Pytanie o ustalenie Wynagrodzenia "Zarządcy" a lokale garażowe
trabka
Użytkownik
Witam, chciałem skonsultować taką kwestię:
1. Jest Zarząd Właścicielski
2. Zarząd ten podpisał umowę cywilno-prawną o Zarządzanie z podmiotem, gdzie w tej umowie wpisano koszty wynagrodzenia "Zarządcy"
3. Poparto to odpowiednią uchwałą o wyborze "Zarządcy".
4. Na zebraniu rocznym w przyjętym uchwałą, planie gospodarczym na nowy rok Zarządca zaproponował zmianę wynagrodzenia za zarządzanie lokalami garażowymi. Nie było innych uchwał tyczących się li tylko wynagrodzenia Zarządcy.
5. Rozumiem, że przyjęta tak uchwała nie tyle zmienia ale aktualizuje zapisy umowy cywilno - prawnej miedzy Zarządem (reprezentującym WM) a Zarządcą, czy nie trzeba zatem aneksować tej umowy powołując się na uchwale o przyjętym planie gospodarczym ? Chodzi mi o porządek formalny.
I jeszcze jedno. Ponieważ zmiana wynagrodzenia tyczy się tylko lokali garażowych (z odrębną KW), rozumiem, że w kwestii tej jeśli dobrze interpretuję UoWL mieszkańcy, nieposiadający miejsc parkingowych w tych garażach również decydują (lub mają wpływ) o ustaleniu Wynagrodzenia Zarządcy w lokalach garażowych poprzez poparcie planu gospodarczego zmieniającego to wynagrodzenie (lub innej przedłożonej uchwały)?
Dziękuje!
1. Jest Zarząd Właścicielski
2. Zarząd ten podpisał umowę cywilno-prawną o Zarządzanie z podmiotem, gdzie w tej umowie wpisano koszty wynagrodzenia "Zarządcy"
3. Poparto to odpowiednią uchwałą o wyborze "Zarządcy".
4. Na zebraniu rocznym w przyjętym uchwałą, planie gospodarczym na nowy rok Zarządca zaproponował zmianę wynagrodzenia za zarządzanie lokalami garażowymi. Nie było innych uchwał tyczących się li tylko wynagrodzenia Zarządcy.
5. Rozumiem, że przyjęta tak uchwała nie tyle zmienia ale aktualizuje zapisy umowy cywilno - prawnej miedzy Zarządem (reprezentującym WM) a Zarządcą, czy nie trzeba zatem aneksować tej umowy powołując się na uchwale o przyjętym planie gospodarczym ? Chodzi mi o porządek formalny.
I jeszcze jedno. Ponieważ zmiana wynagrodzenia tyczy się tylko lokali garażowych (z odrębną KW), rozumiem, że w kwestii tej jeśli dobrze interpretuję UoWL mieszkańcy, nieposiadający miejsc parkingowych w tych garażach również decydują (lub mają wpływ) o ustaleniu Wynagrodzenia Zarządcy w lokalach garażowych poprzez poparcie planu gospodarczego zmieniającego to wynagrodzenie (lub innej przedłożonej uchwały)?
Dziękuje!
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Moim zdaniem jest to pomieszanie pojęć .
Wynagrodzenie Zarządcy należy do utrzymania części wspólnej , dlatego stawka dla garaży i lokali mieszkalnych i niemieszkalnych powinna być taka sama; zgodnie z art.12 UoWL.
Hmm...Chyba..... że chodzi o ekstra stawkę dla Zarządcy od właścicieli garaży, ale to jest już inna bajka ...
Dziękuje, nie nie chodzi o ekstra stawkę. I nawet Twoja interpretacja mocno upraszcza sprawę to znalazłem rozwinięcie tego problemu tu : Wynagrodzenie zarządu lub zarządcy, gdzie tylko przytoczę urywek (nie jestem prawnikiem, ale interpretacja moim zdaniem ma sens) :
a także Wynagrodzenie zarządcy i garaż wielostanowiskowy
No ale do meritum bo nie to było przedmiotem mojego pytanie , co sądzisz o reszcie ?
Tak przepraszam, grunt to mówić tym samym językiem i rozumieć pod nim to samo. Oczywiście pisząc "Zarządzanie" miałem na myśli wypełnianie obowiązków zarządcy wobec właściciela lokalu garażowego, czyli inkasowanie opłat i rozliczanie się z pobranych zaliczek.
sorry, ale ja się nie podpisze pod tymi głoszonymi ( cytowanymi tezami ) , dla mnie jest to niezgodne z art. 12 UoWL .
