Zmiana zarządcy nieruchomości
Piotr Skarga
Użytkownik
Czy możliwa jest zmiana zarządcy nieruchomości, dokonana poprzez umowę dotychczasowego zarządcy z nowym zarządcą?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Czym innym jest wypowiedzenie umowy, a czym innym jest zgoda, większości właścicieli lokal, na dokonanie tej zmiany .
Jak nie ma ustalonych zasad to chyba obowiazuje UoWL.
W każdej umowie nie jest wykluczone mnóstwo rzeczy ale to nie oznacza, że można je dowolnie wprowadzać. Wręcz odwrotnie - trzeba się trzymać zapisów umowy.
Nowy doklejony: 13.05.20 19:07
A może ta druga firma jest następcą prawnym pierwszej?
Podobnie jak w banku. Zakładasz rachunek w banku X, a potem jesteś klientem banku Y?
W swoim czasie dyskusyjna była możlwość zmiany osoby zarzadcy bez uchwały notarialnej , I do tej pory niektóre sądy odmawiają wpisu tak wybranego zarządcy do KW Tak jest w np :mojej wspolnocie.
A wracając do sprawy. Nie wiadomo co się podziało, bo Piotr Skarga zadaje pytanie ale nie opisuje sytuacji.
Ale mój problem odnosi się w gruncie rzeczy do pytania zadanego (może i retorycznie, ale nie jestem fachowcem, wiec nie wiem - totez pytam) przez uż. @tajfun - a więc: czy zarządcy mogą sobie przekazywać wspólnoty do zarządzania?
Nie, nie mogą. Ale zarządzanie może przejąć następca prawny. Np. firma X została wykupiona przez firmę Y.
Jeśli powierzyliscie zarząd na podstawie artykułu 18.1 ustawy o własności lokali, to sama zmiana osoby zarządcy wymaga podjęcia uchwały. Jeśli chcecie zmienić zapisy w KW, to uchwała być protokołowana przez notariusza.
O tym nie słuszałem.Natomiast słyszałem że sąd ( chyba we Wrocławiu) "zauważł" że w wielu przypadkach do zmiany zapisów w KW nie potrzebna jest umowa notarialna.
Natomiast sąd gdański podszedł do sprawy inaczej. Stwierdzil że co prawda zmiana osoby zarządcy nie jest zmiana sposobu zarzadu, ale jesli powierzenie zarzadu nastapiło umową notarialną to zmiana osoby zarządcy także wymaga uchwały w obecności notariusza.
Natomiast sama zmiana zapisu powinna nastąpić , bo nie może być tak że w KW jest inne nazwisko zarządcy a w rzeczywistości inne.
Mnie interesuje troche inny problem . Czy zmiana zarządcy -osoby fizycznej na osobe prawną wymaga uchwały notarialnej czy nie? Wiem ze nie ma w tej sprawie żadnego wyroku sądowego.
Możesz podać to orzeczenie?
Czytałeś je, czy tylko powielasz to , co ktoś kiedyś na sieci napisał? I przypominam - nie piszemy o ważności danej umowy ale o wpisie/wykreśleniu w KW.
Nowy doklejony: 14.05.20 14:51
http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19820190147
Tekst ujednolicony.
Art. 31. 1. Wpis może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, jeżeli przepisy szczególne nie przewidują innej formy dokumentu.
2. Wpis potrzebny do usunięcia niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym może nastąpić, gdy niezgodność będzie wykazana orzeczeniem sądu lub innymi odpowiednimi dokumentami.
Nowy doklejony: 14.05.20 15:04
Na podstawie zaświadczenia spółdzielni mieszkaniowej można założyć KW na własnościowe prawo do lokalu. Na podstawie zaświadczenia z banku można wpisać/ wykreślić hipotekę.
Na podstawie dokumentu wystawionego przez właściwy urząd można sprostować dane w KW ( np. zmiana nazwiska).
Dokument wystawiony przez wspólnotę, niepotwierdzony przez sąd albo notariusza albo urząd, nie stanowi podstawy wpisu.
