Niezalogowany (Zaloguj się) lub (Zarejestruj się)
Nie pamiętasz hasła? | Masz nieaktywne konto?

Załóż nowy wątek

Aby pisać na forum, musisz się zarejestrować. Zarejestruj się

Masz już konto? Zaloguj się

Pomagają na forum

Najbardziej pomocni w miesiącu

Najaktywniejsi w miesiącu

Telefony alarmowe

Szukaj zarządcy / Przeglądaj katalog

Zarządca popularne tagi

Zarzadca.eu - Serwis społecznościowy wspólnot mieszkaniowych

Zarzadca.eu jest częścią serwisu Zarządca Portal Informacyjny
(wspólnoty mieszkaniowe, wspólnota mieszkaniowa)

  1. Czy możliwa jest zmiana zarządcy nieruchomości, dokonana poprzez umowę dotychczasowego zarządcy z nowym zarządcą?
    •  
      CommentAuthorKubaP
    • CommentTime13-05-2020 zmieniony
     
    Piotr Skarga:Czy możliwa jest zmiana zarządcy nieruchomości,
    dokonana poprzez umowę dotychczasowego zarządcy z nowym zarządcą?
    możliwa jest, ale powinna się odbyć na zasadach dotychczasowych, jakie uchwalili właściciele lokali . Zmiana Zarządcy/ Administratora to poważna sprawa ....
    Czym innym jest wypowiedzenie umowy, a czym innym jest zgoda, większości właścicieli lokal, na dokonanie tej zmiany . UoWL ; UoGN ;
  2. Właśnie kwestię zgody właścicieli mam na myśli. Czy musi być ona wyrażona w uchwale, czy wystarczy, że taka możliwość (tj. przeniesienie uprawnień) nie jest wykluczona w umowie o zarządzanie?
    •  
      CommentAuthorKubaP
    • CommentTime13-05-2020
     
    Piotr Skarga:Właśnie kwestię zgody właścicieli mam na myśli. Czy musi być ona wyrażona w uchwale, czy wystarczy, że taka możliwość (tj. przeniesienie uprawnień) nie jest wykluczona w umowie o zarządzanie?
    jak sobie , właściciele lokali uchwalicie ... gdy nie ma takich zasad uchwalonych, to jest wolna amerykanka i każdy robi co chce UoWL ; UoGN ;
  3. A jest szansa jakoś to podważyć? Uznać taką umową za bezskuteczną/niebyłą?
    •  
      CommentAuthortajfun
    • CommentTime13-05-2020 zmieniony
     
    Kuba P ; Stało się coś? Co ty piszesz. Zarządcy mogą sobie przekazywać ( sprzedawać ) wspólnoty do zarządzania?
    Jak nie ma ustalonych zasad to chyba obowiazuje UoWL.
    •  
      CommentAuthorgab
    • CommentTime13-05-2020
     
    Uchwała wiąże tylko członków wspólnoty, umowa między WM a zarządca tylko te dwie strony.

    że taka możliwość (tj. przeniesienie uprawnień) nie jest wykluczona w umowie o zarządzanie?


    W każdej umowie nie jest wykluczone mnóstwo rzeczy ale to nie oznacza, że można je dowolnie wprowadzać. Wręcz odwrotnie - trzeba się trzymać zapisów umowy.

    Nowy doklejony: 13.05.20 19:07
    A może ta druga firma jest następcą prawnym pierwszej?

    Podobnie jak w banku. Zakładasz rachunek w banku X, a potem jesteś klientem banku Y?
    •  
      CommentAuthortajfun
    • CommentTime13-05-2020 zmieniony
     
    Uwazam że taki zapis wykracza poza uprawnienia wspólnoty.Natomiast taki zapis w umowie o sposobie zarzadu jest mozliwy (???) ale wielce nierozsądny.
    W swoim czasie dyskusyjna była możlwość zmiany osoby zarzadcy bez uchwały notarialnej , I do tej pory niektóre sądy odmawiają wpisu tak wybranego zarządcy do KW Tak jest w np :mojej wspolnocie.
    •  
      CommentAuthorgab
    • CommentTime13-05-2020 zmieniony
     
    I do tej pory niektóre sądy odmawiają wpisu tak wybranego zarządcy do KW

    Bo sąd wieczystoksięgowy nie będzie badał czy uchwała, która podjęliście jest autentyczna. Czy np. nie zostały sfałszowane podpisy. Nie ma takich uprawnień i możliwości . Przy wpisach bazuje na autorytecie notariusza albo sądu albo urzędu.