Nie tu nic, że zaliczki płaci się od m2 ...
Garaż wielostanowiskowy ma przypisany udział w NW ,I nie ma zaszczenia czy właściciele MP wybiorą sobie tego czy innego zarządcę, ale musza łożyć na utrzymania części wspólnej do wspólnoty. Nieprawdą jest ,że to do właścicieli lokali należy podział między siebie wymiaru wynagrodzenia dla Zarządcy / Zarządu. Oni potwierdzają tylko uchwałą wysokość jego wynagrodzenia (art.14)
komuś / autorów powyższych słow/ zamarzyło sie więcej socjalizmu we wspólnocie niż ustawa to przewiduje.
Ja też postawię tezę, że zaliczki właściciel MP nie powinien w ogóle płacić; niech wspólnota weźmie kredyt na bieżące utrzymanie, a po rozliczeniu kosztów go rozliczy . Jest to oczywiście głupota głupot. a to ci dopiero kwiatek Czym wiec jest wynagrodzenie Zarządcy ? danina właścicieli lokali? . On zajmuje się tylko utrzymaniem części wspólnych ...
Szkoda, żę autor tych słów nie zauważa w ustawie słów "w szczególności " co oznacza katalog otwarty tego co nie zapisano wprost do ustawy, bo nie ma dwóch takich samych wspólnot mieszkaniowych
Jego wynagrodzenie ustala umowa (zatwierdzana potem w planie gospodarczym)
Wspólnota zawiera z administratorem umowę dotyczącą części wspólnych, a nie lokali.
Jak administrator chce ekstra stawkę od właścicieli "lokalu garażowego", to niech to z nimi załatwia - wspólnocie nic do tego.
KubaP ale ja nie neguje wpłat na utrzymania części wspólnej do wspólnoty zauważ, proszę przeczytaj opisaną sytuację jeszcze raz. W opłatach na część wspólną, rozumiem, że z Twojej wypowiedzi zawiera się też (lub ma zawierać) wynagrodzenie Zarządcy. Otóż w naszej sytuacji się nie zawiera, jest to odrębna pozycja na opłatach bo my mamy umowę cywilno prawną z "Zarządcą" (dlaczego nie administratorem ?) Otóż jak niesie przypis:zarądca a administrator
Nasz z treści umowy ma szersze uprawnienia (również prowadzi księgowość, organizuje zebrania, trzyma umowy z dostawcami usług, rozliczenia z US itd...) dlatego nazywam go "Zarządcą". I na podstawie tej umowy mamy zdefiniowaną stawkę za te czynności (jakkolwiek nazywając administracyjne), ona jest wpisana do umowy pomiędzy Zarządem a właśnie tym "Zarządcą".
I otóż na ostatnim zebraniu w planie rocznym sobie zmienił tę stawkę a przecież mamy umowę, która jasno określa jego wynagrodzenie. Stąd może to bardziej prawne pytanie ale nawet jeśli plan gospodarczy został uchwalony to stawka powinna się nie zmienić jeśli umowa wiążąca Zarząd na mocy uchwały WM z tym "Zarządcą" nie zmieni się aneksem.
I to jest całe moje pytanie.
Właśnie sęk w tym że w nowym planie gospodarczym "Zarządca" 'podwyższył' sobie wynagrodzenie, stąd moje pytanie o zależność pomiędzy uchwałą planu gospodarczego a umową cywilno prawną miedzy Zarządem a "Zarządcą" (popartą również wcześniejsza odrębną ubiegłoroczną uchwałą).
trabka u mnie zaliczka na utrzymanie nieruchomości wygląda o tak . https://forum.zarzadca.pl/wiki/wzor_-_zaliczka ; też jest to odrębna pozycja .
każdy ma prawo do swojego poglądu tak jak Marcin Sodo z likowanego tekstu ; tobie pasuje ta wersja , twój wybór.
Dla mnie różnica pomiędzy Administratorem a Zarządcą jest taka, że Zarządca może podejmować decyzje samodzielnie, a Administrator NIE w zakresie zwykłego zarządu nieruchomością .
zmienił i co z tego ? Jak to właściciele uchwali /przyklepali/ to teraz należy napisać aneks do umowy.
Plan gospodarczy to nie wyrocznia. Są to planowane wydatki, jakie wspólnota zamierza ponieść w roku obrachunkowym. Koszty do poniesienia przez właścicieli lokali okażą się po zakończeniu roku obrachunkowego.