To trzeba sprawdzić, co jest w akcie notarialnym.
A może to była uchwała właścicieli (wybór administratora)?
Zlituj się człowieku.
Jeśli mówimy o podmiocie któremu powierzono zarząd powierzony, to podmiana tego podmiotu na zupełnie inny, ponad głowami właścicieli lokali jest czynnością nielegalną.
Teraz pytanie jaki ruch nazywasz "zmianą zarządcy", ponieważ tam mógł się pojawić podmiot administrujący. Nawet notarialnie. Czyli nie zarządca, a administrator. Sytuacja wciąż kontrowersyjna, ale już legalna.
Inna sytuacja - zarządca powierzony mógł tylko przekształcić formę osobowości prawnej.
Jeszcze inna - mógł ten zarządca wstąpić do takiego konglomeratu jak słynne TU Mieszkamy. Wtedy mamy tylko pozór zmiany zarządcy powierzonego,ponieważ pozostaje w istocie ten sam zarządca, a tylko zmienił się jego szyld reklamowy.
Życie zna wiele rozwiązań, także nadal prosimy o szczegóły, jeśli łaska.
Trochę później uściśliłem moje pytanie - nie mam na myśli żadnych przekształceń, czy kombinacji związanych ściśle z forma działania dotychczasowego zarządcy, ale działanie jw. Też mi się wydaje, ze to niezbyt legalne, ale nie wiem jak to uzasadnić, poza względami słusznościowymi.
Artykuł 18.1 ustawy o własności lokali.
Wskazuje on, że właściciele lokali mogą umówić się w formie notarialnej na określenie sposobu zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą w takiej umowie wskazać określoną osobę (najczęściej prawną).
Pytanie: czy właściciele wskazali w umowie (z nazwy) zarządcę powierzonego? Czy jedynie określili sposób zarządu?
Zmiana podmiotu ponad głowami właścicieli jest wg orzecznictwa dopuszczalna, o ile nie stanowi zmiany sposobu zarządu, tj. o ile ten zarządca nigdy nie był wyraźnie w aktach wskazany.
Jeśli tak jak u was był, to taka zmiana stanowi zmianę sposobu zarządu, i bez zgody właścicieli wyrażonej droga notarialną, nie mogła nastąpić.
Skoro nastąpiła, to wbrew tym zasadom. Obcy podmiot prawa wstąpił w prawa strony umowy bez zgody jednej ze stron. Utrzymanie lub obniiżenie wynagrodzenia dla zarządcy nie ma tu żadnego znaczenia.
Tu niestety jest sporo kwestii spornych i może zaraz ktoś się odezwie, że niekoniecznie was przewalili. Ale co przypadek, to trochę inaczej, a orzecznictwo, zdaje się nie jest jednolite.
To ciekawe, czytam o tej sprawie od jakiegoś czasu i nie natrafiłem na taka koncepcję póki co.
Taki handel, nawet jeśli interpretować go wykrętasami prawnymi, jako zgodny z ustawą o własności lokali, na pewno nie jest zgodny z zasadami prawa cywilnego. W żadnym kraju z naszego kręgu prawnego. Prędzej już w jakiejś kulturze o charakterze plemiennym, albo gdyby się cofnąć do starożytności.
Jakbyś się może cofnął do prawa Germanów, Burgundów, dajmy na to, to tam masz instytucję wodza plemiennego i taki wódz dysponował czasem majątkiem członków plemienia, lub nimi samymi. Zwłaszcza mogło to dotyczyć kobiet niezamężnych, abo wdów bez opiekuna z rodu. I działy się takie rzeczy ponad głowami członków plemienia.
Ale mamy, dzięki Bogu, wiek dwudziesty pierwszy...
Bo mało kto idzie z tym do sądu.
Bo wykładnia nie sięga dalej niż do ustawy szczegółowej. A ustawę mamy mocno ramową i dającą szerokie pole do interpretacji. A także do nadużyć.
Zwłaszcza na tle powierzenia zarządu.
