prośba o pomoc w znalezieniu solidnego zarządcy we Wrocławiu
sjm
Użytkownik
Proszę o pomoc w znalezieniu solidnego zarządcy. Obecny zarządca ZZN WAM całkowicie ignoruje naszą wspólnotę, a jego jedynym rocznym celem jest zorganizowanie zebrania w celu podniesienia opłaty za zarządzanie.
Od DWÓCH lat nie możemy wyegzekwować od nich poprawek po przeprowadzonym remoncie... ale to długa historia.
Czy zmiana zarządcy wiąże się z potrzebą załatwienia tych formalności w formie notarialnej, czy zwykła uchwała podjęta przez mieszkańców ma wystarczającą moc prawną.
Proszę o pomoc
DESPERADOS
Od DWÓCH lat nie możemy wyegzekwować od nich poprawek po przeprowadzonym remoncie... ale to długa historia.
Czy zmiana zarządcy wiąże się z potrzebą załatwienia tych formalności w formie notarialnej, czy zwykła uchwała podjęta przez mieszkańców ma wystarczającą moc prawną.
Proszę o pomoc
DESPERADOS
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
1. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.
2. W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu.
2a. Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.
Oznacza to, że jeżeli ustaliliście Państwo sposób zarządu w trybie tego przepisu ("aktem notarialnym"), to jego zmiana wymaga uchwały zaprotokołowanej przez notariusza.
Jeżeli nie chcecie zmieniać sposobu zarządu - czyli, np. reprezentować wspólnotę ma nadal zarządca (a nie zarząd wspólnoty), to zmiana osoby zarządcy nie wymaga udziału notariusza.
Proszę napisać czy:
1)powołaliście zarząd?
2) kto reprezentuje wspólnotę?
3) czy dokonywaliście zmiany sposobu zarządu?
Reprezentuje WM we Wroclawiu i również mamy problem ze znalezieniem "dobrego" zarządcy działającego w interesie wspólnoty. Od 03.2009 roku została utworzona wspólnota mieszkaniowa i wiele spraw zarzad pragnie wyprostowac. Niestety dziwne dzialania developera i obecnego zarzadcy utrudniaja osiagniecie prostych celow. Do dnia dzisiejszego omamia sie nas, ze wszystko jest w porzadku- developer nie reaguje na zglaszane wady i usteki, a zarzadca (nie wiem czy oklamuje) oswiadcza, ze jeszcze nie odebral nieruchomosci protokolem zdawczi-odbiorczym. nie mamy zadnych dokumentow!, ktorych ani deweloper, ani zarzadca nie chca udeostepnic.
po przejrzeniu tej strony i ich pozycji ręce mi opadły- wiele poruszanych kwestii (wszpolnota mieszkaniowa, a developer, brak dokumentacji od dewelopera, zaleglosci- w tym developer nie chce placic zaliczek argumentujac, ze on jedynie sprzedaje, a nie mieszka, parkowanie itp.) jak nic dotycza rowniez naszej wspolnoty.
Mam pytanie:
W zwiazku z tym, ze utworzyla sie wspolnota mieszkniowa czy my jako WM mozemy zmienic zarzadce nieruchomosci, ktory stawia niekorzystne warunki dla wspolnoty i wymusza tzw. haracz. Jego praca jest daleka od zapewnienien i przyrzeczen. Nawiasem mowiac w marcu br wygasła mu umowa o zarzadzanie,a przedstawiona nowa, nasza propozycja (od kwietnia) jest wciaz odrzucana (konsultowana umowa o zarzadzanie z prawnikiem) . Mamy wrazenie ze dziala na zwloke, zwarzywszy na fakt, iz roczne sprawozdanie finansowe za ubiegly rok 2008 nie zostalo przyjete przez wspolnote (na 2-ch kolejnych zebraniach, rachunki zostały dokladnie sprawdzone i sa pewne pozycje nieudokumentowane). Jestesmy prawde mowiac gotowi zmienic zarzadce, przy czym jest jeden problem- w aktach notarialnych lokatorzy maja wpisanego z gory narzuconego przez dewelopera zarzadce. U notariusza i jeszcze przed podpisywaniem aktow co nieliczni lokatorzy prowadzili negocjacje by ten zapis oposcic- deweloper sie nie zgodził. Jak powinnismy rozwiazac ten problem i czy zgodnie z prawem działamy.- Przyjelismy zasade jesli nie chce podpisac umowy to rezygnuje i to tez zapowiedzial, gdy my sie niezgodzimy na dodatkowy dla niego ryczałt.
Ponadto jestesmy mloda wm i trudno nam znaleźć wlasciwego zarzadce.