Po co robi się Plan gospodarczy?,.... aby Zarządca / Administrator mógł naliczyć zaliczki na utrzymanie lokali i nieruchomości wspólnej.
Czy może go przekroczyć ? oczywiście, że tak, ale musi mieć to uzasadnienie.
Niezależnie od tego, kto ten projekt przygotował, firmują go (są odpowiedzialni, przedstawiają właścicielom) członkowie zarządu.
Tak więc nie ma możliwości, by administrator sam sobie podwyższył wynagrodzenie.
Uchwała właścicieli jest "ważniejsza" od umowy. Aneks nie jest konieczny.
.. tak ale widzisz w "Wynagrodzenie Administratora NW" masz w rozwinięciu "Utrzymanie nieruchomości wspólnej (NW) " a ja mam dodatkową pozycję czyli wyłaczoną z Zaliczek na nieruchomości wspólnej...
...to można odnieść do każdego zawódu, tak że to żadna "Ameryka" zwłaszcza po 'uwolnieniu' zawodu Zarządcy. Natomiast łatwo pisać kiedy w okolicy trudno znaleźć godnego polecenia Zarządcę jak każdy z nich ma swoje kilka WM i nie jest zainteresowany nowymi stawiając trudne do zaakceptowania warunki...jeśli miałeś Zarzadcę, który nie dał zrobić krzywdy Deweloperowi przez okres trwania gwarancji...ehhh
a czy nie jest to kwestia odpowiedniego sformułowania umowy z Administratorem i przegłosowania uchwałą WM ? No i ok, ja mam tylko pytanie, co jeśli przyklepali zwiększenie Wynagrodzenia dla Lokali Garażowych. Czyli wszyscy mieszkańcy większością usankcjonowali podniesienie opłaty tej TYLKO dla Garażów, Czy nie powinna być to kwestia do przegłosowania przez Właścicieli Lokali Garażowych ?
Napisz chlopie cos wiecej o tej wspolnocie. Domyślam sie że te garaże sa po prostu cżęścia budynku , czyli jest to wspolnota lokalowo .garażowa ? Ile jest lokali garazowych? I ile stannowisk garazowych w jednym lokalu ?
https://forum.zarzadca.pl/wiki/wzor_-_zaliczka
Pozycja w zaliczce to pozycja w zaliczce, niezależnie, czy jest podział na zaliczki dotyczące utrzymania lokalu, czy utrzymania części wspólnej
sorry, ale to nie tylko właściciele mają stawiać warunki .
Wycenę usługi ( Zarządcy) robi się do stawianych wymogów przez właścicielei lokali
nie komentuję tego, co ja nazywam patologią wspólnot mieszkaniowych.
Dla mnie jest to ekstra wynagrodzenie i nie ma nic wspólnego z utrzymaniem części wspólnej z którym jest związane wynagrodzenie Zarządcy / Administratora.
Chyba, że ten wzrost jest naprawą tego co do tej pory było błędem./było zaniżone w stosunku do innych lokali /
Umowa o "Zarządzanie" jest jedna na całość czyli lokale mieszkalne + lokal użytkowy + MP ale stawki wynagrodzenia Zarządcy są różne. Uchwała była uchwalona przez wszystkich a więc również przez właścicieli MP.
Stąd moje przypuszczenie że skoro jedna umowa na wszystko to plan gospodarczy jeden też na wszystko. Co jeszcze mogę dodać ?
Wspólnota robi jeden plan gospodarczy, bo niby po co robić dwa, trzy, cztery plany gospodarcze i nie ma to związku z umowami zawartymi przez Wspólnotę , jest to planowanie ile i na co się planuje wydać w roku obrachunkowym
no po krotce:
Lp. Nazwa opłaty
1. Zaliczka na utrzymanie części wspólnej
2. Zaliczka na eksploatację garażu I
3. Wynagrodzenie zarządcy garazu I
czyli na Twoim przykładzie 3 zawiera się w 1 a u mnie jest wyłączone z 1.
no pewnie takim, że wcześniej Zarządca / Administrator dostawał zdecydowanie mniej za obsługę MP. Bo jak podkreślę tylko ta dodatkowa pozycja jest jego wynagrodzeniem i nie jest zawarta w Zaliczce na utrzymanie części wspólnych, dlatego nie nazwałbym ją "extra" kasą ale kasą wynikającą z ustaleń umowy.