    A wracając do sprawy. Nie wiadomo co się podziało, bo Piotr Skarga zadaje pytanie ale nie opisuje sytuacji.
    •  
      CommentAuthorblazejh
    • CommentTime14-05-2020
     
    Nawet nie wspomniał kogo on nazywa zarządcą.
  4. Miałem na myśli zarządcę, ustanowionego umownie - myślałem, że wynika to z kontekstu.

    Ale mój problem odnosi się w gruncie rzeczy do pytania zadanego (może i retorycznie, ale nie jestem fachowcem, wiec nie wiem - totez pytam) przez uż. @tajfun - a więc: czy zarządcy mogą sobie przekazywać wspólnoty do zarządzania?
    •  
      CommentAuthorgab
    • CommentTime14-05-2020
     
    a więc: czy zarządcy mogą sobie przekazywać wspólnoty do zarządzania?


    Nie, nie mogą. Ale zarządzanie może przejąć następca prawny. Np. firma X została wykupiona przez firmę Y.

    Jeśli powierzyliscie zarząd na podstawie artykułu 18.1 ustawy o własności lokali, to sama zmiana osoby zarządcy wymaga podjęcia uchwały. Jeśli chcecie zmienić zapisy w KW, to uchwała być protokołowana przez notariusza.
    •  
      CommentAuthortajfun
    • CommentTime14-05-2020
     
    Gab:
    Jeśli chcecie zmienić zapisy w KW, to uchwała być protokołowana przez notariusza.


    O tym nie słuszałem.Natomiast słyszałem że sąd ( chyba we Wrocławiu) "zauważł" że w wielu przypadkach do zmiany zapisów w KW nie potrzebna jest umowa notarialna.
    Natomiast sąd gdański podszedł do sprawy inaczej. Stwierdzil że co prawda zmiana osoby zarządcy nie jest zmiana sposobu zarzadu, ale jesli powierzenie zarzadu nastapiło umową notarialną to zmiana osoby zarządcy także wymaga uchwały w obecności notariusza.
    Natomiast sama zmiana zapisu powinna nastąpić , bo nie może być tak że w KW jest inne nazwisko zarządcy a w rzeczywistości inne.
    Mnie interesuje troche inny problem . Czy zmiana zarządcy -osoby fizycznej na osobe prawną wymaga uchwały notarialnej czy nie? Wiem ze nie ma w tej sprawie żadnego wyroku sądowego.
    •  
      CommentAuthorgab
    • CommentTime14-05-2020 zmieniony
     
    Natomiast słyszałem że sąd ( chyba we Wrocławiu) "zauważł" że w wielu przypadkach do zmiany zapisów w KW nie potrzebna jest umowa notarialna.


    Możesz podać to orzeczenie?

    Czytałeś je, czy tylko powielasz to , co ktoś kiedyś na sieci napisał? I przypominam - nie piszemy o ważności danej umowy ale o wpisie/wykreśleniu w KW.

    Nowy doklejony: 14.05.20 14:51
    http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19820190147

    Tekst ujednolicony.

    Art. 31. 1. Wpis może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, jeżeli przepisy szczególne nie przewidują innej formy dokumentu.
    2. Wpis potrzebny do usunięcia niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym może nastąpić, gdy niezgodność będzie wykazana orzeczeniem sądu lub innymi odpowiednimi dokumentami.

