Dodatkowe stawki należy uzasadnić. Na wspólnocie, w razie sporu sądowego spoczywa obowiązek udowodnienia, że poniosła dodatkowe koszty związane z tą ingerencją w części wspólne, koszty te należy dokładnie wyliczyć.
[cite] dana:[/cite] Część współwłaścicieli podporządkowała się uchwale wspólnoty i pozdejmowała dodatkowe kaloryfery ale kilku malkontentów nie. Twierdzi, że może płacić. Czy będzie to zgodne z prawem.Uchwała współwłaścicieli decyduje, żeby naliczyć dodatkowe stawki za ponadwymiarowe ogrzewanie. Czy możemy to zrobić. Pomóżcie.
A co się stanie, jeżeli wszyscy właściciele będą chcieli sobie pozakładać dodatkowe kaloryfery? Prawdopodobnie w niektórych lokalach jest zimno właśnie dlatego, że w innych zwiększono ilość grzejników i tak będzie w kółko, jedni założą, potem następni, itd.
Mam podobny problem. Zarządca bez zgody Zarządu wymienił w 2 mieszkaniach kaloryfery i twierdzi że to w ramach zarządu zwykłego. Instalacja c.o jest bez urządzeń pomiarowych ale "równoległa" - piony i odejścia do każdego grzejnika.
Uważam , że przekroczył swoje uprawnienia . dodatkowo wymiana kosztowała 45% rocznego funduszu remontowego WM a blok liczy 40 mieszkań.
W sumie dwie kwestie - ale kto ma rację?:sad:
Po pierwsze zarządca /administrator bez zgody (polecenia) zarządu nie ma prawa "kiwnąć nawet palcem", bez względu jaka to czynność, zwykła czy "niezwykła" - za wyj. sytuacji nagłych, pilnych, awaryjnych.
Tenże sam administrator rozdysponował Wam FR na remont lokalu właściciela??? - niepojęte to by było.
W tym przypadku nie ma znaczenia kto ma racje ponieważ prawo jest jednoznaczne:
"...Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych.
§ 1. Rozporządzenie określa warunki techniczne użytkowania budynków mieszkalnych, wraz ze związanymi z nimi instalacjami i urządzeniami technicznymi, zwanych dalej "budynkami".
§ 3. Użyte w rozporządzeniu określenia oznaczają:
12) instalacja centralnego ogrzewania - układ przewodów centralnego ogrzewania w budynku wraz z armaturą i wyposażeniem, mający początek w miejscu połączenia przewodu z zaworem odcinającym tę instalację od węzła cieplnego lub przyłącza, a zakończenie na grzejnikach,
§ 39. 1. Instalacja i urządzenia centralnego ogrzewania w okresie ich użytkowania powinny być utrzymywane w stanie technicznym zapewniającym we wszystkich ogrzewanych pomieszczeniach właściwe temperatury określone Polską Normą.
2. W przypadku gdy instalacja i urządzenia nie spełniają warunku, o którym mowa w ust. 1, należy określić przyczyny zakłóceń oraz podjąć działania usprawniające ich funkcjonowanie. § 42. Wprowadzenie jakichkolwiek zmian instalacji i urządzeń centralnego ogrzewania w lokalu wymaga wcześniejszego uzyskania zgody właściciela budynku..."
Właścicielem budynku jest albo wspólnota (ogół właścicieli) albo spółdzielnia i jak z powyższego wynika aby takie przeróbki instalacji robić musi być zgoda właścicieli lokali wyrażona odpowiednią uchwałą.
Ok. z całej dyskusji na tym forum wynika , że wymiana grzejników musi być za zgodą i zgodnie z przepisami / bilansem cieplnym/.
Ale temat dla mnie dalej nie do końca rozstrzygnięty.
Czy WM ma ponosić koszty wymiany kaloryferów?
Czy osobom które wymieniły na własny koszt mam robić "borutę" i sprawdzać czy zrobiły to zgodnie z bilansem?
Czy tym którzy wymienili na własny koszt zwracać pieniądze? Tym którzy tego nie dokonali wymieniać?
A co z oknami i drzwiami które też mają znaczenie przy ogrzewaniu?
[align=right](...) edycja Admin[/align]
Wojtek50 - jeżeli zarządca wymienil 2 kaloryfery w mieszkaniu prywatnym, to albo:
- jest samobójcą , i nie zależy mu na pracy u Was, albo
- gdzieś wcześniej uchwaliliście ,że system co jest "wspólną wlasnością" i WM za to odpowiada. Wczoraj wymienili u niego , moze dzisiaj u Ciebie. Ja tego nie wiem, domniemywam. Ty musisz to sprawdzić.
Czy osobom które wymieniły na własny koszt mam robić "borutę" i sprawdzać czy zrobiły to zgodnie z bilansem?Czy tym którzy wymienili na własny koszt zwracać pieniądze? Tym którzy tego nie dokonali wymieniać?A co z oknami i drzwiami które też mają znaczenie przy ogrzewaniu?
Jak mi odpowiesz na proste pytanie, a kto Ty jesteś w tej Wspólnocie,że możesz robić "borutę"?Kimś z Zarządu czy tylko sąsiadem? Wtedy spróbuję Ci odpowiedzieć.
A teraz odpowiem Ci na zagadkowe pytanie daarek
to powyżej to nie dyskusja to wyjaśnienie dla tych którzy nie wiedzą kim jesteś.
Jestem jednoosobowym zarządem Wspólnoty Mieszkaniowej, który swoje obowiązki wykonuje od prawie sześciu lat, i nie otrzymal do dnia dzisiejszego, jednego glosu sprzeciwu we WM 40-lokalowej.I to drażni najbardziej moich oponentów, i to , że za swoją robotę biorę pieniądze.Coś niesamowitego.:bigsmile:
witam o poranku.
Proste pytanie - prosta odpowiedź - przewodniczącym Zarządu WM. Mówiąc o "borucie" chodziło mi o zabezpieczenie się przed konsekwencjami ujemnego bilansu i niedogrzania w niektórych mieszkaniach.Także przed samowolą. Ponadto przed roszczeniami . Wyjątek i pozostawienie sprawy bez rozwiązania spowoduje roszczenia innych osób a to zablokuje cały fundusz remontowy na 5-6 lat. Obawiam się tego. Najlepszym wyjściem byłoby to rzucić ale nikt z mieszkańców nie będzie miał determinacji by wyjaśnić tę sprawę do końca.
Do kogo należą grzejniki (gdy masz jednolity system ogrzewania) to w realu nie wiadomo.
W teorii do wspólnoty i to ona powinna m.in. płacić za wymianę
W praktyce - wspólnota nie ma żadnego wpływu na to, jaki grzejnik i gdzie właściciel sobie zamontuje
U mnie przyjęliśmy, że część wspólna instalacji c.o. kończy się na zaworze odcinającym i to się sprawdza. Oczywiście może się zdarzyć, że ktoś uzna to za bezprawie, pójdzie do sądu i wygra, ale to tylko teoria
Jako członek zarządu radzę
Trudno, stało się. Po tym przykrym doświadczeniu przepchnij u siebie uchwałę o granicy części wspólnej (mogę ci wzór posłać na maila) - przekonasz sąsiadów, zwłaszcza tych co już sobie remonty porobili, że nie opłaca się wam płacić za prywatne kaloryfery. I na przyszłość nie będziesz miał roszczeń
Odbierz administratorowi prawo dokonywania przelewów z konta, bo to co zrobił to skandal. Nikt bez uchwały nie ma prawa ruszyć ani złotówki z f. remontowego. We wspólnocie nie ma takich sytuacji, że przelew trzeba zrobić natychmiast, każdy może 2-5 dni poczekać.
Nie wiem, gdzie macie konto, u mnie w ING administrator wklepuje dane faktury, ale żeby kasa wyszła z konta potrzebny jest drugi podpis, czyli moje zatwierdzenie tego przelewu
I nie jesteś żadnym przewodniczącym, tylko członkiem zarządu. Jak sąsiedzi chcą cię tak nazywać, to twoja sprawa, ale na tym forum tylko na żarty się narazisz
Boruta to był m.in. diabeł, tobie o porutę raczej chodziło, ale pewna nie jestem http://sjp.pwn.pl/haslo.php?id=2505522
Dana: Uchwała współwłaścicieli decyduje, żeby naliczyć dodatkowe stawki za ponadwymiarowe ogrzewanie. Czy możemy to zrobić. Pomóżcie.
- nie rozumiem a jakich dodatkowych stawkach piszesz? UoWL nie przewiduje (poza art. 12 ust.3 ) różnicowania składek(?) (zaliczek).
Wojtek50: Czy WM ma ponosić koszty wymiany kaloryferów?
- to oprócz tych dwóch lokali (w których administrator powymieniał grzejniki) pozostali też sobie wymieniają - to jakaś akcja jest we wspólnocie?
Przecież nie może każdy sobie kiedy chce i na jakie chce wymieniać - ilość, rodzaj i moc grzejników określona (powinna) jest w projekcie budynku.
Przytaczałem już definicję instalacji (z której wynika jej kompletność co również podkreślone jest w innych przepisach jak chociażby prawie budowlanym) - co stanowi całość i tylko jako całość instalacja spełnia swoją funkcję. Tak jak właściciel nie może samowolnie odłączyć się (wyłączyć) od jednolitej instalacji (bo korzystają z niej inni i wprowadziłoby to perturbacje do jej funkcjonowania) tak samo wspólnota nie może właściciela odłączyć od całej instalacji nawet jak to by była tylko jego prywatna w jego lokalu (np. za ciepłomierzem), - co mu wtedy z "jego" grzejników jak nie można by ich podłączyć do jednolitej instalacji.
Czy tym którzy wymienili na własny koszt zwracać pieniądze?
Wszelkie koszty we wspólnocie i tak ponoszą właściciele - tzn. kto niby miałby im zwracać?Jacyś ONI???
wymiana grzejników musi być zgodnie z bilansem cieplnym.
- ??? co ma bilans cieplny do grzejników?
Kwestia w jakiej formie to będzie zrobione, jak technicznie opłacone to też musi być decyzja właścicieli.
Podejmowana jest uchwała o np. kompleksowej modernizacji (termomodernizacji) i w takiej uchwale ustala się wszystkie te sprawy. Gdy większość będzie 'za' przyjętymi ustaleniami, nikt nie zaskarży to...można przystąpić do remontu.
A co z oknami i drzwiami które też mają znaczenie przy ogrzewaniu?
Rzadkie są przypadki aby w całym bloku (wspólnocie) wszystkie okna były jednocześnie wymieniane przez jedną firmę i kompleksowo sfinansowane.
[cite] koziorozka:[/cite] Nikt bez uchwały nie ma prawa ruszyć ani złotówki z f. remontowego.
Poszukuję podstawy prawnej takiego stwierdzenia. Czy możesz podać?
Nie mogę, bo jej nie ma
Fundusz remontowy w przepisach nie istnieje - zasady jego działania reguluje uchwała go tworząca. I w niej często jest, że remonty (nie awarie czy doraźne naprawy) wymagają uchwały na podst. uowl
Art. 22 pkt. 2. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała
że remonty (nie awarie czy doraźne naprawy) wymagają uchwały na podst. uowl
Pomijając awarie - czym się różni "naprawa bieżąca" od "naprawy niebieżącej"? I dlaczego tylko tę drugą nazywasz remontem? I co ma do tego uwl?
Skąd pomysł, że każdy remont jest czynnością przekraczającą zarząd zwykły?
Skoro zarząd zwykły to utrzymywanie nieruchomości w stanie niepogorszonym, w ramach jej przeznaczenia, a remont to "wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji" (Prawo budowlane)? Stan niepogorszony to właśnie stan pierwotny.
Skąd pomysł, że każdy remont jest czynnością przekraczającą zarząd zwykły?
Określeń "naprawa bieżąca" i "naprawa niebieżąca" nie znam, używam "doraźna"
Granica między słowem naprawa a remont nie jest ostra, więc wyjaśniam, jak to rozumiem:
Naprawa doraźna to bieżąca konserwacja i szybkie "załatanie" jakiegoś problemu
Remont - kompleksowa modernizacja, wymiana
Czyli różni je zakres robót, a co za tym idzie koszt
Stan niepogorszony to tak nieostre określenie, że utrzymanie np. 50-letniej windy "w stanie niepogorszonym" może (w literalnym sensie) oznaczać zarówno naprawy bez końca, jak i wymianę
Remont to przywrócenie (odtworzenie) stanu pierwotnego. Niekoniecznie kompleksowe całej nieruchomości, ale jej części. W tym np. części dachu, wymiana pojedynczych drzwi itp.
