśli była zawarta, a nie był to zarząd powierzony - tego jeszcze nie wiem) będzie obejmowała wszystkich właścicieli, którzy będą kolejno podpisywali umowy przeniesienia własności?
Chodzi mi o to, że właściciele - jak już wszystkie 24 mieszkania będą miały swoich właścicieli chcą zrobić zebranie, wybrać zarząd, zmienić ewentualnie sposób zarządu na Zarząd Wspólnoty i wybrać sobie ewentualnie swojego zarządcę. Ale jak wygląda sprawa z okresem wypowiedzenia dla zarządcy już wybranego przez wspólnotę pod tytułem "1 mieszkanie sprzedane + deweloper"? Czy nowo wybrany zarząd będzie mógł po prostu bez okresu wypowiedzenia zrezygnować z usług obecnego zarządcy?
przychodzę do Was z pytaniem, bo nie dłużej jak za dwa tygodnie czeka mnie podpisanie notarialne aktu przeniesienia własności lokalu, ale wyszła inna sprawa:
1) deweloper poinformował właścicieli lokali, że istnieje już wspólnota - zapewne wydzielił już jeden lokal, wspólnota powstała z automatu i zarząd nieruchomością został powierzony firmie kogucik/znajomemu dewelopera. Na ile ewentualna umowa (jeśli była zawarta, a nie był to zarząd powierzony - tego jeszcze nie wiem) będzie obejmowała wszystkich właścicieli, którzy będą kolejno podpisywali umowy przeniesienia własności?
Chodzi mi o to, że właściciele - jak już wszystkie 24 mieszkania będą miały swoich właścicieli chcą zrobić zebranie, wybrać zarząd, zmienić ewentualnie sposób zarządu na Zarząd Wspólnoty i wybrać sobie ewentualnie swojego zarządcę. Ale jak wygląda sprawa z okresem wypowiedzenia dla zarządcy już wybranego przez wspólnotę pod tytułem "1 mieszkanie sprzedane + deweloper"? Czy nowo wybrany zarząd będzie mógł po prostu bez okresu wypowiedzenia zrezygnować z usług obecnego zarządcy?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Zanim zaczniesz wojaczkę z deweloperem, zapoznaj się z treścią ustawy o własności lokali .(UoWL link masz w mojej stopce)
Taką zmianę najlepiej zrobić, gdy deweloper ma więcej niż 50 % udziałów w NW, a właściciele więcej niż 20 % ale mniej niż 50 %. wtedy głosuje się 1 właściciel = 1 głos .
a) umowa została zawarta w której określono sposób zarządu powierzając go firmie kogucik to aby ten stan zmienić należy skorzystać z art. 18 ust. 2a.
b) jeżeli zarządu nie powierzono w umowie tej firmie to dalszy tok postępowania wynika z art. 20 To zależy co ten zarządca ma napisane w umowie ze wspólnotą (deweloperem) o rozwiązaniu a generalnie wszystko zależy od kwestii dogadania się.
Czyli zmiana sposobu musi nastąpić w tej samej formie czynności prawnej, co ustanowienie zarządu powierzonego.
Jeżeli dodatkowo funkcjonuje jakaś umowa pomiędzy deweloperem a firmą kogucik, to ona jedynie precyzuje obowiązki owego zarządcy.
Taka umowa może się wprawdzie nazywać umową o zarządzanie, ale samodzielna pozycja prawna firmy kogucik wynika wprost z zapisów waszych aktów notarialnych, które będą powielane w każdym kolejnym akcie. Chcąc nie chcąc każdy kolejny właściciel podpisując umowę sprzedaży u notariusza przystąpi też do aktu ustanowienia zarządu powierzonego.
Ktoś może potwierdzić bądź zaprzeczyć? Zarządca funkcjonuje w oparciu o art. 18 ust.1 i teraz się zastanawiam na ile obecność notariusza będzie konieczna, a na ile nie. Ktoś, coś?