Niejeden sędzia w ogóle nie dotarł w omawianym przepisie do zwrotu "a szczególności" i co po nim i co może oznaczać. A jak dotarł, to uznał za nieistotny.
Obawiam się że znajdziesz dwa rodzaje orzeczeń. Jedne fakt wskazania zarządcy w akcie (z nazwy) uwzględnią i uznają za istotny, inne nie.
Zazwyczaj jest niedopuszczalna. Wyjatki to: albo nowy zarządca jest następcą prawnym albo we wcześniejszej umowie właściciele wyrazili taką zgodę. Spotkałem się z tym pierwszym, nie spotkałem się z tym drugim. Śledzę na bieżąco orzecznictwo dotyczące wspólnot i nie widziałem orzeczenia dotyczącego opisywanej przez ciebie sprawy.
Może być tak, że deweloper z większością udziałów (lub inny właściciel większościowy) sam podejmuje uchwałę o zmianie osoby zarządcy. Ma większość , jego prawo. Jeśli decyzja zapadła na zebraniu i na to zebranie mało kto się pofatygował, to nawet nie ma obowiązku powiadamiania na piśmie reszty.
O konkretnym przypadku takiej osobnej umowy pomiędzy dwoma zarządcami też nie słyszałem, ale trzymałbym się linii jaką przedstawiłem.
Przyszedł mi też do głowy przypadek, gdy właściciele wskazali zarządcę. Ale nie tylko we wcześniejszej umowie, ale w ogóle w odrębnej umowie. Np. drogą uchwały.
I ewentualny problem - co, jeśli to nie byłaby umowa notarialna? Albo wskazanie zarządcy nie nastąpiło wprost?
Albo przypadek zgody właścicieli zwartej w aktach de facto blankietowej, ale sformułowanej tak, że nawet nie mogli zgadnąć, że dają na coś zgodę.
Przypadki można mnożyć i pewnie dlatego nie ma tu zasady SN.
Malo tego . Jeśli ma większość może w każdej chwili podjąć SAM taką uchwałę poza zebraniem. Tyle że w takiej sytuacji ma obowiązek powiadomienia na piśmie pozostałych właścicieli.
Patologia jest to, że nikt albo prawie nikt na zebraniu się nie pojawia. Patologią jest to, że ludzie podpisują akty notarialne nie rozumiejąc co podpisują.
Patologia jest to, że ludzie stając się właścicielami lokali nie są w stanie przyswoić ustawy o własności lokali.
Patologią jest to , że większość jest aspołeczna i nie reagują dopóki ich partykularny interes nie zostanie naruszony.
Możesz się zlitować i powiedzieć co chciałeś w tym zdaniu o litości powiedzieć.
A umowa podpisana była przez wszystkich właścicieli - bo było ich niewielu.
Nowy zarządca nie jest następca prawnym.
Rozumiem, że stary zarządca nie został wpisany do księgi wieczystej?
Moim zdaniem byłoby to nadal dość dyskusyjne, nie mniej jednak to jedyne rozwiązanie, które mogłoby dopuścić taką możliwość jak cesja praw i obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie.
Zwracam przy tym uwagę na konieczność odróżnienia dwóch pojęć - umowa o sposobie zarządu nie jest umową o zarządzanie. Tę pierwszą zawierają wszyscy właściciele między sobą (musi być zgoda wszystkich, choć jej zmiana i powrót do zasad ustawowych wymaga już zgody większości), te drugą zawiera zarządca ze wspólnotą mieszkaniową.
Niedopuszczalne by było żeby pierwszy zarządca, na podstawie umowy wszystkich właścicieli, przekazał powierzenie zarządu komukolwiek, kogo sam sobie wskazał już bez woli właścicieli. Byłoby to wprost sprzeczne z art 18.1, z tym, co po przecinku.
Takie rozwiązanie dobre tymczasowo i w wyjątkowych sytuacjach.
Proszę zauważyć, że w razie zbycia lokalu umowa o sposobie zarządu, podobnie tak jak uchwały już podjęte we wspólnocie mieszkaniowej wywołują skutki wobec nabywcy.