Modernizacja to unowocześnienie. Nie można jej utożsamiać z remontem:
Modernizacja to unowocześnienie obiektu budowlanego podnoszące jego wartość użytkową, np. wyposażenie budynku w sieć internetową, zmiana systemu ogrzewania etc. Szczególnym przypadkiem modernizacji jest termomodernizacja, czyli ocieplenie zwiększające wartość użytkową budynku przez ograniczenie ubytków ciepła z jednoczesną poprawą walorów estetycznych budynku. Remontem jest wymiana windy, natomiast montaż windy w budynku, w którym windy nie było, to modernizacja. http://www.rp.pl/artykul/310294.html
utrzymanie np. 50-letniej windy "w stanie niepogorszonym" może (w literalnym sensie) oznaczać zarówno naprawy bez końca, jak i wymianę
Wymiana to wymiana: w miejsce starej rzeczy wchodzi nowa. To się nie mieści w pojęciu "utrzymanie".
Witajcie, jak dobrze, że znalazlem tutaj informacje, które w mojej sytuacji są bezcenne. Przeczytałem obie strony tego wątku od deski do deski i już upewniłem się co do mojej sytuacji - jesli źle mysle to mnie wyprowadzcie z błędu.
Kilka dni temu w skrzynce rozdzielacza C.O. na korytarzu u mnie w mieszkaniu (wlasnosc hipoteczna) doszlo do rozszczelnienia jednej z rurek PCV doprowadzajacych cieplą wode do kaloryferow. Woda sobie kapała w tej skrzynce koło 3 dni aż do czasu kiedy ten drobny przeciek zaczoł zalewać, klatke schodowa, piwnice sasiada, mieszkanie sasiada itp. U mnie w mieszkaniu nie bylo kropli wody na skutek tego wycieku (mieszkam na 1 pietrze). Nastepnego dnia Pan z administracji osiedla stwierdził, ze ta skrzynka jak i rury OD licznikow C.O. na klatce schodowej są moje i ja za nie odpowiadam - zostalo to uchwalone uchwałą spółdzielni - poza wodą zalała mnie krew na to bezprawie.
Nie jestem czlonkiem spoldzielni i chwała Bogu. Ale mam pare pytań bo skoro dowiedziałem się, że została narzucona mi własność i odpowiedzialność to chciałbym o tym wiedziec wcześniej. (Być może za chwile, idąc za ciosem i logiką uchwał dowiem się, że jestem właścicielem WSPÓLNEJ głównej rury kanalizacyjnej osiedla...która właśnie pękła i zalewa pół osiedla! - bo taka jest uchwała!)
1) Spółdzielnia nie ma OC (bo płacimy fundusz remontowy) ani Ja też nie mam OC. Kto zapłaci za szkody wyrządzone sąsiadom?
2) Czy uchwały powinny być wysyłane, roznoszone do mieszkańców LUB członków spółdzielni aby człowiek mogł wiedzieć, że stał sie właścicielm czegoś?(akurat moj zalany sasiad członkiem spółdzielni jest i nic takiego nie dostal)
3) Czy można uchwałą zarządzac w sprawach majątkowych i własności - czyli czynnościami wykraczającymi poza zakres zwykłego zarządu? (przerzucenie własności a co za tym idzie odpowiedzialności na właściciela lokalu za spartoloną robote przy wyborze firmy ktora montowała przyłącza C.O.?)
4) Czy taki punkt w statucie spółdzielni: "Do kosztów związanych z utrzymaniem i eksploatacją lokalu stanowiącego przedmiot
odrębnej własności, zalicza się w szczególności: a) koszty okresowych przeglądów znajdujących się w lokalu instalacji technicznych," nakazuje administracji okresową kontrole stanu C.O. w mojej odrębnej własnosci celem zapobiegnięciu ew. rozszczelnieniu za które odpowiadać powinna spółdzielnia? Ja za to płace czynsz! Gdzie w takim razie są protkoły okresowych kontroli instalacji technicznych (w tym C.O.) u mnie w mieszkaniu?
5) Czy moge na podstawie powyższego wnieść do sądu o uchylenie uchwały która godzi w mój interes majątkowy, że już nie wspolme o interesie wszystkich mieszkańców? Kto przy zdrowych zmysłach z mieszkańców, członków spółdzielni przegłosowywał by, aby STAĆ sie włascicielem C.O. od liczników do mieszkan, tylko po to by wziąć na siebie za to odpowiedzialność?! Z tego wątku na forum wynika, że nawet rurki nie moge zmienic, kaloryfera zamienić nic nie moge bez zgody spółdzielni bo to może miec i ma wpływ na innych czyli (zmiana parametrów cieplnych budynku i lokali sąsiednich z moim)co ze mnie za właściciel?
Przychylam sie do stwierdzenia: przechlapane.
Mimo to proszę uściślić:
...w skrzynce rozdzielacza C.O.na korytarzu u mnie w mieszkaniu (wlasnosc hipoteczna) doszlo do rozszczelnienia jednej z rurek...
Woda sobie kapała w tej skrzynce...ten drobny przeciek zaczoł zalewać, klatke schodowa, piwnice sasiada, mieszkanie sasiada itp. U mnie w mieszkaniu nie bylo kropli wody na skutek tego wycieku (mieszkam na 1 pietrze). Pan z administracji osiedla stwierdził, ze ta skrzynka jak i rury OD licznikow C.O. na klatce schodowej są moje i ja za nie odpowiadam...
- czy korytarz w mieszkaniu oznacza przedpokój w lokalu czy klatkę schodową poza lokalem?
[cite] koziorozka:[/cite]Namieszałeś, bo spółdzielnia to inne regulacje prawne niż wspólnota
Powołaliście u siebie wspólnotę? Bo jak nie, to raczej masz przechlapane...
Blok, każde mieszkanie ma własność hipoteczną, całościa zarządza spółdzielnia.
Jesli mam miec przechlapane to mi powiedz dlaczego - najlepiej odnosząc sie do każdego z moim punktów dwa posty wyżej.
Nowy doklejony: 25.02.12 11:40
[cite] daarek:[/cite]Przychylam sie do stwierdzenia: przechlapane.
Mimo to proszę uściślić:
...w skrzynce rozdzielacza C.O.na korytarzu u mnie w mieszkaniu (wlasnosc hipoteczna) doszlo do rozszczelnienia jednej z rurek...
Woda sobie kapała w tej skrzynce...ten drobny przeciek zaczoł zalewać, klatke schodowa, piwnice sasiada, mieszkanie sasiada itp. U mnie w mieszkaniu nie bylo kropli wody na skutek tego wycieku (mieszkam na 1 pietrze). Pan z administracji osiedla stwierdził, ze ta skrzynka jak i rury OD licznikow C.O. na klatce schodowej są moje i ja za nie odpowiadam...
- czy korytarz w mieszkaniu oznacza przedpokój w lokalu czy klatkę schodową poza lokalem?
U mnie w mieszkaniu (w jego wewnętrznej części) w przedpokoju.
Strone wcześniej jest 50 postów na ten temat. Podajcie podstawy prawne przechlapania:)
Póki co odpowiedź może być ogólnikowa bo musisz jeszcze trochę szczegółów podać.
Koziorożka się pytała czy jesteście wspólnotą? - co masz w AN kupna mieszkania napisane, jaki jest twój udział w NW i kto sprawuje zarząd NW.
Piszesz, że każde mieszkanie ma własnosć hipoteczną a jednocześnie wcześniej:
...zalany sasiad członkiem spółdzielni jest...
Własność hipoteczna różni się od "spółdzielczego prawa własności".
Jeżeli była kiedyś podjęta uchwała właścicieli lokali (lub uchwała zarządu spółdzielni, walnego zebrania), że "ta część" instalacji c.o. jest własnością prywatną to nawet gdy jest to niezgodne z prawem a nie zostało w terminie 6 tygodni zaskarżone to obowiązuje. Tylko kolejną uchwałą można ten stan zmienić.
Nie znając wszystkich uwarunkowań (spółdzilenia, wspólnota?) odpowiadam na pytania:
1 - za szkody zawsze odpowiada sprawca szkody
2 - nie ma takiego obowiązku
3 - można
4 - nie wiem gdzie są protokły kontroli
5 - jeżeli nie minęło 6 tygodni od podjęcia uchwały to można (ciężko będzie wygrać ze spółdzielnią)
Jeżeli awaria (przeciekająca rura wskrzynce) jest w Ciebie w mieszkaniu (przedpokój) to co oznacza stwierdzenie:
Pan z administracji osiedla stwierdził, ze ta skrzynka na klatce schodowej są moje i ja za nie odpowiadam
[cite] daarek:[/cite]Póki co odpowiedź może być ogólnikowa bo musisz jeszcze trochę szczegółów podać.
Koziorożka się pytała czy jesteście wspólnotą? - co masz w AN kupna mieszkania napisane, jaki jest twój udział w NW i kto sprawuje zarząd NW.
Piszesz, że każde mieszkanie ma własnosć hipoteczną a jednocześnie wcześniej:
...zalany sasiad członkiem spółdzielni jest...
Gdy kupujesz u nas mieszkanie, i idziesz do spółdzielni by powiedziec, że kupiłes mieszkanie z rynku wtornego i podajesz swoje dane jako nowy mieszkaniec osiedla, to Pani Cię pyta czy chcesz byc czlonkiem spoldzielni za jedyne 500zl? Jesli tak, to masz prawo chodzic na spotkania, brac w nich udzial i glosowac nad rzeczami waznymi dla osiedla. Moj sasiad JEST czlonkiem spoldzielni, dal 500zl i nie wie po co:) Na spotkania nie chodzi i ma to gdzies.
Własność hipoteczna różni się od "spółdzielczego prawa własności".
Jeżeli była kiedyś podjęta uchwała właścicieli lokali (lub uchwała zarządu spółdzielni, walnego zebrania), że "ta część" instalacji c.o. jest własnością prywatną to nawet gdy jest to niezgodne z prawem a nie zostało w terminie 6 tygodni zaskarżone to obowiązuje. Tylko kolejną uchwałą można ten stan zmienić.
Nie znając wszystkich uwarunkowań (spółdzilenia, wspólnota?) odpowiadam na pytania:
1 - za szkody zawsze odpowiada sprawca szkody
2 - nie ma takiego obowiązku
3 - można
4 - nie wiem gdzie są protokły kontroli
5 - jeżeli nie minęło 6 tygodni od podjęcia uchwały to można (ciężko będzie wygrać ze spółdzielnią)
Jeżeli awaria (przeciekająca rura wskrzynce) jest w Ciebie w mieszkaniu (przedpokój) to co oznacza stwierdzenie:
Pan z administracji osiedla stwierdził, ze ta skrzynka na klatce schodowej są moje i ja za nie odpowiadam
Czytaj calość: "Nastepnego dnia Pan z administracji osiedla stwierdził, ze ta skrzynka jak i rury OD licznikow C.O. na klatce schodowej są moje i ja za nie odpowiadam " Mam na klatce schodowej skrzynke z zaworami zamykającymi dopływ wody do moje mojego mieszkania jak i ogrzewania C.O. Pan stwiedził, że część rur DOCHODZĄCA fizycznie do liczników na tej klatce jest po ICH stronie, a wszystko co ZA licznikami jest moje.
Aby moc reagować na cokolwiek w terminie 6 tygodni to najpierw trzeba o tym wiedziec!
napisales dot. punktu 3, że można - powiedz mi w jakim zakresie? Czy Spoldzielnia, uchwałą, może sprzedać moje mieszkanie a za te pieniadze kupic ławki na osiedle? Bo nie rozumiem czym sie różni majatek w postaci RUR (które STAŁY się moją własnościa) od mojego mieszkania którego WŁASNOŚCI moge zostać pozbawiony!? Od kiedy to rozporządzanie majątkiem wchodzi w zakres czynności zwykłego zarządu?!
AN poczytam za chwile.
3) Czy można uchwałą zarządzac w sprawach majątkowych i własności - czyli czynnościami wykraczającymi poza zakres zwykłego zarządu? (przerzucenie własności a co za tym idzie odpowiedzialności na właściciela lokalu za spartoloną robote przy wyborze firmy ktora montowała przyłącza C.O.?)
Odpowiadam jeszcze raz - tak można, we wspólnocie czynności przekraczające zarząd zwykły wymagają uchwaly właścicieli podjętej większością udziałów.