I drugie pytanie - jeśli zarządca jest teraz wybrany w oparciu o art. 18 uowl, to czy wspólnota mimo wszystko może skorzystać z art. 20 uowl, czy najpierw należy obecnego zarządcę odwołać? CZyli jednym słowem - czy mając zarządcę można wybrać zarząd?
Nowy doklejony: 14.01.21 19:13
No właśnie. Pani notariusz coś wspominała, że przez covid nie musi się stawiać. Prawda to?
Jeżeli zarządca "jest wybrany" - to błędne mniemanie bo wg. art. 18 może być tylko powołany (wyznaczony) - więc taki zarządca sprawuje już zarząd tzw. powierzony czyli wybieranie drugiego zarządu przez właścicieli byłoby bez sensu bo nie wyobrażam sobie normalnego działania jakiejkolwiek wspólnoty mającej "dwa zarządy".
Jak ktoś się boi wykonywać czynności to pies go *****, są inni.
W jednej z WM byli tak zdeterminowani i zgrani, że zrobili tak:
Powiadomili wszystkich właścicieli lokali, że będzie głosowana uchwała, w drodze indywidualnego zbierania głosów, ws zmiany sposobu zarządu nieruchomością.
Większość ustawowa właścicieli, liczona udziałami, dała trzem właścicielom notarialne pełnomocnictwo rodzajowe do głosowania pod uchwałą właścicieli lokali ws zmiany sposobu zarządu nieruchomością.
Ta trójka poszła do Rejenta i podjęła w jego obecności + pełnomocnictwa uchwalę zmieniającą sposób zarządu nieruchomością. WM liczy 174 lokale. Oczywiście deweloper szalał ... i nic nie wskórał. Z planowanych trzech lat nic nie robienia, nic nie wyszło .
Nowy zarząd WM pozwał dewelopera za spartaczone roboty i po 7 latach uzyskał odszkodowanie od dewelopera na sumę 1.650.000 zł.
Idź do rejenta bez chorób towarzyszących.
Jeśli tak, to nie dziwi , że notariusz zniechęca do zmiany sposobu zarządu.
Te wszystkie zalecenia, rozporządzenia covidowe są tak mętne, że nie ma co się sugerować sugestiami tej notariuszki.
Pierwsza rzecz - nie ma potrzeby zwoływania zebrania. Możecie znaleźć notariusza, do którego w oznaczonej godzinie i przy zachowaniu reżimu sanitarnego mogą przyjść właściciele lokali złożyć podpis pod uchwałą. Gdy będzie większość głosów "za" notariusz sporządzi protokół .
Jeden warunek - trzeba będzie zawiadomić pisemnie wszystkich właścicieli, że taka uchwała zapadła. Art. 23.3 uwl.
Szukajcie notariusza młodego, który dopiero zabiega o klienta.
Druga rzecz: jeśli zmienicie zarząd z powierzonego na ustawowy ( art.20.1 i dalsze) musicie nie tylko wybrać członków zarządu ale mieć wybranego administratora. Warto takie rzeczy ustalić wcześniej.
Art. 7 UoWL:
1. Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.
2.Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.
Czyli de facto odrębna własność lokalu - staję się właścicielem - w momencie wpisu do KW. Tak, czy nie?
Z tego co wynika z UoWL tylko właściciele mogą głosować w sprawie uchwał. Czyli właścicielem jest się nie w momencie podpisania aktu przeniesienia własności, a w momencie ujawnienia tego w KW. Mylę się? Wydaje mi się, że to wpis do KW jest konstytutywny, nie wniosek w postaci Dz.Kw., którą sąd zawsze może uchylić.
Nowy doklejony: 27.01.21 09:44
Jesteś pewien? Art. 7 pkt. 2 UoWL:
Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.
Czyli do przeniesienia aktu własności na nowego właściciela w myśl tego artykułu nie dochodzi w momencie podpisania aktu, tylko w momencie wpisu do KW. A tylko pełnoprawni właściciele mogą głosować za czymkolwiek.