    Nowy doklejony: 14.05.20 15:04
    Na podstawie zaświadczenia spółdzielni mieszkaniowej można założyć KW na własnościowe prawo do lokalu. Na podstawie zaświadczenia z banku można wpisać/ wykreślić hipotekę.
    Na podstawie dokumentu wystawionego przez właściwy urząd można sprostować dane w KW ( np. zmiana nazwiska).

    Dokument wystawiony przez wspólnotę, niepotwierdzony przez sąd albo notariusza albo urząd, nie stanowi podstawy wpisu.
  5. Miałem na myśli zarządcę, ustanowionego umownie

    Notarialnie?
    To trzeba sprawdzić, co jest w akcie notarialnym.

    A może to była uchwała właścicieli (wybór administratora)?
  6. Nie, mam na myśli umowę o zarządzanie, sporządzona notarialnie.
    •  
      CommentAuthortajfun
    • CommentTime15-05-2020
     
    A kto ją podpisał ze strony wspólnoty. Bo jeśli wszyscy właściciele to jest to nie umowa o zarządzanie lecz umowa o sposobie zarządu. A to dwie różne sprawy.
    •  
      CommentAuthorblazejh
    • CommentTime18-05-2020
     
    Dobre pytanie. Kto ją podpisał? Umowa zwarta notarialnie między kim a kim?

    Zlituj się człowieku.
  7. Umowa o zarządzanie, podpisana przez właścicieli nieruchomości, w której powierzają zarząd zarządcy
    •  
      CommentAuthorblazejh
    • CommentTime18-05-2020
     
    Odpowiadając wprost na pierwsze pytanie.

    Jeśli mówimy o podmiocie któremu powierzono zarząd powierzony, to podmiana tego podmiotu na zupełnie inny, ponad głowami właścicieli lokali jest czynnością nielegalną.

    Teraz pytanie jaki ruch nazywasz "zmianą zarządcy", ponieważ tam mógł się pojawić podmiot administrujący. Nawet notarialnie. Czyli nie zarządca, a administrator. Sytuacja wciąż kontrowersyjna, ale już legalna.

    Inna sytuacja - zarządca powierzony mógł tylko przekształcić formę osobowości prawnej.

    Jeszcze inna - mógł ten zarządca wstąpić do takiego konglomeratu jak słynne TU Mieszkamy. Wtedy mamy tylko pozór zmiany zarządcy powierzonego,ponieważ pozostaje w istocie ten sam zarządca, a tylko zmienił się jego szyld reklamowy.

    Życie zna wiele rozwiązań, także nadal prosimy o szczegóły, jeśli łaska.
  8. >Jeśli mówimy o podmiocie któremu powierzono zarząd powierzony, to podmiana tego podmiotu na zupełnie inny, ponad głowami właścicieli lokali jest czynnością nielegalną.

    Trochę później uściśliłem moje pytanie - nie mam na myśli żadnych przekształceń, czy kombinacji związanych ściśle z forma działania dotychczasowego zarządcy, ale działanie jw. Też mi się wydaje, ze to niezbyt legalne, ale nie wiem jak to uzasadnić, poza względami słusznościowymi.
    •  
      CommentAuthorblazejh
    • CommentTime18-05-2020 zmieniony
     
    To nadal idziemy od ogółu do szczegółu.

    Artykuł 18.1 ustawy o własności lokali.

    Wskazuje on, że właściciele lokali mogą umówić się w formie notarialnej na określenie sposobu zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą w takiej umowie wskazać określoną osobę (najczęściej prawną).

    Pytanie: czy właściciele wskazali w umowie (z nazwy) zarządcę powierzonego? Czy jedynie określili sposób zarządu?
  9. Jest wskazany zarządca.
    •  
      CommentAuthorblazejh
    • CommentTime18-05-2020 zmieniony
     
    No to wtedy jest zwykły szwindel zrobiony ponad waszymi głowami. Bo wyście umówili się z kim innym, a kto inny wami teraz zarządza. Ściślej: sprawuje zarząd powierzony.