Czyli przeciek był (jest) w Twoim mieszkaniu upewniając się na 100%:
w skrzynce rozdzielacza C.O. na korytarzu u mnie w mieszkaniu...Pan z administracji osiedla stwierdził, ze ta skrzynka... na klatce schodowej są moje
Jak najbardziej przeciek byl w moim mieszkaniu, tylko pytanie czy rury z ktorych nastapil sa moje. Bo czytajac poprzednia strone jasno tam jest napisane, że jest to część wpolna i rozdzial tego na DO i OD licznikow jest wirtualny.
We wspolnocie można poza zwykly zarząd, a w Społdzielni tez mozna?
A jak w mojej piwnicy idzie kura kanalizacyjna i sie rozszczelni i pozalewa piwnice to tez jest to moja rura?
W akcie notarialnym budynku (nie mieszkania) wspolne sa dzialki, prawo do chodzenia po chodniku i takie tam. Nie ma nic o mediach w lokalach. W mojej ksiedze tez nie ma.
djmaro - nie odpowiedziałeś na najważniejsze pytanie. Czy powołaliście wspólnotę z własnym zarządem (właścicielskim) czy nadal obowiązuje was prawo spółdzielcze, bo od uowl rózni się ono baaardzo
[cite] koziorozka:[/cite]djmaro - nie odpowiedziałeś na najważniejsze pytanie. Czy powołaliście wspólnotę z własnym zarządem (właścicielskim) czy nadal obowiązuje was prawo spółdzielcze, bo od uowl rózni się ono baaardzo
ok sprobujmy to ustalic:
1) Akt notarialny:
- "....z wlasnocia tego lokalu zwiazany jest udzial w
nieruchomosci wspolnej..."
- "... Społdzielnia Mieszkaniowa X informuje, ze zarzad nad
nieruchomoscia wspolna przy ul. Y jest spwawowany przez
Spoldzielnie Mieszkaniowa X"
- "... Ja, upowazniam zarzad spoldzielni X do reprezentowania
przed..." - i tutaj sa wymienieni wszyscy, osoby prywatne,
samorzady, instutucje itp.
I tyle jest w akcie. Czy z tego wiadomo jakie prawo mnie obejmuje?
2) moze rozwiazmy caly problem szybciej. Granice techniczne instalacji są określone w obydwóch rozporządzeniach wykonawczych do prawa budowlanego:
a) "...Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administarcji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych.
§ 3. Użyte w rozporządzeniu określenia oznaczają:
12) instalacja centralnego ogrzewania - układ przewodów centralnego ogrzewania w budynku wraz z armaturą i wyposażeniem, mający początek w miejscu połączenia przewodu z zaworem odcinającym tę instalację od węzła cieplnego lub przyłącza, a zakończenie na grzejnikach,
b) "... Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z dnia 12 kwietnia 2002
§ 133
1. Instalację ogrzewczą wodną stanowi układ połączonych przewodów wraz z armaturą, pompami obiegowymi, grzejnikami i innymi urządzeniami, znajdujący się za zaworami oddzielającymi od źródła ciepła, takiego jak kotłownia, węzeł ciepłowniczy indywidualny lub grupowy, kolektory słoneczne lub pompa ciepła.
§ 134
10. Poszczególne części instalacji ogrzewczej powinny być wyposażone w armaturę umożliwiającą zamknięcie dopływu ciepła do nich i opróżnienie z czynnika grzejnego bez konieczności przerywania działania pozostałej części instalacji..."
A skoro UoWL w:
"...Art. 3.
2. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali..."
"...Instalacja grzewcza (w konkretnym stanie faktycznym instalacja c.o.) jest urządzeniem nie służącym wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Z urządzeń takich korzystają wszyscy właściciele lokali zarówno w ten sposób, że ciepło doprowadzane jest do przedmiotu ich własności, jak i w ten sposób, że ogrzewane są wspólne części budynku. Składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są zarówno elementy instalacji znajdujące się poza poszczególnymi lokalami, jak i elementy znajdujące się w wydzielonych lokalach..." - Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 28 sierpnia 1997 r. III CZP 36/97
"...cała instalacja cieplna, w tym oprzyrządowanie techniczne służące do ogrzewania poszczególnych lokali jest urządzeniem nie służącym wyłącznie do użytku właścicieli lokali i jako takie stanowi przedmiot współwłasności przymusowej..." - I ACa 589/06 z dnia 13 grudnia 2006 r Sąd Apelacyjny w Poznaniu
Kto powinien ponosić koszty i odpowiedzialnosc w mojej sytuacji, chyba juz nie powinno budzic watpliwosci. Dalej mam przechlapane?:)
Nie. Było u was tak?
Min. 10% właścicieli wyodrębnionych lokali występuje z wnioskiem do Spółdzielni Mieszkaniowej o zwołanie zebrania. We wniosku należy podać proponowany termin zebrania i cel zwołania zebrania czyli podjęcia uchwały na podstawie art.24 Ustawy o Spółdzielniach Mieszkaniowych że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali /Dz.U nr 80 z 2000r poz.903 z póź. zmianami oraz powołania wspólnoty mieszkaniowej. Na tym zebraniu należy wybrać zarząd wspólnoty. W zebraniu tym musi uczestniczyć notariusz w celu zaprotokołowaniu uchwały zmieniającej sposób zarządu nieruchomością wspólną
Kto administruje, czy nadal s-nia czy ktoś inny nie ma dla zmiany s p o s o b u zarządu znaczenia
cytat ze statutu spoldzielni:
"Spółdzielnia Mieszkaniowa „X”, zwana dalej Spółdzielnią, działa na podstawie
przepisów:
1) ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jednolity
Dz. U. z 2003r. nr 119, poz. 1116 z późniejszymi zmianami);
2) ustawy z dnia 16 września 1982r. Prawo spółdzielcze (tekst jednolity Dz. U. z 2003r.
nr 188, poz. 1848 z późniejszymi zmianami);"
Czy to cos zmienia? Czy zmienia to uchwale SN w sprawie wlasnosci przymusowej jaka jest cala instalacja c.o.?
Nie wiem czy bylo tak jak piszesz, bo kupilem mieszkanie jak blok juz stal a spoldzielnia od 20 lat na osiedlu rzadzila.
każde mieszkanie ma własność hipoteczną, całościa zarządza spółdzielnia
Napisz wyraźnie, czy te mieszkania są wykupione na odrębną własność wraz z udziałem w gruncie, czy jest to tylko spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu? Czy wcześniej były to mieszkania spółdzielcze i potem było przekształcane prawo do lokalu spółdzielczego w prawo własności, czy też spółdzielnia budowała te mieszkania jako deweloper i od początku sprzedawała je na odrębną własność?
Jeżeli wszystkie mieszkania mają odrębną własność, to jesteście wspólnotą mieszkaniową z mocy prawa.
Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, art. 26 ust.1:
Art. 26. 1. Jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, niezależnie od pozostawania przez właścicieli członkami spółdzielni.
Własność hipoteczna różni się od "spółdzielczego prawa własności".
Nie wiem, co to jest "własność hipoteczna". Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym. Można je sprzedać, zastawić oraz ustanowić hipotekę na tym prawie.
Jeżeli była kiedyś podjęta uchwała właścicieli lokali (lub uchwała zarządu spółdzielni, walnego zebrania), że "ta część" instalacji c.o. jest własnością prywatną to nawet gdy jest to niezgodne z prawem a nie zostało w terminie 6 tygodni zaskarżone to obowiązuje. Tylko kolejną uchwałą można ten stan zmienić.
To nieprawda. Jeżeli uchwałą właściciela postanowią, że od jutra twoje mieszkanie będzie własnością wspólną, to taka uchwała jest prawnie nieskuteczna, czyli nie wywołuje żadnych skutków prawnych. Nie trzeba jej uchylać ani podejmować kolejnej uchwały, żeby to zmienić. Uchwałą nie da się zmienić stosunków własnościowych ani pozbawić prawa własności.
Jeżeli była kiedyś podjęta uchwała właścicieli lokali... że "ta część" instalacji c.o. jest własnością prywatną to nawet gdy jest to niezgodne z prawem a nie zostało w terminie 6 tygodni zaskarżone to obowiązuje...
To nieprawda. Jeżeli uchwałą właściciela postanowią, że od jutra twoje mieszkanie będzie własnością wspólną, to taka uchwała jest prawnie nieskuteczna, czyli nie wywołuje żadnych skutków prawnych...
Była mowa o niezgodności z prawem treści uchwały i to niezgodnoąści stosunkowo mało istotnej, niedrastycznej (granica rury).
Dlatego stwierdzenie z pierwszego cytatu jest prawdą (to jest prawda) co potwierdza poniższy (niestety) wyrok SN.
"...uchwała wspólnoty mieszkaniowej podjęta z naruszeniem przepisów staje się wiążąca, jeśli w ciągu sześciu tygodni nie zaskarżono jej do sądu. Potem może być zdyskwalifikowana tylko z powodu bardzo drastycznych uchybień... Gdyby iść tropem rozumowania strony powodowej, to każdą niezgodność uchwały z prawem należałoby traktować jako przyczynę jej nieważności na zasadach ogólnych (nieważność bezwzględna - art. 58 § 1 k.c.), co podważałoby sens istnienia szczególnej normy art. 25 u.w.l. Tymczasem na podstawie tego przepisu ustawodawca, przedkładając pewność obrotu nad formalną zgodnością uchwał z prawem, zastąpił nieważność bezwzględną, nieważnością względną, wzruszalną. Skoro zaś w trybie przewidzianym w ostatnio powołanym przepisie uchwała 2/99 nie została zaskarżona do sądu, jej wada formalna podległa sanowaniu, tak, że po upływie terminów z art. 25 ust. 1a nie można się już na tę niezgodność z prawem powoływać...” - wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 23 lutego 2006 r. o sygn. akt I CK 336/05 http://wspolnota.net.pl/viewtopic.php?p=38668
Napisz wyraźnie, czy te mieszkania są wykupione na odrębną własność wraz z udziałem w gruncie, czy jest to tylko spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu? Czy wcześniej były to mieszkania spółdzielcze i potem było przekształcane prawo do lokalu spółdzielczego w prawo własności, czy też spółdzielnia budowała te mieszkania jako deweloper i od początku sprzedawała je na odrębną własność?
Tak, Spoldzielnia budowala blok jako developer od poczatku i sprzedawala je jako odrebna wlasnosc,
Nie wiem, co to jest "własność hipoteczna". Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym. Można je sprzedać, zastawić oraz ustanowić hipotekę na tym prawie.
Pojęcie „własność hipoteczna" jest to potocznie przyjęte określenie odrębnej własności lokalu.
Była mowa o niezgodności z prawem treści uchwały i to niezgodnoąści stosunkowo mało istotnej, niedrastycznej (granica rury).
Jesli dla Ciebie wyznaczanie granic podzialu mediów (wszystkich) i odpowiedzialnosci za nie jest malo istotne a (dotyczy kilkunastu tysiecy mieszkańców) i niedrastyczne to ja nie mam pytań. Nie mozesz brac faktu podzialu mediów jako jedno a konsekwencji jakie to za soba moze niesc w przypadku szkody jako drugie. To sie automatycznie ze soba wiaze.
Ja nie jestem czlonkiem Spoldzielni wiec jak mam zaskarzyc uchwale w 6 tygodni nie wiedzac o jej istnieniu? Jesli bylbym czlonkiem spoldzielni i NIE byl na zebraniu wtedy gdy zapadaly decyzje o podziale to jeszcze sie z tym zgodze, ze przez moje zaniedbanie, "niechciejstwo" nie wiedzialem - choc moglem.
Ale w sytuacji gdy nie ma przymusu bycia czlonkiem spoldzielni nikt nie zmusi mnie do warowania pod drzwiami spoldzielni w oczekiwaniu na nowa uchwale tylko po to by sprawdzac jej stan zgodnosci z prawem.
Nowy doklejony: 26.02.12 19:01
To nieprawda. Jeżeli uchwałą właściciela postanowią, że od jutra twoje mieszkanie będzie własnością wspólną, to taka uchwała jest prawnie nieskuteczna, czyli nie wywołuje żadnych skutków prawnych...
A wg rozumowania Daarka Spoldzielnia moze sprzedac moje mieszkanie. Czyli podjac uchwale o sprzedazy i NIE POINFORMOWAC MNIE O TYM FAKCIE bo nie ma takiego obowiazku!? i tak minie sobie 6 tygodni........a potem poznam w drzwiach mojego mieszkania NOWEGO własciciela juz nie mojego mieszkania...Ludzie - litosci! Ale wtedy i tu sie z Toba zgodze - jest to "malo istotne i niedrastyczne" - z punktu widzenia OGÓLU mieszkańcow!