Ja po prostu stawiam pytanie czy wobec tego Plan Gospodarczy nie powinien być uchwalony oddzielnie dla MP przez ich właścicieli a nie wspólnie przez Wszystkich mieszkańców jako jeden dla całej WM.
czyli jest odrębna umowa na obsługę tego garażu ??? dla mnie to kuriozum
W normalnej WM administrator zajmuje się częściami wspólnymi, a nie obsługą lokali.
czyli jest jakaś odrębna umowa ???
jeżeli jest odrębna umowa to tę stawkę mogą tylko zatwierdzić współwłaściciele tego garażu
No choćby dlatego że tyczy się to raz lokalu mieszkalnego a drugi MP. Opłaty, które dostaje są również rozdzielone, nie dostaje jednego "rachunku" z zaliczkami Mieszkania i MP a dwa oddzielne.
W PG masz jedną wartość wynagrodzenia jaką rocznie "Zarządca" pobierze od Lokali Mieszkalnych LM i odrębnie od MP.
Nowy doklejony: 09.05.18 00:03
Zgoda ale to w praktyce oznacza że pobiera w/w zaliczki od Właścicieli Lokali Mieszkalnych, Użytkowych i Garażowych.
Teraz tak: Właścicieli MP jest wielu ale jest lokal ten jest traktowanyjako jeden to w praktyce powinien "Zarządca" wystawić jeden "rachunek" i nie powinno go to obchodzić jak Właściciele MP się na to zrzucą.
Ale jego obsługa idzie dalej i rozbija ten "rachunek" na poszczególnych Właścicieli MP dzieląc w/g udziałów i zbiera tę składkę do kasy całej WM. I to jest ta obsługa MP za którą pobiera Wynagrodzenie. Ale te składki oczywiście są na części wspólne a nie na MP.
Jako że nie dokonuje tutaj rozliczenia wody, zakres jego obsługi jest odpowiednio "mniejszy" niż rozliczeń lokali mieszkalnych stąd dla mnie zrozumiałe niższe wynagrodzenie.
Przeczytaj obydwa te artykuły i zinterpretuj łącznie.
po art. 1 dodano się art. 1a w brzmieniu:
„Art. 1a. Ilekroć w ustawie jest mowa o właścicielu lokalu, należy przez to rozumieć także współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych, z wyjątkiem art. 16.”;
w art. 3 po ust. 3 dodano ust. 3a w brzmieniu:
„3a. Na potrzeby stosowania ustawy przyjmuje się, że udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal.”;
trabka: a czy nie jest to kwestia odpowiedniego sformułowania umowy z Administratorem i przegłosowania uchwałą WM?
Nie! Aby pan X mógł podejmować decyzje samodzielnie (czyli z administratora stać się zarządcą) potrzebna jest uchwała z notariuszem o zmianie sposobu zarządu.
Nie walcz z administratorem, bo to twój zarząd właścicielski powinien wyprostować wasz bałagan.
Plan gospodarczy przede wszystkim odnosi się do części wspólnych, bo tym ma się zajmować / zarządzać Zarządca /Zarząd /Administrator
dostajesz dwie zaliczki i to jest prawidłowe , bo posiadasz dwa lokale: jeden LM, a drugi MP.
Przykładowy wzór PG masz tu https://forum.zarzadca.pl/wiki/wzor_-_plan_gospodarczy
inaczej być nie może, bo suma udziałów musi dać 1 (100%). Inaczej nie zbilansuje się zaliczka ze wszystkich lokali.
Tak by bylo jakby chodziło tylko o sam garaz , ale tu chodzi o czesci wspólne .
Algorytm naliczania zaliczki w lokalach, gdzie są współwłaściciele wygląda tak : stawka /m-c X udział przypisany do lokalu ( garażu) X 1/ ilość MP
Przykład:
Wynagrodzenie zarządcy =4000 zł /m-c brutto
Udział przypisany do garażu wielostanowiskowego - 18%
Ilość MP = 70 szt
Naliczenie zaliczki dla 1 MP powinno wyglądać : 4000 X 18% X 1/70 =10,29 zł/MP
Takie Twoje myślenie byłoby dobre, gdyby chodziło o obsługę MP, ale tu chodzi o części wspólne. Nie ma znaczenia ilość wykonanej pracy, bo jego wynagrodzenie jest ryczałtowe w zakresie spisanych czynności w umowie cywilno-prawnej.
..które to wynagrodzenie zostało zmienione nowym PG. Tak jak pisałeś PG jest tylko planem i może się zmienić, jednak co do zmienionego w nim wynagrodzenia się już nie zmieni.