Prosimy o pomoc
z pozdrowieniami
Kiedy został podpisany pierwszy akt notarialny sprzedaży lokalu? Tak. Ponieważ macie zarządcę notarialnego (ustanowionego w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali), powinniście przyjąć uchwałę o zmianie sposobu zarządu na zebraniu w obecności notariusza. Notariusz zaprotokołuje uchwałę i na tej podstawie zapis o zarządcy zostanie wykreślony z księgi wieczystej.
Następnie macie obowiązek powołać uchwałą zarząd wspólnoty (jednoosobowy lub wieloosobowy).
Jeżeli umowa wygasła, to co ten zarządca jeszcze u Was robi?
Zróbcie zebranie, podejmijcie uchwały, o których piszę wyżej i niech zarząd zwróci się pisemnie o zwrot wszelkiej dokumentacji, dotyczącej Waszej nieruchomości.
Najważniejsze, to zmiana sposobu sprawowania zarządu - przejście z zarządu powierzonego na zarząd właścicielski. Potem zarząd wspólnoty poszuka zarządcy, z którym zawrze umowę o zarządzanie.
serdeczne dziekuje za zainteresowanie- postawione pytanie zwlaszcza w pierwszej czesci troche mnie zaskoczyly. Postaram sie przyblizyc sprawe. Z tego co wiem pierwszy akt notarialny zostal podpisany juz w listopadzie 2008r, a ostatni (z pewnymi wyjatkami- sadowe podpisywanie akt) 31. marca 2009roku. dotychczasowy zarzadca powolany przez dewelopera ustalil zebranie wspolnoty na 17. marca br, podczas ktorego uchwalono najwazniejsze uchwaly dotyczace utworzenia zarzadu WM, konta bankowego, regon itp. Niestety ze spawozdania rocznego 2008 uchwala na tym zebraniu nie przeszla i zostala przesunieta do czasu wyjasnienia przez zarzadce powstalych naliczen i niewiadomych kwot. Na kolejnym zebraniu w czerwcu tego roku rowniez ta uchwala nie zostala przyjeta. W zwiazku z pytaniem dlaczego to my jako wm zarzadce rozliczalismy na pierwszym zebraniu? tego chcial zarzadca nieruchomosci (tak nas poinformowal, ze powinnismy rozliczyc go za ubiegly rok). Jesli nie, to kto? deweloper?
W dalszej czesci odpowiedzi- rozumiem, ze na najblizszym zebraniu wm powinnismy odwolac obecnego zarzadce, by zgodnie z prawem dalej dzialac i wylonic innego zarzadce np. w drodze wyboru z ofert. Czy wm, wszyscy mieszkancy powinni przeglosowac to, czy wystarczy decyzja zarzadu wm o wyborze nowego zarzadcy nieruchomosci. jeszcze raz chcialabym poinformowac, iz zarzadca zostal narzucony przez dewelopera i wszyscy mieszkancy naszej wspolnoty mieszkaniowej maja go wpisanego w indywidualnych aktach notarialnych. Czy takie dzialanie dewelopera bylo prawne? Jak do tego podejsc.
Z pozdrowieniami
Spróbuję jeszcze raz:
1) Zebranie właścicieli lokali z udziałem notariusza
2) Podjęcie uchwały o: zmianie sposobu zarządu na właścicielski i wykreśleniu z księgi wieczystej nieruchomości wspólnej zapisu o powierzeniu zarządu (uchwałę protokołuje notariusz)
3) Powołanie uchwałą zarządu wspólnoty (spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona)
4) Notariusz składa protokół w sądzie rejonowym, który prowadzi księgę wieczystą Waszej nieruchomości wspólnej
5) Sąd dokonuje zmian w księdze wieczystej
6) Zarząd wspólnoty pisemnie żąda od byłego zarządcy wydania wszelkiej dokumentacji nieruchomości (projektowej, wykonawczej i powykonawczej, którą przejął on od dewelopera oraz umów z dostawcami wspólnoty, faktur, rozliczeń itp.)
7) Właściciele podejmują niezbędne uchwały: plan gospodarczy, regulaminy rozliczeń wody i ciepła, uchwałę w sprawie zakresu i sposobu prowadzenia ewidencji księgowej itp.
8) Zarząd robi konkurs ofert i wybiera zarządcę, z którym w imieniu wspólnoty zawiera umowę o zarządzanie.
Bez uchwały zaprotokołowanej przez notariusza i bez wykreślenia zapisu w Kw, nadal będziecie mieć tego samego zarządcę. Aktami notarialnym się nie przejmuj - to dokumenty pamiątkowe. Aktualizacji stanu prawnego nieruchomości (zarówno NW, jak i Waszych mieszkań) dokonuje się w księgach wieczystych.
Ale zacząć musisz od podstaw. W pierwszej kolejności uważnie przestudiuj ustawę o własności lokali: http://www.lex.com.pl/bap/student/Dz.U.2000.80.903.html
Jeżeli będziesz miała pytania w sprawie ustawy, zadaj je na forum.