Przeczytaj uważnie mój poprzedni wpis - ten wniosek cytowany przez Ciebie jest tezą wysuniętą przez Posesję a nie przez daarka!!!- więc bądź tak łaskaw nie przypisywać mi takich twierdzeń. Zapewniam Cię że znam procedurę sprzedaży mieszkania więc nigdy nie pisałbym takich bredni.
To niedrastyczne wynika z lektur różnych uzasadnień sądowych. Nie sądzę aby jakiś sąd na tej podstawie uznał że było to rażące naruszenie prawa i z tego powodu uchylił taką uchwałę (decyzję Spółdz.) po czasie czyli po tzw. terminie zawitym.
Chcę Ci pomóc bo zdaję sobie sprawę, że słusznie się oburzasz i logicznie rzecz biorąc masz rację. Natomiast ja staram się niejako "szukać dziury w całym" aby wyczulić cię na istniejące realia w sprawach wspólnotowych. Druga strona może się bronić np. że trzeba było po kupnie lokalu przyjść zapoznać się z obowiazującymi ustaleniami na terenie wspólnoty (spółdzielni) - to są moje dywagacje bo trochę znam praktykę i wiem, że nie zawsze teoria jak w tym wypadku definicja instalacji grzewczej pokrywa się w praktyce odpowiedzialności za jej funkcjonowanie.
Niestety spółdzielnie nie takie sprawy narzucały ("zrzucały z siebie") lokatorom (właścicielom).
Przeczytaj uważnie mój poprzedni wpis - ten wniosek cytowany jest tezą wysuniętą przez Posesję a nie przez daarka!!!
To nie tak - przeskoczylem myslowo, oczywiście to : "To nieprawda. Jeżeli uchwałą właściciela postanowią..." - napisała Posesja, natomiast ja czytając Twoją odpowiedz do tego napisałem "...A wg rozumowania Daarka Spoldzielnia...". Także logika tu jest zachowana;)
Przecierz doskonale wiem, że dyskusja i pomoc polega na wyszukiwaniu argumentów, kontrargumentów i merytorycznej dyskusji i bardzo się Ciesze, że własnie odbijasz piłeczkę jak tylko się da bym wiedział na czym stoje. W tej całej sytuacji jest tyle zmiennych, że ich ogarnięcie w spójną, jednoznaczną całość może okazać sie nie możliwe przez nas. Tylko sąd byłby w stanie poodnościc się do tego biorąc wszystkie aspekty każdej ze stron pod uwage.
Ja tylko nie rozumiem jednego co napisałes, "Niestety spółdzielnie nie takie sprawy narzucały ("zrzucały z siebie") lokatorom (właścicielom)." - Skoro spółdzielnia to my (członkowie którzy głosują, mieszkańcy) to jakim cudem są przegłosowywane niekorzystne dla wszystkich Uchwały? Tego nie pojmuje.
[cite] djmaro:[/cite]Spoldzielnia budowala blok jako developer od poczatku i sprzedawala je jako odrebna wlasnosc
Zatem od samego początku, czyli od wyodrębnienia pierwszego lokalu, jesteście wspólnotą mieszkaniową. Żadne uchwały organów spółdzielni, dotyczące nieruchomości wspólnej (w rozumieniu ustawy o własności lokali!) Was nie obowiązują.
[cite] djmaro:[/cite]Pojęcie „własność hipoteczna" jest to potocznie przyjęte określenie odrębnej własności lokalu.
Potocznie mieszkania spółdzielcze z swpl też wielu ludzi nazywa "własnościowymi", ponieważ nie rozróżnia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (swpl) od własności lokalu. Stąd wynikają potem nieporozumienia - dlatego dopytuję o szczegóły. Dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu też można założyć księgę wieczystą (jak dla odrębnego lokalu) i ustanowić na nim (na tym prawie) hipoteką (jak odrębny lokal), więc określenie "własność hipoteczna" nie jest żadnym wyróżnikiem odrębnej własności lokalu. Takim wyróżnikiem jest wykupienie wraz z lokalem udziału w prawie do gruntu.
Zatem od samego początku, czyli od wyodrębnienia pierwszego lokalu, jesteście wspólnotą mieszkaniową. Żadne uchwały organów spółdzielni, dotyczące nieruchomości wspólnej (w rozumieniu ustawy o własności lokali!) Was nie obowiązują.
To ja już zupełnie skołowaciałem. A możesz mi na chłopski rozum wytłumaczyć jak to się stało, że spółdzielnia zarządza tym wszystkim, że im place czynsz i że nie mamy "wspólnoty mieszkaniowej", ktora się zbiera w "świetlicy" by cos tam poustalać tylko o wszystkim decyduje spółdzielnia?
To jeśli jest jak piszesz, to co ja mam zrobić w mojej sytuacji? Iść do Spółdzielni i co powiedziec? Że ich uchwały mnie (nas w bloku) nie dotyczą zgodnie z UoWL? przecierz mnie zabiją śmiechem. Co znaczą te zapisy w statucie:
"1. Spółdzielnia gospodaruje powierzonymi jej z mocy ustawy w zarząd zasobami
mieszkaniowymi, a w szczególności:
1) nieruchomościami stanowiącymi mienie Spółdzielni,
2) nieruchomościami zabudowanymi budynkami mieszkalnymi, w których co najmniej
jeden samodzielny lokal stanowi własność Spółdzielni,
3) lokalami stanowiącymi odrębną własność, położonymi w obrębie nieruchomości,
o których mowa w pkt 2.
2. Podstawową jednostką gospodarki zasobami mieszkaniowymi Spółdzielni jest
nieruchomość zabudowana, stanowiąca przedmiot uchwały Zarządu, podjętej na
podstawie art. 42 i 43 ustawy, zwana dalej „nieruchomością”. 3. Od dnia ustanowienia w nieruchomości, o której mowa w ust. 2, odrębnej własności co
najmniej jednego lokalu, nieruchomość ta staje się „nieruchomością wspólną”
w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali."
1. Spółdzielnia gospodaruje powierzonymi jej z mocy ustawy w zarząd zasobami
mieszkaniowymi, a w szczególności:
3) lokalami stanowiącymi odrębną własność, położonymi w obrębie nieruchomości, o których mowa w pkt 2.
Statut spółdzielni jest do bani. Nie wiem, jak taki punkt przeszedł w KRS.
Spółdzielnia nie "gospodaruje" lokalami stanowiącymi odrębną własność. Tymi lokalami "gospodarują" ich właściciele, czyli Twoim mieszkaniem gospodarujesz Ty sam.
Jeżeli SM narzuciła Wam swój zarząd w aktach notarialnych (tak zazwyczaj robią deweloperzy), to musicie doprowadzić do zwołania zebrania z udziałem notariusza (najlepiej sami załatwcie notariusza, nie polegajcie na spółdzielni) i podjąć uchwałę o zmianie sposobu zarządu na taki, który wynika z art. 20 i następnych ustawy o własności lokali.
Nie dajcie sobie wmówić, że obowiązuje Was ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych - zebranie powinno być zwołane zgodnie z ustawą o własności lokali. Obowiązują Was wszystkie przepisy uwl, macie tylko (być może - tego nie napisałeś) zarząd powierzony spółdzielni mieszkaniowej na podstawie art. 18.1 uwl.
Nie dajcie sobie wmówić, że obowiązuje Was ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych - zebranie powinno być zwołane zgodnie z ustawą o własności lokali. Obowiązują Was wszystkie przepisy uwl, macie tylko (być może - tego nie napisałeś) zarząd powierzony spółdzielni mieszkaniowej na podstawie art. 18.1 uwl.
Pewnie nie czytałeś moich "wypociń" od początku, ale z aktu notarialnego przepisałem to:
1) Akt notarialny:
- "....z wlasnocia tego lokalu zwiazany jest udzial w
nieruchomosci wspolnej..."
- "... Społdzielnia Mieszkaniowa X informuje, ze zarzad nad
nieruchomoscia wspolna przy ul. Y jest spwawowany przez
Spoldzielnie Mieszkaniowa X"
- "... Ja, upowazniam zarzad spoldzielni X do reprezentowania
przed..." - i tutaj sa wymienieni wszyscy, osoby prywatne,
samorzady, instutucje itp.
Wniosek jest taki, że zarząd nad nieruchomością wspólna powierzyłem Społdzielni. A wiec jej uchwały nadal mnie nie obowiązuja? Jakos to takie dziwne:/
Skoro powierzam zarząd to logicznym się wydaje, że uchwały też są wiążace...?
Spółdzielnia Mieszkaniowa X informuje - taki masz zapis w akcie? To jednostronna informacja, a nie zgoda obu stron na powierzenie zarządu. Ale mniejsza o to.
Skoro powierzam zarząd to logicznym się wydaje, że uchwały też są wiążace?
A jak powierzysz zarząd spółce, to będą Cię obowiązywały uchwały zgromadzenia wspólników tej spółki? Czy to jest Twoim zdaniem logiczne?
Powierzenie zarządu zgodnie z art. 18.1 uwl nie oznacza, że podlegasz ustawie o SM i że spółdzielnia może Ci coś nakazać swoją uchwałą. Uchwały SM wiążą członków spółdzielni oraz organy wykonawcze SM (zarząd spółdzielni).
Jesteście wspólnotą, a SM jest Waszym zarządcą z art. 18.1. Jeżeli chcecie to zmienić i wybrać zarząd wspólnoty, zróbcie to, co napisałem.
Powierzenie zarządu zgodnie z art. 18.1 uwl nie oznacza, że podlegasz ustawie o SM i że spółdzielnia może Ci coś nakazać swoją uchwałą. Uchwały SM wiążą członków spółdzielni oraz organy wykonawcze SM (zarząd spółdzielni).
Ten zapis wyjaśnił mi mój brak logiki i zrozumienia. Teraz rozumiem.
Dobrze, to wracając do mojego głownego problemu czyli zalania sąsiadów (wyskoczyła rurka PCV z rozdzielacza C.O.) to kto za to odpowiada skoro SN uzał:
"...Instalacja grzewcza (w konkretnym stanie faktycznym instalacja c.o.) jest urządzeniem nie służącym wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Z urządzeń takich korzystają wszyscy właściciele lokali zarówno w ten sposób, że ciepło doprowadzane jest do przedmiotu ich własności, jak i w ten sposób, że ogrzewane są wspólne części budynku. Składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są zarówno elementy instalacji znajdujące się poza poszczególnymi lokalami, jak i elementy znajdujące się w wydzielonych lokalach..." - Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 28 sierpnia 1997 r. III CZP 36/97
Kto powinien zapłacić za szkody moim sąsiadom?
Nowy doklejony: 26.02.12 21:44
Uchwały SM wiążą członków spółdzielni oraz organy wykonawcze SM (zarząd spółdzielni).
Czyli jak ktoś u mnie w bloku jest członkiem spółdzielni to go uchwały wiążą?
Jeżeli jest to rurka, która doprowadza czynnik grzewczy (wodę) wyłącznie do Twojego lokalu, to jest Twoja, zatem Ty spowodowałeś szkodę.
Orzeczenie SN dotyczyło innej sytuacji faktycznej: w tamtym przypadku była tradycyjna instalacja c.o., z pionami przechodzącymi przez stropy lokali. U Ciebie "piony" są prowadzone w szachcie na klatce schodowej i ze skrzynek przewody są rozprowadzane do lokali. Zatem od rozdzielacza taka rurka doprowadza wodę tylko do określonego lokalu - służy więc ogrzaniu tylko tego jednego lokalu:
Art. 3.2.Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
Wracając do SM:
Czyli jak ktoś u mnie w bloku jest członkiem spółdzielni to go uchwały wiążą?
Tak, ale uchwałą nie można zdecydować (jak w cytowanym przez Ciebie przypadku) o tym, co jest czyją własnością. Ani spółdzielnia, ani wspólnota nie może uchwałą zmienić granic własności.
Jeżeli jest to rurka, która doprowadza czynnik grzewczy (wodę) wyłącznie do Twojego lokalu, to jest Twoja, zatem Ty spowodowałeś szkodę.