A skąd wynika to prawo? W UoWL nigdzie nie ma o tym mowy. Mowa jest tylko, że to właściciele decydują o uchwałach wspólnoty. Jest też powiedziane, kiedy stajesz się właścicielem lokalu. Ale nie ma ani słowa o tym, że prawo głosu jest w momencie przeniesienia aktu własności.
No tak, ale nadal - czy sam podpis na akcie notarialnym jest przeniesieniem aktu własności? No właśnie chyba nie, bo konstytutywne jest tutaj założenie KW. Wzmiankę o założeniu KW w teorii sąd może uchylić. Dlatego o tym mówię, że w myśl prawa WŁAŚCICIELEM stajesz się w momencie założenia KW - a UoWL nigdzie nie precyzuje, że osoby z podpisanymi umowami przeniesienia własności są już właścicielami, mogącymi brać udział w zebraniu.
Wedle 4 notariuszy z Wrocławia do których dzwoniłem, przeniesienie własności lokalu ma miejsce nie w momencie podpisania umowy o przeniesienie własności tylko właśnie w momencie ujawnienia tego faktu w KW. I w opinii tych 4 notariuszy, do momentu wpisu w KW właścicielem jest nadal deweloper.
A pytam o to dlatego, że już 4 notariuszy z Wrocławia odmówiło mi zaprotokołowania zmiany sposobu zarządu, powołując się właśnie na brak wyodrębnionych lokali. Dlatego pytam bardziej doświadczonych. Bo często życie sobie, a praktyka sobie.
Notariusze tłumaczą to w ten sposób, że to, że bank akceptuje Dz.Kw. zamiast wpisu do KW to jego ryzyko. W świetle prawa właścicielem nadal nie jestem.
Z tego co wiem, tak mi przekazano: w momencie wyodrębnienia pierwszego lokalu zarząd został przekazany firmie X.
Sprawdzałem przed sekundą dział III KW księgi, z której wyodrębniane będą lokale. Nie ma żadnego wpisu o zarządzie - są tylko wpisy roszczenia o przeniesienie własności i służebności. Ani słowa o zarządzie na dzień dzisiejszy.
W akcie jest wpis o następującej treści - "Stawający oświadczają, że Zarząd nieruchomością wspólną położoną w X został, zgodnie z art. 18 pkt. 1 UoWL do dnia podjęcia odmiennej decyzji przez wspólnotę mieszkaniową, firmie X z siedzibą w Y. Do zarządu stosuje się przepisy UoWL oraz postanowienia umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną."
Co w takiej sytuacji?
Wiesz co, tak zamierzałem póki co - będę patrzył na ręce, inicjował uchwały i dążył do przekonania właścicieli. Nie ufam - wolę zarząd właścicielski. Nikt nie zrobi tak dobrze mi jak ja sam. Taka dewiza.
a jaka będzie wpisana data do KW, od której możesz uważać się za właściciela lokalu ?
Będzie wpisana data wzmianki. Ale nadal - nie jest tak, że sama wzmianka nie jest równoznaczna z prawem własności? Prawo własności potwierdza wpis do KW, nie wzmianka.
Nie. Właścicielem stajesz się w momencie podpisania umowy notarialnej pod warunkiem, że potem bez przeszkód zostanie dokonany wpis w KW.
Kodeks cywilny:
Art. 155. § 1. Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania
nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy
co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis
szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
Nowy doklejony: 27.01.21 21:24
Wpis nowego właściciela w księdze wieczystej ma charakter "deklaratywny", czyli jedynie ujawnia w księgach wieczyxtych fakt przeniesienia własności.
jak już wpis się pojawi ( po 6-9 miesiącach ) to jaka data będzie widniała związana z byciem właścicielem lokalu ....
nie mecz się, nie kombinuj ... będzie data podpisania aktu notarialnego , czyli sprzed 6-9 miesięcy .
Właścicielem lokalu stajesz się z chwilą podpisania aktu notarialnego .
Tzw. "Wzmianka", o której zasygnalizowałeś jest informacją, że od ostatniego wpisu do KW lokal mógł zmienić właściciela , że ujawniony właściciel dokonywał czynności przeniesienia własności lokalu.