    Zmiana podmiotu ponad głowami właścicieli jest wg orzecznictwa dopuszczalna, o ile nie stanowi zmiany sposobu zarządu, tj. o ile ten zarządca nigdy nie był wyraźnie w aktach wskazany.
    Jeśli tak jak u was był, to taka zmiana stanowi zmianę sposobu zarządu, i bez zgody właścicieli wyrażonej droga notarialną, nie mogła nastąpić.

    Skoro nastąpiła, to wbrew tym zasadom. Obcy podmiot prawa wstąpił w prawa strony umowy bez zgody jednej ze stron. Utrzymanie lub obniiżenie wynagrodzenia dla zarządcy nie ma tu żadnego znaczenia.

    Tu niestety jest sporo kwestii spornych i może zaraz ktoś się odezwie, że niekoniecznie was przewalili. Ale co przypadek, to trochę inaczej, a orzecznictwo, zdaje się nie jest jednolite.
  10. > Jeśli tak jak u was był, to taka zmiana stanowi zmianę sposobu zarządu, i bez zgody właścicieli wyrażonej droga notarialną, nie mogła nastąpić.
    To ciekawe, czytam o tej sprawie od jakiegoś czasu i nie natrafiłem na taka koncepcję póki co.
    •  
      CommentAuthorblazejh
    • CommentTime18-05-2020 zmieniony
     
    Pogląd przeciwny prowadzi do akceptacji procederu handlu wspólnotami. Czyli do patologii, jaka się stale dzieje. Jakiej sam jesteś świadkiem.

    Taki handel, nawet jeśli interpretować go wykrętasami prawnymi, jako zgodny z ustawą o własności lokali, na pewno nie jest zgodny z zasadami prawa cywilnego. W żadnym kraju z naszego kręgu prawnego. Prędzej już w jakiejś kulturze o charakterze plemiennym, albo gdyby się cofnąć do starożytności.

    Jakbyś się może cofnął do prawa Germanów, Burgundów, dajmy na to, to tam masz instytucję wodza plemiennego i taki wódz dysponował czasem majątkiem członków plemienia, lub nimi samymi. Zwłaszcza mogło to dotyczyć kobiet niezamężnych, abo wdów bez opiekuna z rodu. I działy się takie rzeczy ponad głowami członków plemienia.

    Ale mamy, dzięki Bogu, wiek dwudziesty pierwszy...
  11. Właśnie w tym rzecz - jeśli się stale dzieje,czemu nie jest należycie opracowana? Znalezienie orzeczeń, cy artykułów graniczy niestety z cudem.
    •  
      CommentAuthorblazejh
    • CommentTime18-05-2020 zmieniony
     
    Z dwóch powodów.

    Bo mało kto idzie z tym do sądu.
    Bo wykładnia nie sięga dalej niż do ustawy szczegółowej. A ustawę mamy mocno ramową i dającą szerokie pole do interpretacji. A także do nadużyć.
    Zwłaszcza na tle powierzenia zarządu.

    Niejeden sędzia w ogóle nie dotarł w omawianym przepisie do zwrotu "a szczególności" i co po nim i co może oznaczać. A jak dotarł, to uznał za nieistotny.
  12. Wspomniałeś wyżej, że "zmiana podmiotu ponad głowami właścicieli jest wg orzecznictwa dopuszczalna, o ile nie stanowi zmiany sposobu zarządu, tj. o ile ten zarządca nigdy nie był wyraźnie w aktach wskazany" - takie orzecznictwo jest gdzieś ogólnodostępne?
    •  
      CommentAuthorblazejh
    • CommentTime18-05-2020 zmieniony
     
    Trudno mi powiedzieć, ale na pewno takie orzeczenia istnieją, a raczej nie ma tu orzeczenia SN, które byłoby zasadą prawną.