No i tu moglibysmy dlugo polemizowac:)
1) To że szkoda powstała u mnie nie podlega dyskusji, pytanie czyja jest ta część instalacji C.O.? Czy jesli woda w tej instalacji jest tylko do mojego użytku to automatycznie instalacja C.O. staje się moją własnością a co za tym idzie ja odpowiadam za jej stan? Czy może jednak jest to współwłasność przymusowa i wtedy odpowiedzialność inaczej wygląda?
2) Jesli więc te rurki C.O. są moje to dlaczego nie moge zrobić z nimi co chce np. wymienić kaloryferów na inne (zaburzyć bilans cieplny budynku), wymienić całą instalacje C.O. w mieszkaniu na inna, w innym miejscu, z innymi przyłączami i zrobić to BEZ zgody spółdzielni?
Bo niesprawiedliwość tej sytuacji jest taka, że do odpowiedzialności za szkode to jestem pierwszy ale do dysponowania mieniem które tą szkode wyrządziło to ostatni.
W sprawie awarii i własności tej rurki już się wypowiedziałem.
Ze swoją instalacją grzewczą w lokalu możesz zrobić wiele rzeczy.
Nie pytaj o spółdzielnię, bo to odrębny temat.
Spółdzielnia traktuje Was tak, jak swoich członków - jak baranki do strzyżenia.
[cite] koziorozka:[/cite] Nikt bez uchwały nie ma prawa ruszyć ani złotówki z f. remontowego.
Poszukuję podstawy prawnej takiego stwierdzenia. Czy możesz podać?
Pomocne materiały:
"Konieczność wprowadzenia klarownych zasad funkcjonowania funduszu remontowego w drodze uchwały wynika z braku właściwych uregulowań prawnych. W ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali nie występuje nawet takie pojęcie...Właściciele lokali mogą, celem pokrycia kosztów remontów nieruchomości wspólnej, wyodrębnić fundusz remontowy, jego „wyodrębnienie nie jest obligatoryjne i zależy od woli członków wspólnoty, wymaga podjęcia uchwały, gdyż jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu (art. 22 ust. 3 pkt. 3 „ - cyt. z postanowienia Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 31 maja 2006 roku, sygnatura I Aca 290/06)."
Więcej na ten temat w artykule "Podstawy funkcjonowania funduszu remontowego" na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
z uzasadnienia wyroku Sądu Najwyższego z dnia 22 kwietnia 2010 r., sygn. akt: VCSK 367/09:
"Wprawdzie o „wydatkach na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej „wspomina się jedynie w ustawie o własności lokali przy ogólnym (i przykładowym) wyliczeniu zasadniczych kosztów składających się na koszty zarządu nieruchomością wspólną" (art. 14 ust. 1 ustawy), nie ma jednak wątpliwości co do tego, że właściciele lokali mogą utworzyć odpowiedni tzw. fundusz remontowy na podstawie uchwały wspólnoty i określić w niej zasady gromadzenia tego funduszu oraz dysponowania nim przez zarząd wspólnoty (np. na cele związane z zawarciem i wykonaniem umowy kredytowej z bankiem). "
[cite] djmaro:[/cite]
5) Czy moge na podstawie powyższego wnieść do sądu o uchylenie uchwały która godzi w mój interes majątkowy, że już nie wspolme o interesie wszystkich mieszkańców? Kto przy zdrowych zmysłach z mieszkańców, członków spółdzielni przegłosowywał by, aby STAĆ sie włascicielem C.O. od liczników do mieszkan, tylko po to by wziąć na siebie za to odpowiedzialność?!
Taka uchwała nie wywołuje skutków prawnych, dlatego nie ma potrzeby jej zaskarżać, ponieważ właściciele lokali nie mają kompetencji prawodawczych, granice własności wyznaczają przepisy ustawy a nie uchwały członków wspólnoty mieszkaniowej.
[cite] djmaro:[/cite]Z tego wątku na forum wynika, że nawet rurki nie moge zmienic, kaloryfera zamienić nic nie moge bez zgody spółdzielni bo to może miec i ma wpływ na innych czyli (zmiana parametrów cieplnych budynku i lokali sąsiednich z moim)co ze mnie za właściciel?
Kwestię granic własności we wspólnocie mieszkaniowej wyznacza art. 3 . 2 ustawy o własności lokali: "nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali."
Oczywiście interpretacja tego przepisu może i często budzi szereg wątpliwości, ja, np. skłaniam się ku tezie, że cała instalacja co w przypadku jednolitego systemu ogrzewania stanowi przedmiot współwłasności - właśnie ze względu na tę jednolitość.
Jakie Twoje wątpliwości budzi ten przepis w odniesieniu do "rurki" djmaro?
Czy nie służy ona dostarczaniu czynnika grzewczego wyłącznie do lokalu djmaro? Służy, czyli zgodnie z ustawową definicją, nie może być zaliczona do nieruchomości wspólnej, bo:
Art. 3.2 Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
Przypomnę, że znane orzeczenie SN dotyczyło konkretnego problemu: czy w tradycyjnym systemie centralnego ogrzewania właściciel lokalu "może się odłączyć od zainstalowanej w budynku sieci centralnego ogrzewania i przy jej wykorzystaniu zastosować inny rodzaj ogrzewania" (uchwała SN z 28.08.1997 III CZP 36/9). Poza tym budynek nie posiadał licznika ciepła - wspólnota nie mogła więc wykazać, że w wyniku odłączenia się jednego lokalu zmniejszył się pobór energii cieplnej i w związku z tym nie mogła uzyskać zmniejszenia mocy zamówionej (dostawca odpowiedział, że "odłączenia indywidualnych mieszkań byłyby możliwe po zainstalowaniu licznika"). "Odłączony" właściciel odmawiał zapłaty przypadającej na niego części kosztów dostarczanej energii cieplnej, jego część kosztów musiała pokrywać wspólnota - zatem chodziło również o kasę.
Powoływanie się na tę uchwałę w odniesieniu do każdej instalacji centralnego ogrzewania, niezależnie od jej konfiguracji technicznej uważam za błąd. W innej sytuacji faktycznej, to jest w przypadku instalacji budowanych współcześnie: z ciepłomierzami na każdy budynek oraz ciepłomierzami lokalowymi, z inaczej przebiegającą instalacją grzewczą - orzeczenie byłoby zapewne inne.
Nie ma innego przepisu który by nakazywał rozgraniczać instalację grzewczą (stanowiącą zgodnie z definicją jedną całość dla wszystkich użytkowników) i na siłę znajdywać granice (prawne, techniczne, fizyczne inne?) i dzielić instalacje na rury poziome i pionowe, na części wspólne i prywatne, do drzwi i za drzwiami, do ciepłomierza i za ciepłomierzem, do "podzielnika i za podzielnikiem".... .
Podstawową sprawą jest całość (nierozdzielność) instalacji - tak jak instalacja "nie będzie prawidłowo funkcjonować" po odłączeniu któregoś lokalu (przepływy, ciśn. itp....), tak samo właściciel lokalu nie będzie miał żadnego pożytku z instalacji jeżeli wspólnota odłączy go od całości instalacji.
Można by powiedzieć, co właścicielom z prywatnych grzejników, nawet złotych jeżeli czynnik grzewczy nie będzie do nich płynął bo nie będzie miał ani czym ani skąd bo np. wspólnota zlikwidowała uchwałą rury w części wspólnej
Każda instalacja c.o. zgodnie z definicją stanowi pewną całość i jako całość służy wszystkim właścicielom.
Mimo wielu nowelizacji rozporządzeń wykonawczych do prawa budowlanego dostosowujących je do zmienianych warunków wynikających z nowoczesności z nowych technologii i rozwiązań, jakoś ustawodawca nie zmienił do tej pory ani jednej (z 1999) ani drugiej (z 2002) definicji instalacji c. o.
Prawo budowlane jest częścią prawa administracyjnego. Nie określa ono prawnych granic własności instalacji. Taką granicę określa art. 3.2 ustawy o własności lokali.
Prawo budowlane definiuje instalacje, ale nie należy mylić definicji pojęcia technicznego z tytułem prawnym do tej czy innej części instalacji. Każda instalacja składa się z różnych części, czy to dostrzegasz, czy nie.
Nie można zlikwidować części wspólnej instalacji c.o. dopóki ona komuś służy. Po pierwsze dlatego, że stanowi ona współwłasność przymusową. Po drugie uniemożliwiłoby to ogrzewanie odrębnych lokali, czyli utrudniłoby właścicielowi korzystanie z jego własności ponad miarę. Jeśli odłączenie jednego grzejnika utrudnia korzystanie innym właścicielom lokali (i z tym się zgadzasz), to odłączenie lokalu od ogrzewania również by utrudniło. Sam się bulwersowałeś omawianym przypadkiem odcięcia przez wspólnotę dostaw c.o. do lokalu rzekomej dłużniczki - sąd uznał to za bezprawne - zatem twój przykład nie trzyma się kupy.
Każda instalacja c.o. zgodnie z definicją stanowi pewną całość
Powiem więcej: każda instalacja (wodociągowa, kanalizacyjna, elektryczna, gazowa) stanowi pewną całość.
Co wcale nie znaczy, że można ją zaliczyć w całości (również te jej elementy, które służą wyłącznie jednemu lokalowi) do nieruchomości wspólnej i remontować na koszt wspólnoty.
Powiem więcej: każda instalacja (wodociągowa, kanalizacyjna, elektryczna, gazowa) stanowi pewną całość.
Co wcale nie znaczy, że w całości można ją zaliczyć do nieruchomości wspólnej i remontować na koszt wspólnoty.
- kryterium przynależnosci do NW nie jest fakt czy tworzy całość albo gdzie się znajduje, czy jest dzielona prawnie czy technicznie - jedynym kryterium zaliczania do NW jest fakt że instalacja nie służy tylko właścicielowi lokalu (art. 3 ust.2)
Tak jak już napisał Posesja, normy prawa budowlanego nie mogą określać granic własności.
Kwestia własności pękniętej rurki jest moim zdaniem jednak dyskusyjna, natomiast uchwała, na którą powołuje się spółdzielnia niczego poza zamieszaniem do tej sprawy nie wnosi. Sądzę, że jednoznacznie mógłby się tu wypowiedzieć jedynie sąd.
Komentarze
Uważam , że przekroczył swoje uprawnienia . dodatkowo wymiana kosztowała 45% rocznego funduszu remontowego WM a blok liczy 40 mieszkań.
W sumie dwie kwestie - ale kto ma rację?:sad:
Tenże sam administrator rozdysponował Wam FR na remont lokalu właściciela??? - niepojęte to by było.
W tym przypadku nie ma znaczenia kto ma racje ponieważ prawo jest jednoznaczne:
"...Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych.
§ 1. Rozporządzenie określa warunki techniczne użytkowania budynków mieszkalnych, wraz ze związanymi z nimi instalacjami i urządzeniami technicznymi, zwanych dalej "budynkami".
§ 3. Użyte w rozporządzeniu określenia oznaczają:
12) instalacja centralnego ogrzewania - układ przewodów centralnego ogrzewania w budynku wraz z armaturą i wyposażeniem, mający początek w miejscu połączenia przewodu z zaworem odcinającym tę instalację od węzła cieplnego lub przyłącza, a zakończenie na grzejnikach,
§ 39. 1. Instalacja i urządzenia centralnego ogrzewania w okresie ich użytkowania powinny być utrzymywane w stanie technicznym zapewniającym we wszystkich ogrzewanych pomieszczeniach właściwe temperatury określone Polską Normą.
2. W przypadku gdy instalacja i urządzenia nie spełniają warunku, o którym mowa w ust. 1, należy określić przyczyny zakłóceń oraz podjąć działania usprawniające ich funkcjonowanie.
§ 42. Wprowadzenie jakichkolwiek zmian instalacji i urządzeń centralnego ogrzewania w lokalu wymaga wcześniejszego uzyskania zgody właściciela budynku..."
Właścicielem budynku jest albo wspólnota (ogół właścicieli) albo spółdzielnia i jak z powyższego wynika aby takie przeróbki instalacji robić musi być zgoda właścicieli lokali wyrażona odpowiednią uchwałą.
Ale temat dla mnie dalej nie do końca rozstrzygnięty.
Czy WM ma ponosić koszty wymiany kaloryferów?
Czy osobom które wymieniły na własny koszt mam robić "borutę" i sprawdzać czy zrobiły to zgodnie z bilansem?
Czy tym którzy wymienili na własny koszt zwracać pieniądze? Tym którzy tego nie dokonali wymieniać?
A co z oknami i drzwiami które też mają znaczenie przy ogrzewaniu?