Tak się często dzieje. Umowa powierzenia zarządu zostaje ustanowiono pomiędzy dwoma pierwszymi właścicielami lokali. Czuli np. pomiędzy deweloperem oraz np. pracownikiem dewelopera. Albo osobą jakoś inaczej powiązaną ze spółka córką,która będzie tzw. zarządca powierzonym. Albo pomiędzy deweloperem a córką prezesa dewelopera. W skrajnej wersji tak się robi.
Zmianę sposobu zarządu (nazwijmy to tak dla uproszczenia ) musiałbyś przeprowadzić przed podpisaniem pierwszego aktu. Przed jego wprowadzeniem. Czyli musiałbyś przeforsować po prostu nowy projekt pierwszego aktu notarialnego, w którym nie ma powołaniowa na art 18.1.
Nie bardzo w to wierzę. Albo notariusze nie chcą podejmować czynności, bo musieliby lecieć do sądu i sprawdzać akty notarialne albo coś źle zrozumiałeś.
Być może w pojedynkę jesteś mało wiarygodny. Zmiana sposobu zarządu to wola większości a nie jednego właściciela z małym udziałem.
To, że deweloper narzuca zarządce mnie nie dziwi. Nim sprzeda wszystkie mieszkania, trzeba wspólnotą zarządzać. Czasami mijają lata nim ludzie się zorganizują i coś zmienią.
potwierdź sprzedaż twojego lokalu , nie wpisu do KW , masz tylko AN .... :bigsmile: i chętnego, który daje dobrą cenę
Na pewno, nie odmówią, takiej transakcji .:bigsmile:
Pierwszy raz słyszę, że odmówili ....
AN to nie o wyodrębnieniu świadczy, tylko o właścicielu lokalu, co on posiada . Wypis z katastru miejskiego ( Wrocław ma chyba na Kromera) świadczy o samodzielności lokali i przypisanym do nich udziałem .
Prawidłowo! Mówi o tym art. 18 ust. 2 UoWL Czyli inaczej - nie wolno zmieniać zaprzęgu w czasie jazdy. Z przepisu tego wynika jednoznacznie, że sposób zarządu można zmienić dopiero gdy deweloper sprzeda wszystkie lokale(także ewentualnie sobie).
I tu też można poczytać, jak tego dokonać:
https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/6878/zmiana-zarzadu-wspolnoty/
https://mojafirma.infor.pl/nieruchomosci/prawo/220173,Kiedy-deweloper-moze-zarzadzac-budynkiem.html
Prawo nie wskazuje daty kiedy można zmienić sposób zarządu NW , Można to zrobić w każdym momencie , ważne jest, aby to zrobiono z udziałem notariusza i dokonać wpisu do KW
Poza tym pisałem ci już - spytaj się kogoś mądrzejszego co oznacza zapis art. 18 ust. 2 i czy uchwałą która uzyskała 20% według twojej głoszonej b_dury, można zmienić sposób zarządu ustalony przez dewelopera w pierwszej umowie - zamiast wklejać tu bezmyślnie cytaty, nie na temat na dodatek treści których nie rozumiesz - bo przynosisz wstyd temu Forum!
Oczywiście i tak z tego nic nie zrozumiesz ale to informacja nie dla ciebie.
Odpowiedź od notariusza:
"Kodeks cywilny stanowi ogólną zasadę. Co do zasady wpisy w księgach wieczystych są deklaratoryjne, ale przy ustanowieniu odrębnej własności lokalu jest wyjątek - wpis ma charakter konstytutywny.
W Pana przypadku wpis konstytutywny wynika z ustawy o własności lokali, art. 7 ust. 2:
„2. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.”
Mamy tutaj ustawę szczegółową w stosunku do Kodeksu cywilnego, a jedną z zasad interpretacji przepisów jest „lex specialis derogat legi generali” (przepis szczególny uchyla przepis ogólny).