    Obawiam się że znajdziesz dwa rodzaje orzeczeń. Jedne fakt wskazania zarządcy w akcie (z nazwy) uwzględnią i uznają za istotny, inne nie.
    •  
      CommentAuthorgab
    • CommentTime18-05-2020 zmieniony
     
    Wspomniałeś wyżej, że "zmiana podmiotu ponad głowami właścicieli jest wg orzecznictwa dopuszczalna, o ile nie stanowi zmiany sposobu zarządu, tj. o ile ten zarządca nigdy nie był wyraźnie w aktach wskazany" - takie orzecznictwo jest gdzieś ogólnodostępne?


    Zazwyczaj jest niedopuszczalna. Wyjatki to: albo nowy zarządca jest następcą prawnym albo we wcześniejszej umowie właściciele wyrazili taką zgodę. Spotkałem się z tym pierwszym, nie spotkałem się z tym drugim. Śledzę na bieżąco orzecznictwo dotyczące wspólnot i nie widziałem orzeczenia dotyczącego opisywanej przez ciebie sprawy.

    Może być tak, że deweloper z większością udziałów (lub inny właściciel większościowy) sam podejmuje uchwałę o zmianie osoby zarządcy. Ma większość , jego prawo. Jeśli decyzja zapadła na zebraniu i na to zebranie mało kto się pofatygował, to nawet nie ma obowiązku powiadamiania na piśmie reszty.
    •  
      CommentAuthorblazejh
    • CommentTime18-05-2020 zmieniony
     
    Nie robi tego sam. Robi to jako właściciel z większością udziałów i razem z innymi właścicielami. Przy najmniej jednym. Sam najwyżej w rozumieniu potocznym, ale jest to znowu lege artis.

    O konkretnym przypadku takiej osobnej umowy pomiędzy dwoma zarządcami też nie słyszałem, ale trzymałbym się linii jaką przedstawiłem.

    Przyszedł mi też do głowy przypadek, gdy właściciele wskazali zarządcę. Ale nie tylko we wcześniejszej umowie, ale w ogóle w odrębnej umowie. Np. drogą uchwały.
    I ewentualny problem - co, jeśli to nie byłaby umowa notarialna? Albo wskazanie zarządcy nie nastąpiło wprost?

    Albo przypadek zgody właścicieli zwartej w aktach de facto blankietowej, ale sformułowanej tak, że nawet nie mogli zgadnąć, że dają na coś zgodę.

    Przypadki można mnożyć i pewnie dlatego nie ma tu zasady SN.
    •  
      CommentAuthorgab
    • CommentTime18-05-2020
     
    Nie robi tego sam. Robi to jako właściciel z większością udziałów i razem z innymi właścicielami. Przy najmniej jednym. Sam najwyżej w rozumieniu potocznym, ale jest to znowu lege artis.

    Nieprawda. Jeśli ma większościowy udział a nikt na zebraniu się nie pojawia - może podjąć każdą uchwałę. I nie ma obowiązku zawiadamiania pozostałych na piśmie, że taka uchwała zapadła. Wystarczy, ze pozostali byli prawidłowo powiadomieni o zebraniu.
    Malo tego . Jeśli ma większość może w każdej chwili podjąć SAM taką uchwałę poza zebraniem. Tyle że w takiej sytuacji ma obowiązek powiadomienia na piśmie pozostałych właścicieli.
    •  
      CommentAuthorblazejh
    • CommentTime18-05-2020 zmieniony
     
    To znowu wchodzimy na teren patologii. Napisałem, że (niestety) to są często działania zgodne z prawem. W praktyce myki prawne lub drogi na skróty.
    •  
      CommentAuthorgab
    • CommentTime18-05-2020
     
    To nie patologia, to obowiązujące prawo.

    Patologia jest to, że nikt albo prawie nikt na zebraniu się nie pojawia. Patologią jest to, że ludzie podpisują akty notarialne nie rozumiejąc co podpisują.

    Patologia jest to, że ludzie stając się właścicielami lokali nie są w stanie przyswoić ustawy o własności lokali.