Wojtek50 - jeżeli zarządca wymienil 2 kaloryfery w mieszkaniu prywatnym, to albo:
- jest samobójcą , i nie zależy mu na pracy u Was, albo
- gdzieś wcześniej uchwaliliście ,że system co jest "wspólną wlasnością" i WM za to odpowiada. Wczoraj wymienili u niego , moze dzisiaj u Ciebie. Ja tego nie wiem, domniemywam. Ty musisz to sprawdzić. Jak mi odpowiesz na proste pytanie, a kto Ty jesteś w tej Wspólnocie,że możesz robić "borutę"?Kimś z Zarządu czy tylko sąsiadem? Wtedy spróbuję Ci odpowiedzieć.
A teraz odpowiem Ci na zagadkowe pytanie daarek Jestem jednoosobowym zarządem Wspólnoty Mieszkaniowej, który swoje obowiązki wykonuje od prawie sześciu lat, i nie otrzymal do dnia dzisiejszego, jednego glosu sprzeciwu we WM 40-lokalowej.I to drażni najbardziej moich oponentów, i to , że za swoją robotę biorę pieniądze.Coś niesamowitego.:bigsmile:
Proste pytanie - prosta odpowiedź - przewodniczącym Zarządu WM. Mówiąc o "borucie" chodziło mi o zabezpieczenie się przed konsekwencjami ujemnego bilansu i niedogrzania w niektórych mieszkaniach.Także przed samowolą. Ponadto przed roszczeniami . Wyjątek i pozostawienie sprawy bez rozwiązania spowoduje roszczenia innych osób a to zablokuje cały fundusz remontowy na 5-6 lat. Obawiam się tego. Najlepszym wyjściem byłoby to rzucić ale nikt z mieszkańców nie będzie miał determinacji by wyjaśnić tę sprawę do końca.
W teorii do wspólnoty i to ona powinna m.in. płacić za wymianę
W praktyce - wspólnota nie ma żadnego wpływu na to, jaki grzejnik i gdzie właściciel sobie zamontuje
U mnie przyjęliśmy, że część wspólna instalacji c.o. kończy się na zaworze odcinającym i to się sprawdza. Oczywiście może się zdarzyć, że ktoś uzna to za bezprawie, pójdzie do sądu i wygra, ale to tylko teoria
Jako członek zarządu radzę
Trudno, stało się. Po tym przykrym doświadczeniu przepchnij u siebie uchwałę o granicy części wspólnej (mogę ci wzór posłać na maila) - przekonasz sąsiadów, zwłaszcza tych co już sobie remonty porobili, że nie opłaca się wam płacić za prywatne kaloryfery. I na przyszłość nie będziesz miał roszczeń
Odbierz administratorowi prawo dokonywania przelewów z konta, bo to co zrobił to skandal. Nikt bez uchwały nie ma prawa ruszyć ani złotówki z f. remontowego. We wspólnocie nie ma takich sytuacji, że przelew trzeba zrobić natychmiast, każdy może 2-5 dni poczekać.
Nie wiem, gdzie macie konto, u mnie w ING administrator wklepuje dane faktury, ale żeby kasa wyszła z konta potrzebny jest drugi podpis, czyli moje zatwierdzenie tego przelewu
I nie jesteś żadnym przewodniczącym, tylko członkiem zarządu. Jak sąsiedzi chcą cię tak nazywać, to twoja sprawa, ale na tym forum tylko na żarty się narazisz
Boruta to był m.in. diabeł, tobie o porutę raczej chodziło, ale pewna nie jestem
http://sjp.pwn.pl/haslo.php?id=2505522
Mów co chcesz i tak jestem Przewodniczącym czyniącym borutę.
pozdrawiam
Przecież nie może każdy sobie kiedy chce i na jakie chce wymieniać - ilość, rodzaj i moc grzejników określona (powinna) jest w projekcie budynku.
Przytaczałem już definicję instalacji (z której wynika jej kompletność co również podkreślone jest w innych przepisach jak chociażby prawie budowlanym) - co stanowi całość i tylko jako całość instalacja spełnia swoją funkcję. Tak jak właściciel nie może samowolnie odłączyć się (wyłączyć) od jednolitej instalacji (bo korzystają z niej inni i wprowadziłoby to perturbacje do jej funkcjonowania) tak samo wspólnota nie może właściciela odłączyć od całej instalacji nawet jak to by była tylko jego prywatna w jego lokalu (np. za ciepłomierzem), - co mu wtedy z "jego" grzejników jak nie można by ich podłączyć do jednolitej instalacji. Wszelkie koszty we wspólnocie i tak ponoszą właściciele - tzn. kto niby miałby im zwracać? Jacyś ONI??? - ??? co ma bilans cieplny do grzejników?
Kwestia w jakiej formie to będzie zrobione, jak technicznie opłacone to też musi być decyzja właścicieli.
Podejmowana jest uchwała o np. kompleksowej modernizacji (termomodernizacji) i w takiej uchwale ustala się wszystkie te sprawy. Gdy większość będzie 'za' przyjętymi ustaleniami, nikt nie zaskarży to...można przystąpić do remontu. Rzadkie są przypadki aby w całym bloku (wspólnocie) wszystkie okna były jednocześnie wymieniane przez jedną firmę i kompleksowo sfinansowane.
Fundusz remontowy w przepisach nie istnieje - zasady jego działania reguluje uchwała go tworząca. I w niej często jest, że remonty (nie awarie czy doraźne naprawy) wymagają uchwały na podst. uowl
Art. 22 pkt. 2. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała
Skąd pomysł, że każdy remont jest czynnością przekraczającą zarząd zwykły?
Skoro zarząd zwykły to utrzymywanie nieruchomości w stanie niepogorszonym, w ramach jej przeznaczenia, a remont to "wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji" (Prawo budowlane)? Stan niepogorszony to właśnie stan pierwotny.
Granica między słowem naprawa a remont nie jest ostra, więc wyjaśniam, jak to rozumiem:
Naprawa doraźna to bieżąca konserwacja i szybkie "załatanie" jakiegoś problemu
Remont - kompleksowa modernizacja, wymiana
Czyli różni je zakres robót, a co za tym idzie koszt
Stan niepogorszony to tak nieostre określenie, że utrzymanie np. 50-letniej windy "w stanie niepogorszonym" może (w literalnym sensie) oznaczać zarówno naprawy bez końca, jak i wymianę
Modernizacja to unowocześnienie. Nie można jej utożsamiać z remontem: Wymiana to wymiana: w miejsce starej rzeczy wchodzi nowa. To się nie mieści w pojęciu "utrzymanie".
Kilka dni temu w skrzynce rozdzielacza C.O. na korytarzu u mnie w mieszkaniu (wlasnosc hipoteczna) doszlo do rozszczelnienia jednej z rurek PCV doprowadzajacych cieplą wode do kaloryferow. Woda sobie kapała w tej skrzynce koło 3 dni aż do czasu kiedy ten drobny przeciek zaczoł zalewać, klatke schodowa, piwnice sasiada, mieszkanie sasiada itp. U mnie w mieszkaniu nie bylo kropli wody na skutek tego wycieku (mieszkam na 1 pietrze). Nastepnego dnia Pan z administracji osiedla stwierdził, ze ta skrzynka jak i rury OD licznikow C.O. na klatce schodowej są moje i ja za nie odpowiadam - zostalo to uchwalone uchwałą spółdzielni - poza wodą zalała mnie krew na to bezprawie.
Nie jestem czlonkiem spoldzielni i chwała Bogu. Ale mam pare pytań bo skoro dowiedziałem się, że została narzucona mi własność i odpowiedzialność to chciałbym o tym wiedziec wcześniej. (Być może za chwile, idąc za ciosem i logiką uchwał dowiem się, że jestem właścicielem WSPÓLNEJ głównej rury kanalizacyjnej osiedla...która właśnie pękła i zalewa pół osiedla! - bo taka jest uchwała!)
1) Spółdzielnia nie ma OC (bo płacimy fundusz remontowy) ani Ja też nie mam OC. Kto zapłaci za szkody wyrządzone sąsiadom?
2) Czy uchwały powinny być wysyłane, roznoszone do mieszkańców LUB członków spółdzielni aby człowiek mogł wiedzieć, że stał sie właścicielm czegoś?(akurat moj zalany sasiad członkiem spółdzielni jest i nic takiego nie dostal)
3) Czy można uchwałą zarządzac w sprawach majątkowych i własności - czyli czynnościami wykraczającymi poza zakres zwykłego zarządu? (przerzucenie własności a co za tym idzie odpowiedzialności na właściciela lokalu za spartoloną robote przy wyborze firmy ktora montowała przyłącza C.O.?)
4) Czy taki punkt w statucie spółdzielni: "Do kosztów związanych z utrzymaniem i eksploatacją lokalu stanowiącego przedmiot
odrębnej własności, zalicza się w szczególności: a) koszty okresowych przeglądów znajdujących się w lokalu instalacji technicznych," nakazuje administracji okresową kontrole stanu C.O. w mojej odrębnej własnosci celem zapobiegnięciu ew. rozszczelnieniu za które odpowiadać powinna spółdzielnia? Ja za to płace czynsz! Gdzie w takim razie są protkoły okresowych kontroli instalacji technicznych (w tym C.O.) u mnie w mieszkaniu?
5) Czy moge na podstawie powyższego wnieść do sądu o uchylenie uchwały która godzi w mój interes majątkowy, że już nie wspolme o interesie wszystkich mieszkańców? Kto przy zdrowych zmysłach z mieszkańców, członków spółdzielni przegłosowywał by, aby STAĆ sie włascicielem C.O. od liczników do mieszkan, tylko po to by wziąć na siebie za to odpowiedzialność?! Z tego wątku na forum wynika, że nawet rurki nie moge zmienic, kaloryfera zamienić nic nie moge bez zgody spółdzielni bo to może miec i ma wpływ na innych czyli (zmiana parametrów cieplnych budynku i lokali sąsiednich z moim)co ze mnie za właściciel?
Pozdrawiam i z gory dziekuje za pomoc!
Powołaliście u siebie wspólnotę? Bo jak nie, to raczej masz przechlapane...
Mimo to proszę uściślić: - czy korytarz w mieszkaniu oznacza przedpokój w lokalu czy klatkę schodową poza lokalem?
Jesli mam miec przechlapane to mi powiedz dlaczego - najlepiej odnosząc sie do każdego z moim punktów dwa posty wyżej.
Nowy doklejony: 25.02.12 11:40
U mnie w mieszkaniu (w jego wewnętrznej części) w przedpokoju.
Strone wcześniej jest 50 postów na ten temat. Podajcie podstawy prawne przechlapania:)
Koziorożka się pytała czy jesteście wspólnotą? - co masz w AN kupna mieszkania napisane, jaki jest twój udział w NW i kto sprawuje zarząd NW.
Piszesz, że każde mieszkanie ma własnosć hipoteczną a jednocześnie wcześniej: Własność hipoteczna różni się od "spółdzielczego prawa własności".
Jeżeli była kiedyś podjęta uchwała właścicieli lokali (lub uchwała zarządu spółdzielni, walnego zebrania), że "ta część" instalacji c.o. jest własnością prywatną to nawet gdy jest to niezgodne z prawem a nie zostało w terminie 6 tygodni zaskarżone to obowiązuje. Tylko kolejną uchwałą można ten stan zmienić.
Nie znając wszystkich uwarunkowań (spółdzilenia, wspólnota?) odpowiadam na pytania:
1 - za szkody zawsze odpowiada sprawca szkody
2 - nie ma takiego obowiązku
3 - można
4 - nie wiem gdzie są protokły kontroli
5 - jeżeli nie minęło 6 tygodni od podjęcia uchwały to można (ciężko będzie wygrać ze spółdzielnią)
Jeżeli awaria (przeciekająca rura w skrzynce) jest w Ciebie w mieszkaniu (przedpokój) to co oznacza stwierdzenie:
Czytaj calość: "Nastepnego dnia Pan z administracji osiedla stwierdził, ze ta skrzynka jak i rury OD licznikow C.O. na klatce schodowej są moje i ja za nie odpowiadam " Mam na klatce schodowej skrzynke z zaworami zamykającymi dopływ wody do moje mojego mieszkania jak i ogrzewania C.O. Pan stwiedził, że część rur DOCHODZĄCA fizycznie do liczników na tej klatce jest po ICH stronie, a wszystko co ZA licznikami jest moje.