Dlatego stoimy na stanowisku, że do momentu wyodrębnienia pierwszego lokalu – założenia dla niego księgi wieczystej nie ma wspólnoty mieszkaniowej."
Nowy doklejony: 29.01.21 12:09
Ale notariusz jednoznacznie wypowiedział się, kiedy powstaje wspólnota.
Nowy doklejony: 29.01.21 12:11
No jednak notariusze stoją na stanowisku, że wspólnota powstaje w momencie WYODRĘBNIENIENIA pierwszego lokalu. A WYODRĘBNIENIE następuje w momencie założenia nowej KW, a nie w momencie podpisania pierwszego aktu notarialnego.
Nowy doklejony: 29.01.21 12:16
To jak w takim razie zwołać zebranie wspólnoty, skoro nie wiem kto jest właścicielem? Jeśli będą wpisy w KW to wchodzę w macierzystą księgę nieruchomości i widzę do kogo z imienia i nazwiska należy dany lokal z konkretnym numerem. I na taki adres mogę zaadresować pismo o zebraniu wspólnoty. Jeśli mam tylko wzmianki to jak mam dojść, kto jest de facto właścicielem nieruchomości przy zbieraniu podpisów, czy organizowaniu zebrania?
Nowy doklejony: 29.01.21 12:17 Pierwszy raz słyszę, że odmówili ....
AN to nie o wyodrębnieniu świadczy, tylko o właścicielu lokalu, co on posiada . Wypis z katastru miejskiego ( Wrocław ma chyba na Kromera) świadczy o samodzielności lokali i przypisanym do nich udziałem .[/quote]
samodzielność lokalu nie ma nic wspólnego z jego wyodrębnieniem i przeniesieniem własności.
Wyodrębnienie pierwszego lokalu to za mało, by powstała wspólnota.
Nie wierzę, by notariusze opowiadali takie bzdury.
Mam takie informacje - za wyodrębnienie lokalu uważa się moment ujawnienia pierwszego wpisu w KW. Nie moment wpisu wzmianki. I dzwoniłem dziś do kilku różnych notariuszy. To nie jest za mało. Po prostu chodzi o to kiedy następuje moment wyodrębnienia.
To, że sądy wieczystoksięgowe się spóźniają z wpisami do KW nie może pozbawiać obywateli prawa do rozporządzania własnością.
Zadaj swoim mitycznym notariuszom pytanie, co w przypadku, gdy dziś ktoś kupuje lokal a jutro traci np. pracę i chce swój lokal sprzedać?
Prawdziwy notariusz wie, co zrobić. Urojony będzie wymyśłał głupotki nie mające nic wspólnego z prawem.
Tu akurat się mylisz. W KW nowowyodrębnionych lokali są dane właściciela i dane lokalu. A na jakie dane mam zaadresować zawiadomienie o zebraniu wspólnoty? Skąd mam wziąć pewne dane? TO pierwsze pytanie do Ciebie. A drugie - notariusz powiedział, że może taką transakcję przeprowadzić, ale spotkał się z podważaniem jej przez obecnych zarządców więc to odradza. Rozumiem, że we Wrocławiu jest 6 urojonych notariuszy? Całkiem sporo. 6 telefonów i 6 takich samych odpowiedzi.
Jakiego pierwszego wpisu?
widzę, że mylisz pojęcia a ktoś ci nieźle namieszał w głowie.
Art. 7. 1. Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także
jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu
znoszącego współwłasność.
2. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana
w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi
wieczystej.
To, że niezbędny jest wpis, a dokładnie założenie nowej księgi lokalowej i wpis właściciela, nie przesądza o dacie wyodrębnienia lokalu.
Tą datą jest data aktu notarialnego lub przy orzeczeniu sądu - data uprawomocnienia się orzeczenia.
To drugie w twoim przypadku nie wchodzi w grę, więc zostawmy.
Deweloper może wyodrębnić każdy lokal ale wspólnota jeszcze nie powstanie. Jeden z lokali, albo udział w lokalu, musi zmienić właściciela. Wtedy powstaje WM, bo wspólnota to OGÓŁ właścicieli .