    Patologią jest to , że większość jest aspołeczna i nie reagują dopóki ich partykularny interes nie zostanie naruszony.
    •  
      CommentAuthortajfun
    • CommentTime18-05-2020
     
    blazejh:Dobre pytanie. Kto ją podpisał? Umowa zwarta notarialnie między kim a kim?

    Zlituj się człowieku.


    Możesz się zlitować i powiedzieć co chciałeś w tym zdaniu o litości powiedzieć.
    •  
      CommentAuthorKubaP
    • CommentTime18-05-2020
     
    Piotr Skarga:Umowa o zarządzanie, podpisana przez właścicieli nieruchomości, w której powierzają zarząd zarządcy
    WSZYSTKICH właścicieli lokali ? :shocked: UoWL ; UoGN ;
    •  
      CommentAuthortajfun
    • CommentTime18-05-2020
     
    No własnie . Prawdopodobnie Piotr nie rozróżnia umowy o zarzadzanie od umowy o sposobie zarządu.
    •  
      CommentAuthorblazejh
    • CommentTime19-05-2020
     
    Prawdopodobnie już rozróżnia.
  13. Już rozróżnia.
    A umowa podpisana była przez wszystkich właścicieli - bo było ich niewielu.
    •  
      CommentAuthorblazejh
    • CommentTime20-05-2020 zmieniony
     
    Czyli mieliście starego zarządcę ustanowionego umową w formie notarialnej umowę podpisali wszyscy właściciele lokali, po czym ta umowa została wyrzucona do kosza.
    Nowy zarządca nie jest następca prawnym.

    Rozumiem, że stary zarządca nie został wpisany do księgi wieczystej?
  14. Odpowiadając na udzielone na wstępie pytanie: zarządca mógłby przekazać zarządzanie wspólnotą mieszkaniową, o ile taką możliwość przewiduje umowa o zawarta przez wszystkich właścicieli lokali (określająca sposób zarządu) w reżimie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali.

    Moim zdaniem byłoby to nadal dość dyskusyjne, nie mniej jednak to jedyne rozwiązanie, które mogłoby dopuścić taką możliwość jak cesja praw i obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie.


    Zwracam przy tym uwagę na konieczność odróżnienia dwóch pojęć - umowa o sposobie zarządu nie jest umową o zarządzanie. Tę pierwszą zawierają wszyscy właściciele między sobą (musi być zgoda wszystkich, choć jej zmiana i powrót do zasad ustawowych wymaga już zgody większości), te drugą zawiera zarządca ze wspólnotą mieszkaniową.Przeczytaj: Ustawa o Własności Lokali ----- Zarządca.PL
    •  
      CommentAuthorblazejh
    • CommentTime6 dni temu
     
    Moim zdaniem taka sytuacja byłaby czysta, gdyby w tak określonym sposobie zarządu wyraźnie wskazany był również, już z nazwy, ten drugi zarządca.

    Niedopuszczalne by było żeby pierwszy zarządca, na podstawie umowy wszystkich właścicieli, przekazał powierzenie zarządu komukolwiek, kogo sam sobie wskazał już bez woli właścicieli. Byłoby to wprost sprzeczne z art 18.1, z tym, co po przecinku.

    Takie rozwiązanie dobre tymczasowo i w wyjątkowych sytuacjach.
    •  
      CommentAuthorZarządca
    • CommentTime6 dni temu zmieniony
     
    Można byłoby to uznać za niedozwolone ominięcie prawa i nawet jeżeli wszyscy właściciele się zgodzą to nie oznacza, że zapis byłby skuteczny.

    Proszę zauważyć, że w razie zbycia lokalu umowa o sposobie zarządu, podobnie tak jak uchwały już podjęte we wspólnocie mieszkaniowej wywołują skutki wobec nabywcy.Przeczytaj: Ustawa o Własności Lokali ----- Zarządca.PL
Wyślij odpowiedź
    Login Hasło
  • Formatuj odpowiedź jako
 
 
Regulamin | Polityka prywatnosci | Pomoc | Kontakt | Reklama | Zaproś znajomego