Aby moc reagować na cokolwiek w terminie 6 tygodni to najpierw trzeba o tym wiedziec!
napisales dot. punktu 3, że można - powiedz mi w jakim zakresie? Czy Spoldzielnia, uchwałą, może sprzedać moje mieszkanie a za te pieniadze kupic ławki na osiedle? Bo nie rozumiem czym sie różni majatek w postaci RUR (które STAŁY się moją własnościa) od mojego mieszkania którego WŁASNOŚCI moge zostać pozbawiony!? Od kiedy to rozporządzanie majątkiem wchodzi w zakres czynności zwykłego zarządu?!
AN poczytam za chwile.
Czyli przeciek był (jest) w Twoim mieszkaniu upewniając się na 100%:
We wspolnocie można poza zwykly zarząd, a w Społdzielni tez mozna?
A jak w mojej piwnicy idzie kura kanalizacyjna i sie rozszczelni i pozalewa piwnice to tez jest to moja rura?
W akcie notarialnym budynku (nie mieszkania) wspolne sa dzialki, prawo do chodzenia po chodniku i takie tam. Nie ma nic o mediach w lokalach. W mojej ksiedze tez nie ma.
ok sprobujmy to ustalic:
1) Akt notarialny:
- "....z wlasnocia tego lokalu zwiazany jest udzial w
nieruchomosci wspolnej..."
- "... Społdzielnia Mieszkaniowa X informuje, ze zarzad nad
nieruchomoscia wspolna przy ul. Y jest spwawowany przez
Spoldzielnie Mieszkaniowa X"
- "... Ja, upowazniam zarzad spoldzielni X do reprezentowania
przed..." - i tutaj sa wymienieni wszyscy, osoby prywatne,
samorzady, instutucje itp.
I tyle jest w akcie. Czy z tego wiadomo jakie prawo mnie obejmuje?
2) moze rozwiazmy caly problem szybciej.
Granice techniczne instalacji są określone w obydwóch rozporządzeniach wykonawczych do prawa budowlanego:
a) "...Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administarcji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych.
§ 3. Użyte w rozporządzeniu określenia oznaczają:
12) instalacja centralnego ogrzewania - układ przewodów centralnego ogrzewania w budynku wraz z armaturą i wyposażeniem, mający początek w miejscu połączenia przewodu z zaworem odcinającym tę instalację od węzła cieplnego lub przyłącza, a zakończenie na grzejnikach,
b) "... Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z dnia 12 kwietnia 2002
§ 133
1. Instalację ogrzewczą wodną stanowi układ połączonych przewodów wraz z armaturą, pompami obiegowymi, grzejnikami i innymi urządzeniami, znajdujący się za zaworami oddzielającymi od źródła ciepła, takiego jak kotłownia, węzeł ciepłowniczy indywidualny lub grupowy, kolektory słoneczne lub pompa ciepła.
§ 134
10. Poszczególne części instalacji ogrzewczej powinny być wyposażone w armaturę umożliwiającą zamknięcie dopływu ciepła do nich i opróżnienie z czynnika grzejnego bez konieczności przerywania działania pozostałej części instalacji..."
A skoro UoWL w:
"...Art. 3.
2. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali..."
"...Instalacja grzewcza (w konkretnym stanie faktycznym instalacja c.o.) jest urządzeniem nie służącym wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Z urządzeń takich korzystają wszyscy właściciele lokali zarówno w ten sposób, że ciepło doprowadzane jest do przedmiotu ich własności, jak i w ten sposób, że ogrzewane są wspólne części budynku. Składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są zarówno elementy instalacji znajdujące się poza poszczególnymi lokalami, jak i elementy znajdujące się w wydzielonych lokalach..." - Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 28 sierpnia 1997 r. III CZP 36/97
"...cała instalacja cieplna, w tym oprzyrządowanie techniczne służące do ogrzewania poszczególnych lokali jest urządzeniem nie służącym wyłącznie do użytku właścicieli lokali i jako takie stanowi przedmiot współwłasności przymusowej..." - I ACa 589/06 z dnia 13 grudnia 2006 r Sąd Apelacyjny w Poznaniu
Kto powinien ponosić koszty i odpowiedzialnosc w mojej sytuacji, chyba juz nie powinno budzic watpliwosci.
Dalej mam przechlapane?:)
Min. 10% właścicieli wyodrębnionych lokali występuje z wnioskiem do Spółdzielni Mieszkaniowej o zwołanie zebrania. We wniosku należy podać proponowany termin zebrania i cel zwołania zebrania czyli podjęcia uchwały na podstawie art.24 Ustawy o Spółdzielniach Mieszkaniowych że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali /Dz.U nr 80 z 2000r poz.903 z póź. zmianami oraz powołania wspólnoty mieszkaniowej. Na tym zebraniu należy wybrać zarząd wspólnoty. W zebraniu tym musi uczestniczyć notariusz w celu zaprotokołowaniu uchwały zmieniającej sposób zarządu nieruchomością wspólną
Kto administruje, czy nadal s-nia czy ktoś inny nie ma dla zmiany s p o s o b u zarządu znaczenia
"Spółdzielnia Mieszkaniowa „X”, zwana dalej Spółdzielnią, działa na podstawie
przepisów:
1) ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jednolity
Dz. U. z 2003r. nr 119, poz. 1116 z późniejszymi zmianami);
2) ustawy z dnia 16 września 1982r. Prawo spółdzielcze (tekst jednolity Dz. U. z 2003r.
nr 188, poz. 1848 z późniejszymi zmianami);"
Czy to cos zmienia? Czy zmienia to uchwale SN w sprawie wlasnosci przymusowej jaka jest cala instalacja c.o.?
Nie wiem czy bylo tak jak piszesz, bo kupilem mieszkanie jak blok juz stal a spoldzielnia od 20 lat na osiedlu rzadzila.
Jeżeli wszystkie mieszkania mają odrębną własność, to jesteście wspólnotą mieszkaniową z mocy prawa.
Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, art. 26 ust.1: Nie wiem, co to jest "własność hipoteczna". Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym. Można je sprzedać, zastawić oraz ustanowić hipotekę na tym prawie. To nieprawda. Jeżeli uchwałą właściciela postanowią, że od jutra twoje mieszkanie będzie własnością wspólną, to taka uchwała jest prawnie nieskuteczna, czyli nie wywołuje żadnych skutków prawnych. Nie trzeba jej uchylać ani podejmować kolejnej uchwały, żeby to zmienić. Uchwałą nie da się zmienić stosunków własnościowych ani pozbawić prawa własności.
Była mowa o niezgodności z prawem treści uchwały i to niezgodnoąści stosunkowo mało istotnej, niedrastycznej (granica rury).
Dlatego stwierdzenie z pierwszego cytatu jest prawdą (to jest prawda) co potwierdza poniższy (niestety) wyrok SN.
"...uchwała wspólnoty mieszkaniowej podjęta z naruszeniem przepisów staje się wiążąca, jeśli w ciągu sześciu tygodni nie zaskarżono jej do sądu. Potem może być zdyskwalifikowana tylko z powodu bardzo drastycznych uchybień... Gdyby iść tropem rozumowania strony powodowej, to każdą niezgodność uchwały z prawem należałoby traktować jako przyczynę jej nieważności na zasadach ogólnych (nieważność bezwzględna - art. 58 § 1 k.c.), co podważałoby sens istnienia szczególnej normy art. 25 u.w.l. Tymczasem na podstawie tego przepisu ustawodawca, przedkładając pewność obrotu nad formalną zgodnością uchwał z prawem, zastąpił nieważność bezwzględną, nieważnością względną, wzruszalną. Skoro zaś w trybie przewidzianym w ostatnio powołanym przepisie uchwała 2/99 nie została zaskarżona do sądu, jej wada formalna podległa sanowaniu, tak, że po upływie terminów z art. 25 ust. 1a nie można się już na tę niezgodność z prawem powoływać...” - wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 23 lutego 2006 r. o sygn. akt I CK 336/05 http://wspolnota.net.pl/viewtopic.php?p=38668
Pojęcie „własność hipoteczna" jest to potocznie przyjęte określenie odrębnej własności lokalu.
Jesli dla Ciebie wyznaczanie granic podzialu mediów (wszystkich) i odpowiedzialnosci za nie jest malo istotne a (dotyczy kilkunastu tysiecy mieszkańców) i niedrastyczne to ja nie mam pytań. Nie mozesz brac faktu podzialu mediów jako jedno a konsekwencji jakie to za soba moze niesc w przypadku szkody jako drugie. To sie automatycznie ze soba wiaze.
Ja nie jestem czlonkiem Spoldzielni wiec jak mam zaskarzyc uchwale w 6 tygodni nie wiedzac o jej istnieniu? Jesli bylbym czlonkiem spoldzielni i NIE byl na zebraniu wtedy gdy zapadaly decyzje o podziale to jeszcze sie z tym zgodze, ze przez moje zaniedbanie, "niechciejstwo" nie wiedzialem - choc moglem.
Ale w sytuacji gdy nie ma przymusu bycia czlonkiem spoldzielni nikt nie zmusi mnie do warowania pod drzwiami spoldzielni w oczekiwaniu na nowa uchwale tylko po to by sprawdzac jej stan zgodnosci z prawem.
Nowy doklejony: 26.02.12 19:01
A wg rozumowania Daarka Spoldzielnia moze sprzedac moje mieszkanie. Czyli podjac uchwale o sprzedazy i NIE POINFORMOWAC MNIE O TYM FAKCIE bo nie ma takiego obowiazku!? i tak minie sobie 6 tygodni........a potem poznam w drzwiach mojego mieszkania NOWEGO własciciela juz nie mojego mieszkania...Ludzie - litosci! Ale wtedy i tu sie z Toba zgodze - jest to "malo istotne i niedrastyczne" - z punktu widzenia OGÓLU mieszkańcow!
To niedrastyczne wynika z lektur różnych uzasadnień sądowych. Nie sądzę aby jakiś sąd na tej podstawie uznał że było to rażące naruszenie prawa i z tego powodu uchylił taką uchwałę (decyzję Spółdz.) po czasie czyli po tzw. terminie zawitym.
Chcę Ci pomóc bo zdaję sobie sprawę, że słusznie się oburzasz i logicznie rzecz biorąc masz rację. Natomiast ja staram się niejako "szukać dziury w całym" aby wyczulić cię na istniejące realia w sprawach wspólnotowych. Druga strona może się bronić np. że trzeba było po kupnie lokalu przyjść zapoznać się z obowiazującymi ustaleniami na terenie wspólnoty (spółdzielni) - to są moje dywagacje bo trochę znam praktykę i wiem, że nie zawsze teoria jak w tym wypadku definicja instalacji grzewczej pokrywa się w praktyce odpowiedzialności za jej funkcjonowanie.
Niestety spółdzielnie nie takie sprawy narzucały ("zrzucały z siebie") lokatorom (właścicielom).
Przecierz doskonale wiem, że dyskusja i pomoc polega na wyszukiwaniu argumentów, kontrargumentów i merytorycznej dyskusji i bardzo się Ciesze, że własnie odbijasz piłeczkę jak tylko się da bym wiedział na czym stoje. W tej całej sytuacji jest tyle zmiennych, że ich ogarnięcie w spójną, jednoznaczną całość może okazać sie nie możliwe przez nas. Tylko sąd byłby w stanie poodnościc się do tego biorąc wszystkie aspekty każdej ze stron pod uwage.
Ja tylko nie rozumiem jednego co napisałes, "Niestety spółdzielnie nie takie sprawy narzucały ("zrzucały z siebie") lokatorom (właścicielom)." - Skoro spółdzielnia to my (członkowie którzy głosują, mieszkańcy) to jakim cudem są przegłosowywane niekorzystne dla wszystkich Uchwały? Tego nie pojmuje.
Znawcy spraw spółdzielczych wyjaśnią to chyba szerzej.
To jeśli jest jak piszesz, to co ja mam zrobić w mojej sytuacji? Iść do Spółdzielni i co powiedziec? Że ich uchwały mnie (nas w bloku) nie dotyczą zgodnie z UoWL? przecierz mnie zabiją śmiechem. Co znaczą te zapisy w statucie:
"1. Spółdzielnia gospodaruje powierzonymi jej z mocy ustawy w zarząd zasobami
mieszkaniowymi, a w szczególności:
1) nieruchomościami stanowiącymi mienie Spółdzielni,
2) nieruchomościami zabudowanymi budynkami mieszkalnymi, w których co najmniej
jeden samodzielny lokal stanowi własność Spółdzielni,
3) lokalami stanowiącymi odrębną własność, położonymi w obrębie nieruchomości,
o których mowa w pkt 2.