W praktyce deweloper wyodrębnia piewszy lokal przy pierwszej sprzedaży przerzucając koszty na kupującego.
Dobrze, zgadzam się. To inne pytanie - kiedy dochodzi PRAWNIE do wyodrębnienia pierwszego lokalu z 24 wybudowanych przez dewelopera? Bo nie w momencie podpisania aktu notarialnego. Do wyodrębnienia pierwszego lokalu dochodzi... w momencie ujawnienia pierwszego wpisu dla nowego lokalu w KW. Tak, czy nie? Bo notariusze twierdzą, że tak.
W tej chwili w macierzystej KW nie ma założonej żadnej nowej KW na żaden z lokali, na które podpisano umowę przeniesienia własności. Są tylko wzmianki o tym. A jak twierdzą sami notariusze - operowanie na wzmiankach w sytuacji notarialnej zmiany sposobu zarządu jest wysoce ryzykowne i łatwe do podważenia przez obecnego zarządcę.
Chodziło o pierwszy wpis dotyczący nowej KW dla wyodrębnionego lokalu.
Może się zdarzyć, że KW na lokal nie założą, bo np. deweloper jest w upadłości i nie miał już prawa sprzedawać lokali. Wtedy oczywiście nie nastąpi wyodrębnienie lokalu, mimo złożonego i opłaconego wniosku do KW.
W tej chwili na założenie KW lokalowej czeka się 5 miesięcy we właściwym mi sądzie. Kiedy zatem prawnie powstanie wspolnota? Załóżmy, że wszystkie wzmianki zostaną wpisane 31.01.2021 a na wpis do KW czeka się 5 miesięcy.
Teraz jest jedna księga gruntowa zwana czasami macierzystą lub budynkową.
Jeśli ktoś zawiera notarialną umowę kupna lokalu, to notariusz bezwłocznie wysyła do sądu wieczystoksięgowego informację, źe taki akt notarialny sporządzono.
I pojawia się wzmianka, która zostanie wykreślona po założeniu KW lokalowej i dokonaniu wszystkich wpisów , o których mowa w akcie. Notariusz ma obowiązek niezwłącznego dostarczenia aktu do sądu.
Sąd na podstawie tego aktu zakłada KW lokalową, gdzie opisany jest lokal i wpisany właściciel lokalu . Potem wspisuje się np. hipotekę lub inne ograniczenia.
Wszystko się zgadza. Mam informację od notariusza, że dostarczył już wszystkie akty notarialne do sądu i czas oczekiwania na założenie ksiąg to 5 miesięcy. Ponawiam zatem pytanie - kiedy powstanie wspólnota w tym przypadku?
Powstała z mocy prawa, bo było już dwóch właścicieli.
Deweloper z pierwszym kupującym, mógł zawrzeć umowę o zmianie sposobu zarządu i powierzyć zarząd X.
I pewnie to zrobił w pierwszym akcie notarialnym.
Okej. W takim razie mam we Wrocławiu już 13 niedouczonych notariuszy. Bo tylu mi odpowiedziało negatywnie.
"...Zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna mieć formę aktu notarialnego, a do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej. Oznacza to, że wpis do księgi wieczystej ma charakter konstytutywny, czyli dopiero wpis tworzy nowy stan prawny.
Wprawdzie okres od dnia zawarcia aktu notarialnego i złożenia wniosku o wpis do księgi wieczystej do dnia dokonania takiego wpisu jest okresem pewnego zawieszenia to jednak nie można uznać, że w okresie tym nabywca nie może korzystać z uprawnień członka wspólnoty mieszkaniowej. Należy uznać, że czynności takich członków jak na przykład głosowanie przy podejmowaniu uchwał są traktowane jako ważne. Zatem nabywca, mimo że nie jest jeszcze pełnoprawnym właścicielem mieszkania, może brać udział w zebraniach wspólnoty i głosować tak jak każdy inny właściciel. Powyższą interpretację potwierdził Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 2.10.2007 roku sygn.akt I ACa 756/07..." - http://halo.domy.pl/prawa-wlasciciela-przed-wpisem-do-ksiegi-wieczystej/index.html
Poniżej masz szczegółowo rozpisane etapy powstawania wspólnoty w budynku dewelopera.
https://www.gandalf.com.pl/files/products/texts/325654.pdf
Ale odrębna własność lokalu powstaje w momencie ujawnienia wpisu do KW, nie w momencie podpisania umowy przeniesienia własności. Tak mi mówią notariusze. Więc owszem - deweloper podpisał z pierwszym właścicielem lokalu umowę o przeniesienie własności, ale konstytutywny będzie moment ujawnienia nowej księgi wieczystej w KW. A nie sam moment podpisania umowy przeniesienia własności i wpisanie przez notariusza wzmianki. Taka jest konkluzja notariuszy. Dwunastu.
Nowy doklejony: 29.01.21 15:42
Potem okaże się, że rozmawiałeś z sekretarkami albo aplikantami świeżakami, którym coś zadzwoniło ale nie w tym paragrafie co trzeba.
Warto przeczytać ze zrozumieniem.
Sprawa dotyczy zniesienia wspòłwłasności i faktycznie sąd w 2007 roku znał, że ze względu na bezpieczeństwo obrotu w tym konkretnym przypadku wpis powinien mieć charakter konstruktywny.
Ale konkluzja jest taka:
Trafne jest spostrzeżenie, że zasadą jest wpis deklaratywny, nie można jednak pomijać, że ustawodawca docenia znaczenie wpisu konstytutywnego i ewolucyjnie rozszerza jego stosowanie w granicach racjonalnych potrzeb (art. 19 ust. 1 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomościami, jedn. tekst: Dz.U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 ze zm., albo art. 27 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, jedn. tekst: Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.).
Od 2007 roku wiele się zmieniło. Księgi elektroniczne poprawiły bezpieczeństwo obrotu. Wzmianki w KW pojawiają się praktycznie od razu, bo
to notariusze wysyłają drogą elektroniczną wnioski o wpis.
Kiedyś musieli zanosić akty do sądu w godzinach pracy sądu. I to pracownik sądu wpisywał wzmiankę.
Między podpisaniem aktu a wpisem zmianki wiele się mogło zdarzyć.
Teraz nie ma racjonalnych potrzeb, by przy kupnie lokalu od dewelopera przyjmować, że wpis do KW ma charakter konstruktywny.
Co do zasady ma charakter deklaratywny.
Brzmienie art. 7 ust.2 UoWL jest jednoznaczne - z niego wynika oczywista konstruktywność (niezbędny!) wpisu a nie z czyjegoś widzimisię.
Mimo że od 2007 roku "wiele się zmieniło" - także UoWL - ten przepis prawa pozostał jednak niezmieniony.
"Wpisy do księgi wieczystej mają charakter deklaratywny bądź konstytutywny. Ustawa stworzyła tu zasadę, że wpis jest deklaratywny, co oznacza, że prawo rzeczowe powstaje i istnieje bez względu na to, czy zostało wpisane do księgi wieczystej. W kręgu działania tej zasady pozostaje przede wszystkim prawo własności, z tego więc powodu własność sprzedanej nieruchomości przechodzi na kupującego wskutek samego zawarcia umowy sprzedaży, bez względu na to, czy nabywca został wpisany do księgi wieczystej jako nowy właściciel. Wpis jest wprawdzie obowiązkowy, ale nie konstytutywny, więc jego zaniedbanie w niczym nie tamuje przejścia własności. "
Wraz z kupnem lokalu rodzą się obowiązki a mianowicie obowiązek płacenia zaliczek.
Nie radzę nowemu właścicielowi upierać się przy tym, że staje się właścicielem dopiero po wpisie do KW a dokładnie po uprawomocnieniu się tego wpisu.
Nim dojdzie zawiadomienie, że dokonano wpisu może mieć już komornika na głowie.