2. Podstawową jednostką gospodarki zasobami mieszkaniowymi Spółdzielni jest
nieruchomość zabudowana, stanowiąca przedmiot uchwały Zarządu, podjętej na
podstawie art. 42 i 43 ustawy, zwana dalej „nieruchomością”.
3. Od dnia ustanowienia w nieruchomości, o której mowa w ust. 2, odrębnej własności co
najmniej jednego lokalu, nieruchomość ta staje się „nieruchomością wspólną”
w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali."
Co ja mam dalej zrobic?
Spółdzielnia nie "gospodaruje" lokalami stanowiącymi odrębną własność. Tymi lokalami "gospodarują" ich właściciele, czyli Twoim mieszkaniem gospodarujesz Ty sam.
Jeżeli SM narzuciła Wam swój zarząd w aktach notarialnych (tak zazwyczaj robią deweloperzy), to musicie doprowadzić do zwołania zebrania z udziałem notariusza (najlepiej sami załatwcie notariusza, nie polegajcie na spółdzielni) i podjąć uchwałę o zmianie sposobu zarządu na taki, który wynika z art. 20 i następnych ustawy o własności lokali.
Nie dajcie sobie wmówić, że obowiązuje Was ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych - zebranie powinno być zwołane zgodnie z ustawą o własności lokali. Obowiązują Was wszystkie przepisy uwl, macie tylko (być może - tego nie napisałeś) zarząd powierzony spółdzielni mieszkaniowej na podstawie art. 18.1 uwl.
1) Akt notarialny:
- "....z wlasnocia tego lokalu zwiazany jest udzial w
nieruchomosci wspolnej..."
- "... Społdzielnia Mieszkaniowa X informuje, ze zarzad nad
nieruchomoscia wspolna przy ul. Y jest spwawowany przez
Spoldzielnie Mieszkaniowa X"
- "... Ja, upowazniam zarzad spoldzielni X do reprezentowania
przed..." - i tutaj sa wymienieni wszyscy, osoby prywatne,
samorzady, instutucje itp.
Wniosek jest taki, że zarząd nad nieruchomością wspólna powierzyłem Społdzielni. A wiec jej uchwały nadal mnie nie obowiązuja? Jakos to takie dziwne:/
Skoro powierzam zarząd to logicznym się wydaje, że uchwały też są wiążace...?
Powierzenie zarządu zgodnie z art. 18.1 uwl nie oznacza, że podlegasz ustawie o SM i że spółdzielnia może Ci coś nakazać swoją uchwałą. Uchwały SM wiążą członków spółdzielni oraz organy wykonawcze SM (zarząd spółdzielni).
Jesteście wspólnotą, a SM jest Waszym zarządcą z art. 18.1. Jeżeli chcecie to zmienić i wybrać zarząd wspólnoty, zróbcie to, co napisałem.
Dobrze, to wracając do mojego głownego problemu czyli zalania sąsiadów (wyskoczyła rurka PCV z rozdzielacza C.O.) to kto za to odpowiada skoro SN uzał:
"...Instalacja grzewcza (w konkretnym stanie faktycznym instalacja c.o.) jest urządzeniem nie służącym wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Z urządzeń takich korzystają wszyscy właściciele lokali zarówno w ten sposób, że ciepło doprowadzane jest do przedmiotu ich własności, jak i w ten sposób, że ogrzewane są wspólne części budynku. Składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są zarówno elementy instalacji znajdujące się poza poszczególnymi lokalami, jak i elementy znajdujące się w wydzielonych lokalach..." - Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 28 sierpnia 1997 r. III CZP 36/97
Kto powinien zapłacić za szkody moim sąsiadom?
Nowy doklejony: 26.02.12 21:44 Czyli jak ktoś u mnie w bloku jest członkiem spółdzielni to go uchwały wiążą?
Orzeczenie SN dotyczyło innej sytuacji faktycznej: w tamtym przypadku była tradycyjna instalacja c.o., z pionami przechodzącymi przez stropy lokali. U Ciebie "piony" są prowadzone w szachcie na klatce schodowej i ze skrzynek przewody są rozprowadzane do lokali. Zatem od rozdzielacza taka rurka doprowadza wodę tylko do określonego lokalu - służy więc ogrzaniu tylko tego jednego lokalu: Wracając do SM: Tak, ale uchwałą nie można zdecydować (jak w cytowanym przez Ciebie przypadku) o tym, co jest czyją własnością. Ani spółdzielnia, ani wspólnota nie może uchwałą zmienić granic własności.
1) To że szkoda powstała u mnie nie podlega dyskusji, pytanie czyja jest ta część instalacji C.O.? Czy jesli woda w tej instalacji jest tylko do mojego użytku to automatycznie instalacja C.O. staje się moją własnością a co za tym idzie ja odpowiadam za jej stan? Czy może jednak jest to współwłasność przymusowa i wtedy odpowiedzialność inaczej wygląda?
2) Jesli więc te rurki C.O. są moje to dlaczego nie moge zrobić z nimi co chce np. wymienić kaloryferów na inne (zaburzyć bilans cieplny budynku), wymienić całą instalacje C.O. w mieszkaniu na inna, w innym miejscu, z innymi przyłączami i zrobić to BEZ zgody spółdzielni?
Bo niesprawiedliwość tej sytuacji jest taka, że do odpowiedzialności za szkode to jestem pierwszy ale do dysponowania mieniem które tą szkode wyrządziło to ostatni.
Ze swoją instalacją grzewczą w lokalu możesz zrobić wiele rzeczy.
Nie pytaj o spółdzielnię, bo to odrębny temat.
Spółdzielnia traktuje Was tak, jak swoich członków - jak baranki do strzyżenia.
Pomocne materiały:
"Konieczność wprowadzenia klarownych zasad funkcjonowania funduszu remontowego w drodze uchwały wynika z braku właściwych uregulowań prawnych. W ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali nie występuje nawet takie pojęcie...Właściciele lokali mogą, celem pokrycia kosztów remontów nieruchomości wspólnej, wyodrębnić fundusz remontowy, jego „wyodrębnienie nie jest obligatoryjne i zależy od woli członków wspólnoty, wymaga podjęcia uchwały, gdyż jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu (art. 22 ust. 3 pkt. 3 „ - cyt. z postanowienia Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 31 maja 2006 roku, sygnatura I Aca 290/06)."
Więcej na ten temat w artykule "Podstawy funkcjonowania funduszu remontowego" na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/komentarze/79-fundusz-remontowy/493-podstawy-funkcjonowania-funduszu-remontowego-we-wspolnocie-mieszkaniowej
Pomocne orzecznictwo:
z uzasadnienia wyroku Sądu Najwyższego z dnia 22 kwietnia 2010 r., sygn. akt: VCSK 367/09:
"Wprawdzie o „wydatkach na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej „wspomina się jedynie w ustawie o własności lokali przy ogólnym (i przykładowym) wyliczeniu zasadniczych kosztów składających się na koszty zarządu nieruchomością wspólną" (art. 14 ust. 1 ustawy), nie ma jednak wątpliwości co do tego, że właściciele lokali mogą utworzyć odpowiedni tzw. fundusz remontowy na podstawie uchwały wspólnoty i określić w niej zasady gromadzenia tego funduszu oraz dysponowania nim przez zarząd wspólnoty (np. na cele związane z zawarciem i wykonaniem umowy kredytowej z bankiem). "
Orzeczenie na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/index.php?option=com_content&view=article&id=783:v-csk-36709-fundusz-remontowy-wspolnoty-mieszkaniowej&catid=30&Itemid=307
Nowy doklejony: 27.02.12 11:01
Taka uchwała nie wywołuje skutków prawnych, dlatego nie ma potrzeby jej zaskarżać, ponieważ właściciele lokali nie mają kompetencji prawodawczych, granice własności wyznaczają przepisy ustawy a nie uchwały członków wspólnoty mieszkaniowej.
Kwestię granic własności we wspólnocie mieszkaniowej wyznacza art. 3 . 2 ustawy o własności lokali: "nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali."
Oczywiście interpretacja tego przepisu może i często budzi szereg wątpliwości, ja, np. skłaniam się ku tezie, że cała instalacja co w przypadku jednolitego systemu ogrzewania stanowi przedmiot współwłasności - właśnie ze względu na tę jednolitość.
Czy nie służy ona dostarczaniu czynnika grzewczego wyłącznie do lokalu djmaro? Służy, czyli zgodnie z ustawową definicją, nie może być zaliczona do nieruchomości wspólnej, bo: Przypomnę, że znane orzeczenie SN dotyczyło konkretnego problemu: czy w tradycyjnym systemie centralnego ogrzewania właściciel lokalu "może się odłączyć od zainstalowanej w budynku sieci centralnego ogrzewania i przy jej wykorzystaniu zastosować inny rodzaj ogrzewania" (uchwała SN z 28.08.1997 III CZP 36/9). Poza tym budynek nie posiadał licznika ciepła - wspólnota nie mogła więc wykazać, że w wyniku odłączenia się jednego lokalu zmniejszył się pobór energii cieplnej i w związku z tym nie mogła uzyskać zmniejszenia mocy zamówionej (dostawca odpowiedział, że "odłączenia indywidualnych mieszkań byłyby możliwe po zainstalowaniu licznika"). "Odłączony" właściciel odmawiał zapłaty przypadającej na niego części kosztów dostarczanej energii cieplnej, jego część kosztów musiała pokrywać wspólnota - zatem chodziło również o kasę.
Powoływanie się na tę uchwałę w odniesieniu do każdej instalacji centralnego ogrzewania, niezależnie od jej konfiguracji technicznej uważam za błąd. W innej sytuacji faktycznej, to jest w przypadku instalacji budowanych współcześnie: z ciepłomierzami na każdy budynek oraz ciepłomierzami lokalowymi, z inaczej przebiegającą instalacją grzewczą - orzeczenie byłoby zapewne inne.
Podstawową sprawą jest całość (nierozdzielność) instalacji - tak jak instalacja "nie będzie prawidłowo funkcjonować" po odłączeniu któregoś lokalu (przepływy, ciśn. itp....), tak samo właściciel lokalu nie będzie miał żadnego pożytku z instalacji jeżeli wspólnota odłączy go od całości instalacji.
Można by powiedzieć, co właścicielom z prywatnych grzejników, nawet złotych jeżeli czynnik grzewczy nie będzie do nich płynął bo nie będzie miał ani czym ani skąd bo np. wspólnota zlikwidowała uchwałą rury w części wspólnej
Każda instalacja c.o. zgodnie z definicją stanowi pewną całość i jako całość służy wszystkim właścicielom.
Mimo wielu nowelizacji rozporządzeń wykonawczych do prawa budowlanego dostosowujących je do zmienianych warunków wynikających z nowoczesności z nowych technologii i rozwiązań, jakoś ustawodawca nie zmienił do tej pory ani jednej (z 1999) ani drugiej (z 2002) definicji instalacji c. o.
Prawo budowlane definiuje instalacje, ale nie należy mylić definicji pojęcia technicznego z tytułem prawnym do tej czy innej części instalacji. Każda instalacja składa się z różnych części, czy to dostrzegasz, czy nie.
Nie można zlikwidować części wspólnej instalacji c.o. dopóki ona komuś służy. Po pierwsze dlatego, że stanowi ona współwłasność przymusową. Po drugie uniemożliwiłoby to ogrzewanie odrębnych lokali, czyli utrudniłoby właścicielowi korzystanie z jego własności ponad miarę. Jeśli odłączenie jednego grzejnika utrudnia korzystanie innym właścicielom lokali (i z tym się zgadzasz), to odłączenie lokalu od ogrzewania również by utrudniło. Sam się bulwersowałeś omawianym przypadkiem odcięcia przez wspólnotę dostaw c.o. do lokalu rzekomej dłużniczki - sąd uznał to za bezprawne - zatem twój przykład nie trzyma się kupy. Powiem więcej: każda instalacja (wodociągowa, kanalizacyjna, elektryczna, gazowa) stanowi pewną całość.
Co wcale nie znaczy, że można ją zaliczyć w całości (również te jej elementy, które służą wyłącznie jednemu lokalowi) do nieruchomości wspólnej i remontować na koszt wspólnoty.
Kwestia własności pękniętej rurki jest moim zdaniem jednak dyskusyjna, natomiast uchwała, na którą powołuje się spółdzielnia niczego poza zamieszaniem do tej sprawy nie wnosi. Sądzę, że jednoznacznie mógłby się tu wypowiedzieć jedynie sąd.